Томас Соуэлл - Принципы экономики. Классическое руководство

При обычном ходе событий спрос на жилье меняется у людей в течение жизни. Потребность в пространстве обычно увеличивается в связи с созданием семьи и рождением детей. Однако спустя годы, когда дети вырастают и уезжают, потребности родителей, как правило, уменьшаются, а затем становятся еще меньше в случае смерти одного из супругов, и тогда вдова или вдовец переезжает в небольшую квартиру, к родственникам или в дом престарелых. Таким образом, общий жилищный фонд перераспределяется между людьми в соответствии с изменением их потребностей на разных этапах жизни.

Люди пользуются общим жильем не из чувства сотрудничества, а из-за цен – в нашем случае из-за стоимости аренды. На свободном рынке цены основаны на ценности, которую другие арендаторы придают жилью. Молодые пары с растущей семьей часто готовы платить за жилье больше даже за счет уменьшения количества покупок потребительских товаров или услуг, чтобы оплачивать дополнительную жилплощадь. Ради того, чтобы у каждого ребенка была своя комната, пара с детьми может реже посещать рестораны и кинотеатры или отложить покупку новой одежды или машины. Но когда дети вырастают и уезжают, такие жертвы становятся бессмысленными, ведь за счет уменьшения площади арендуемого жилья можно получить много других благ.

Учитывая решающую роль цен в этом процессе, вследствие применения законов о регулировании арендной платы у арендаторов меньше причин для изменения поведения в новых обстоятельствах. Например, у пожилых меньше стимулов освободить большую квартиру, которую они, скорее всего, освободили бы после отъезда детей или смерти супруга, поскольку это обеспечило бы им существенное сокращение арендной платы и высвобождение значительной суммы денег на другие нужды. Кроме того, хронический дефицит жилья, сопровождающий регулирование арендной платы, существенно увеличивает время и усилия для поиска нового, меньшего жилья, одновременно сокращая финансовое вознаграждение за эту услугу. В общем, регулирование арендной платы снижает скорость оборота жилья.

В Нью-Йорке контроль арендной платы дольше и строже, чем в любом другом американском мегаполисе. Одно из следствий – тот факт, что годовой уровень оборота жилья в Нью-Йорке составляет менее половины национального среднего показателя, а доля жильцов, проживающих в одной квартире двадцать и более лет, вдвое выше средней по стране. Газета New York Times так описывает ситуацию:

Когда-то Нью-Йорк, как и другие города, был местом, где арендаторы часто переезжали, а домовладельцы конкурировали в предложении пустых квартир. Однако сегодня девиз может быть таким: «Иммигрантам заявления не подавать». Пока приезжие теснятся в нелегальных меблированных комнатах в трущобах, верхушка среднего класса вносит низкую арендную плату за жизнь в хороших районах, часто в огромных квартирах, которые после переезда детей им, по сути, вовсе не нужны.

Предложение при регулировании арендной платы

Регулирование арендной платы влияет не только на спрос, но и на предложение. За девять лет после окончания Второй мировой войны в австралийском Мельбурне не было построено ни одного нового многоэтажного жилого здания, поскольку законы о контроле арендной платы сделали такие дома убыточными. В Египте регулирование арендной платы ввели в 1960 году. Одна египтянка, пережившая то время, писала в 2006 году:

В результате люди перестали инвестировать в многоквартирные дома, и колоссальный дефицит арендуемого жилья вынудил многих жить в ужасных условиях: несколько семей ютились в одной маленькой квартире. Последствия этого жесткого контроля ощущаются в Египте до сих пор. Такие ошибки могут сказываться на нескольких поколениях.

Аналогичный спад в строительстве после принятия законов о регулировании арендной платы наблюдался везде. Когда в 1979 году контроль ввели в Санта-Монике (Калифорния), количество разрешений на строительство уменьшилось в десять с лишним раз по сравнению с тем, что было всего пятью годами ранее. Исследование жилищного фонда Сан-Франциско выявило, что возраст 75 % жилья с регулируемой арендной платой – более полувека, причем 44 % этих домов старше 70 лет.

Хотя для возведения офисных зданий, фабрик, складов и других коммерческих и промышленных сооружений требуются такие же трудозатраты и материалы, как и для жилых многоквартирных домов, нередко в городах строится много новых офисных зданий и мало жилья. К промышленным и коммерческим сооружениям законы о регулировании арендной платы обычно не применяются, а потому даже в городах с острой нехваткой жилья в коммерческих и промышленных зданиях вполне может оказаться много свободных площадей. Несмотря на серьезный дефицит жилья в Нью-Йорке, Сан-Франциско и других городах с регулированием арендной платы, национальное исследование, проведенное в 2003 году, показало, что доля пустующих площадей в зданиях, используемых в промышленных и коммерческих целях, составляет примерно 12 % – самый высокий показатель более чем за два десятилетия.

Вот вам еще одно доказательство, что дефицит жилья – это ценовое явление. Высокая доля пустующих площадей в коммерческих зданиях демонстрирует, что ресурсов для их строительства вполне достаточно, просто регулирование арендной платы не позволяет использовать эти ресурсы на возведение жилых зданий и тем самым перенаправляет их на строительство офисных зданий, промышленных сооружений и других объектов коммерческой недвижимости.

Введение законов, регулирующих арендную плату, сократило предложение не только по строительству новых квартир, но и уже существующего жилья, поскольку в этих условиях домовладельцы меньше заботятся о техобслуживании и ремонте, ведь при дефиците жилья незачем поддерживать внешний вид помещений для привлечения жильцов. Следовательно, при регулировании цен жилье быстрее изнашивается, а заменяется реже. В ходе исследования регулирования арендной платы в Соединенных Штатах, Англии и Франции было обнаружено, что качество жилья с контролируемой арендной платой ухудшается гораздо чаще, чем жилья, где она не контролируется.

Как правило, арендный жилищный фонд относительно постоянен в краткосрочной перспективе, так что сначала дефицит возникает потому, что все больше людей стремятся арендовать жилье по искусственно заниженной цене. Позднее наблюдается и реальное увеличение нехватки, поскольку съемные квартиры приходят в негодность быстрее из-за плохого обслуживания, в то время как объемов нового строящегося жилья недостаточно, чтобы их заменить, поскольку строить в частном порядке новое жилье нерентабельно из-за регулирования арендной платы. Например, при регулировании цен в Англии и Уэльсе объем частного строительства упал с 61 % общего количества жилья в 1947 году до всего лишь 14 % в 1977-м. При изучении регулирования арендной платы в различных странах исследователи пришли к выводу: «Во всех рассмотренных европейских странах новые инвестиции в частное бездотационное арендуемое жилье практически отсутствуют, за исключением элитного».