Томас Соуэлл - Принципы экономики. Классическое руководство

В общем, политика, направленная на увеличение доступности жилья для бедных, в итоге привела к перераспределению ресурсов на строительство жилья, доступного только для богатых и состоятельных, поскольку элитное жилье, как и офисные здания и прочая коммерческая недвижимость, часто освобождается от контроля арендной платы. Помимо всего прочего, это иллюстрирует важную разницу между намерениями и последствиями.

Экономическую политику нужно анализировать с точки зрения создаваемых ею стимулов, а не надежд. Эти стимулы к понижению предложения жилья особенно ярко выражены, когда люди, сдававшие комнаты или квартиры в своих домах или флигели на задних дворах, решают, что больше не стоит этим заниматься, раз уж в соответствии с законом цены искусственно занижаются. Кроме того, жилье часто переводят в кондоминиумы [16]. Когда в 1970-х в Вашингтоне ввели контроль арендной платы, за восемь лет доступный фонд арендного жилья снизился со 199 тысяч единиц на рынке до чуть менее 176 тысяч единиц. После того как регулирование цен ввели в Беркли (Калифорния), количество жилья, доступного студентам университета, сократилось за пять лет на 31 %.

Все это не должно удивлять, если учитывать стимулы, создаваемые законами о регулировании арендной платы. В их контексте становится понятно и то, что произошло в Англии, когда в 1975 году регулирование было распространено на меблированное съемное жилье. Лондонская газета The Times писала:

В первую неделю после вступления закона в силу число объявлений о проживании в меблированных квартирах в London Evening Standard резко упало и сейчас составляет примерно 75 % прошлогоднего уровня.

Поскольку меблированные комнаты часто расположены в домах владельцев, их легче всего снять с продажи, когда вы решаете, что арендная плата больше не компенсирует те неудобства, которые вы терпите при наличии арендаторов. Тот же принцип применим в случае небольших жилых домов, например двухквартирных, где один из арендаторов – сам собственник. Когда в 1976 году регулирование арендной платы ввели в Торонто, то за три года с рынка исчезло 23 % всего съемного жилья в домах, где жили сами владельцы.

Однако даже если владелец не проживает в здании, в итоге может наступить момент, когда все оно становится настолько убыточным, что его просто оставляют. Например, в Нью-Йорке владельцы многих домов забросили их после того, как обнаружили, что собранных средств с аренды не хватает на оплату услуг, которые они обязаны предоставлять по закону, например отопления и горячей воды. Такие владельцы обычно просто исчезают, чтобы избежать правовых проблем из-за отказа от здания, а дома пустеют и заколачиваются, хотя их состояние вполне пригодно для проживания, если бы их ремонтировали и продолжали обслуживать.

Брошенные здания, доставшиеся правительству Нью-Йорка за эти годы, исчисляются тысячами. По некоторым оценкам, количество оставленного жилья в городе как минимум вчетверо превышает число бездомных на улицах. Бездомность возникает не из-за физической нехватки жилья: его дефицит обусловлен ценами, но при этом болезненно реален. По состоянию на 2013 год в Нью-Йорке насчитывалось свыше 47 тысяч бездомных, из которых 20 тысяч – дети.

Такая неэффективность в распределении ресурсов означает, что люди спят на тротуаре холодными зимними ночами, иногда умирают от переохлаждения, хотя возможность предоставить им жилье существует, но не используется из-за законов, призванных сделать жилье «доступным». Это еще раз демонстрирует, что эффективное или неэффективное распределение недостаточных ресурсов не абстракция или придумка экономистов, а реальность с вполне определенными последствиями, касающимися даже жизни и смерти. Этот пример также показывает, что цель закона (в нашем случае о доступном жилье) ничего не говорит о его фактических последствиях.

Политика регулирования арендной платы

В политическом аспекте регулирование арендной платы часто обеспечивает значительный успех, несмотря на то что при этом создает много серьезных экономических и социальных проблем. Политики знают, что арендаторов всегда больше, чем арендодателей, а людей, не разбирающихся в экономике, всегда больше тех, кто в ней разбирается. Именно поэтому законы о регулировании арендной платы могут обеспечить голоса тем политикам, которые выступают за их принятие.

С политической точки зрения весьма эффективно представлять контроль над арендной платой как возможность помешать жадным богатым домовладельцам «вымогать» деньги у бедных за счет «бессовестных» цен. В действительности доходность от инвестиций в жилье редко бывает выше, чем при альтернативном применении, поэтому арендодатели – это в основном люди со средним достатком. Особенно владельцы небольших недорогих домов, нуждающихся в регулярном ремонте, у съемщиков которых обычно небольшие доходы. Многие владельцы таких домов сами выполняют работу плотников и сантехников, ремонтируя помещения и поддерживая их в надлежащем техническом состоянии, при этом они пытаются выплатить ипотеку за счет взимаемой арендной платы. В общем, то жилье, которое сдается бедным, часто и принадлежит отнюдь не богатым [17].

Когда законы о контроле арендной платы применяются ко всему жилью без исключений на момент вступления закона в силу, даже элитные апартаменты становятся жильем с низкой арендной платой. Затем, по прошествии времени, выясняется, что никакого нового жилья, похоже, строить не планируют, если его не освободить от регулирования цен. Освобождение или послабление ценового контроля для нового жилья означает, что аренда новых квартир (даже весьма скромных по размеру и качеству) может стоить гораздо дороже, чем старых (более крупных и роскошных), но подпадающих под регулирование. Такое расхождение в арендной плате – обычное дело как в европейских городах, где применяли контроль цен, так и в Нью-Йорке и других американских мегаполисах. Сходные стимулы часто дают похожие результаты даже в различных условиях. Заметка в Wall Street Journal описывает такое расхождение при регулировании арендной платы в Нью-Йорке:

Лес Кац, 27-летний студент, изучающий актерское мастерство, работающий консьержем, вместе с двумя соседями арендует маленькую квартиру-студию в Верхнем Вест-Сайде на Манхэттене за 1200 долларов. Двое спят на отдельных кроватях в мансарде над кухней, третий – на матрасе в главной комнате.

В то же время на Парк-авеню частный инвестор Пол Хаберман и его жена живут в просторной квартире с двумя спальнями, солярием и двумя террасами. Специалисты по недвижимости говорят, что квартира в красивом здании на престижной улице стоит минимум 5000 в месяц. Однако по документам об аренде пара платит примерно 350 долларов.