Сергей Сиваев - Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры

Строительство жилья невозможно без развития систем коммунальной инфраструктуры, и в ответах строительных компаний проблема обеспечения участков строительства инженерной инфраструктурой отмечена как одна из наиболее значимых. По разным оценкам, стоимость развития систем коммунальной инфраструктуры сегодня составляет 10–30 % себестоимости квадратного метра жилья.

Причиной возникновения данной проблемы являются непрозрачные условия подключения вновь построенных строительных объектов к системам коммунальной инфраструктуры. В мировой практике развитие систем коммунальной инфраструктуры часто осуществляется за счет средств муниципальных бюджетов. Применение данного подхода в России сегодня малоэффективно ввиду слабой фискальной базы муниципалитетов. В других случаях развитие финансируется организациями коммунального комплекса (ОКК) за счет привлечения внешнего финансирования в виде кредитов или облигационных займов.

Российские ОКК сегодня не имеют возможности привлечь внешние источники финансирования. Вместо этого финансирование систем коммунальной инфраструктуры перекладывается на застройщиков путем выдачи так называемых технических условий на подключение. Технические условия часто обременены обязательствами по строительству магистральных сетей или иных объектов в интересах коммунальной организации. Это создает неравные условия для развития строительного бизнеса, поскольку одним застройщикам достаются более сложные технические условия, чем другим. Более того, в этой ситуации окраинные земельные участки часто остаются неосвоенными из-за высокой стоимости реализации технических условий на их выполнение. Тем самым ограничиваются объемы жилищного строительства.

Из перечисленных выше четырех проблем две препятствуют росту предложения жилья:

• трудности, связанные с получением необходимых согласований и разрешений на строительство;

• отсутствие достаточного количества земельных участков для строительства, обеспеченных инженерно-технической инфраструктурой.

Рассмотрению вариантов решения этих и сопряженных с ними проблем посвящена основная часть настоящего курса.

«Мнение» рынка

При опросе строительных компаний респондентам был задан вопрос: «Что, по вашему мнению, необходимо сделать для совершенствования процедур предоставления земельных участков и разрешений на строительство?» Заметим, что постановка вопроса исключала предложение решений по стимулированию спроса на жилье. Вопрос был направлен на выяснение того, что именно могут сделать муниципальные власти для стимулирования развития жилищного строительства. Ответы респондентов приведены ниже в порядке убывания приоритетов. Неудивительно, что большинство ответов по сути представляли собой требования ликвидировать проблемы, обозначенные респондентами ранее:

• сократить количество организаций, участвующих в согласовании и проведении экспертиз исходно-разрешительной документации;

• предоставлять земельные участки, обеспеченные инженерно-технической инфраструктурой;

• обеспечить открытость информации о регламентах разрешенного использования земельных участков путем правового зонирования – введения в действие муниципальных правил землепользования и застройки;

• обеспечить проведение торгов (аукционов, конкурсов) по предоставлению сформированных земельных участков для строительства;

• обеспечить возможность предоставления прав на сформированные земельные участки до начала разработки проектной документации и получения разрешения на строительство;

• упразднить натуральные формы оплаты за предоставление земельных участков в виде передаваемых в администрацию квартир и перейти на денежные формы оплаты.

Наивысший приоритет в стимулировании предложения жилья со стороны муниципалитетов был отдан резкому снижению административных барьеров при получении разрешений на строительство. В этом случае объем вводимого жилья можно увеличить в среднем на 30 % по сравнению с прогнозами, основанными на сохранении существующей ситуации в строительстве [5] Экспертная оценка Института экономики города. .

Следующим приоритетом идет решение проблемы обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой. Учитывая, что стоимость подключения к системам коммунальной инфраструктуры составляет до 30 % себестоимости строительства, решение этой проблемы позволило бы снизить издержки, а освобождение застройщиков от необходимости самостоятельно беспокоиться о развитии сетей позволило бы им сконцентрироваться на основной деятельности.

Прочие пожелания представителей строительных компаний сводятся в основном к повышению прозрачности процедур принятия решений в сфере градорегулирования.

Институциональная модель рынка доступного и комфортного жилья

Проблемы, указанные застройщиками как основные, признаются и на федеральном уровне власти. Наилучшее доказательство этому – проводимая сегодня государственная политика в сфере развития жилищного строительства, направленная на ликвидацию именно этих проблем.

Во многом государственная политика основывается на так называемой институциональной модели рынка доступного и комфортного жилья. Модель предполагает комплексный подход к созданию государством ряда институтов, способных стимулировать спрос и предложение жилья, а также снизить трансакционные издержки рынка.

В данной модели роль государства состоит в обеспечении законодательных и административных институтов (например, развитии и совершенствовании государственных систем регистрации прав и учета объектов недвижимости, государственной экспертизы и контроля в строительстве и др.) для развития рыночных институтов и механизмов. Непосредственное финансовое участие государства реализуется в форме поддержки становления отдельных рыночных институтов на первоначальном этапе. В качестве примера можно привести институт вторичного рынка ипотечных кредитов, систему страхования ипотечных кредитов для определенных групп населения, систему привлечения средств в развитие коммунальной инфраструктуры, а также предоставления субсидий определенным группам населения (молодым семьям, молодым специалистам на селе, увольняемым военнослужащим и другим категориям граждан) с целью повышения доступности жилья и жилищных кредитов.

Хотя в данном пособии не анализируются проблемы стимулирования спроса на жилье, мы рассмотрим основные подходы к их решению для полного понимания институциональной модели.