Тамара Высоцкая - Бетонное казино [publisher: SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

Вид из окна зачастую добавляет или убирает 5-10% от цены объекта. (Фото из фотобанка canva.com)

В результате переговоров наш эксперт убедил покупателя предложить за квартиру 35.500.000. Однако собственник так убедил себя в ценности своего экземпляра, что на сделку не согласился. В итоге покупатель отказался от сделки, купив квартиру этажом ниже, тоже с видом на реку, за 32.000.000 рублей.

Вывод. Ценности часто загоняют нас в когнитивную ловушку. Мы думаем, что если нам важны эти ценности, окружающие непременно согласятся с нашей оценкой. Но это не так!

Если мы подняли вопросы оценки и ценности, то пора бы поговорить о видах недвижимости с точки зрения права.

Рассуждая о покупке недвижимости, мы часто произносим фразу “останется в наследство детям”. Но что мы оставляем в наследие? Какой актив?

Несколько лет назад произошёл казус: два наследника московской квартиры – оба граждане Канады – вступили в спор за наследство. Разобраться между собой они решили в суде Канады. Один подал иск на другого, а судебная система Канады взяла и не приняла иск, потому что после анализа документов на собственность назвала квартиру в Москве “неполноценной недвижимостью”. Почему так произошло?

Согласно российским законам, земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, относится к общему имуществу собственников квартир в этом доме и принадлежит им как общая долевая собственность. Но на практике дело обстоит несколько иначе: земля переходит в общую долевую собственность жильцов после постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт и формирования его границ. Если участок не поставлен на учёт, то он является собственностью муниципалитета.

На деле оформить в долевую собственность участок под многоквартирным домом смогли жители не более 1% столичных многоквартирных домов. Процесс оформления таких земельных участков тормозится московскими властями. Почему? Потому что мы уже говорили: власти города рассматривают территорию как собственный бизнес.

Ранее при строительстве многоквартирных домов в Москве речь вообще шла об аренде участка под застройку на 49 лет. Потом заговорили о том, что собственники многоквартирного дома вправе оформить участок в собственность. Многие дома до сих пор находятся на арендных землях. И есть проекты, где земля в собственности застройщика. Но давайте вспомним про технические свойства земельного участка. Земельный участок без коммуникаций теряет свою цену и ценность. То есть если муниципалитет решит снести дома вокруг вашего дома и начнёт переносить коммуникации (вследствие чего откажется поставлять электричество или тепло в дом), то сам многоквартирный дом потеряет свои базовые ценности.

Что же получается? Если мы покупаем квартиру, то по факту мы становимся владельцами некоего пространства, бетонной “полки”, которой нам дали владеть, пока государству, муниципалитету или хозяевам города выгодно продавать нам электроэнергию и отопление и собирать за владение этой “полкой” налоги.

Квартира в многоквартирном доме – полка с общими стенами с соседями. (Фото из фотобанка canva.com)

Владение наше ограничено. Фактически мы покупаем право срочного распоряжения “полкой”. Мы можем отчуждать право на неё в пользу других, то есть продавать квартиру. Но ценный ли это актив?

Земельное право во многих странах далеко от совершенства. Если в одних государствах оно не меняется веками, то в других меняется каждые 5-7 лет. Всё это не делает инвестиции в земельные участки надёжными.

Снос коммерческой недвижимости в Москве в 2016 году лишний раз подорвал веру инвесторов в строительство коммерческой недвижимости.

Инвестируя в недвижимость, мы должны осознавать главное: чем менее стабильно законодательство в сфере недвижимости в какой-либо стране, тем менее долговечны наши инвестиции. Поэтому не стоит кидаться фразами: “Мы строим дом, в котором ещё наши внуки будут жить.” Инвестируйте в своё будущее, не задумываясь о последующих поколениях.

Если распределить виды недвижимости с точки зрения права в порядке от меньшей к большей правовой защищенности, то следует выделить:

– квартиру в многоквартирном доме на муниципальном участке земли;

– дом, построенный на арендованном участке земли;

– квартиру в многоквартирном доме на оформленном в собственность на жителей участке земли;

– частный дом на собственном участке земли.

Часто от профессионалов рынка недвижимости можно услышать правило трёх “Л”: локация, локация, локация. Это правило нередко фигурирует в американских учебниках. Говорят, цена недвижимости на 60% определяется её расположением. Это одновременно и верно, и не совсем.

Как мы уже знаем, свойства недвижимости будут сильно влиять на цену. Рассмотрим следующий пример.

Нам нужен участок под строительство дома. Возникает вопрос: какого дома – для постоянного или временного пребывания (дачный формат)? Если для постоянного, то локация должна быть выбрана на расстоянии, позволяющем ездить на работу или учёбу. Что определяет для нас в таком случае ценность? Расположение рядом со станцией или шоссе?

Допустим, мы нашли такой участок. Он кажется нам идеальным с точки зрения расположения. И, как говорят профессионалы, локация определяет его цену. Но подождите минутку! Мы же не зря разобрали три понятия: цена, стоимость и ценность.

Дальше выясняем, какова стоимость подключения коммуникаций, какой правовой статус у земли, каким будет налог с этой земли и как дорого обойдётся оформление всех документов на строительство дома. Что мы в итоге рассчитаем? Не цену, а конечную стоимость этой земли. Выяснив стоимость земельного участка, мы должны его ещё раз оценить с точки зрения ценностей. А теперь ответим на вопрос: мы всё ещё готовы заплатить стоимость за эти ценности? Получается, мы сильно слукавим, если скажем, что локация определяет цену недвижимости.

Вот другой пример: рассмотрим помещение под магазин в центре города. Казалось бы: высокий трафик, отличная возможность инвестировать в арендный бизнес. Но рядом с магазином установлен знак “парковка запрещена”. О чём это говорит? Локация идеальная, но правовой статус сразу ограничивает возможности для покупателей.

Пойдем дальше – третий пример. Представьте помещение около пляжной зоны, куда летом горожане и туристы идут потоком. Но оно простаивает у собственника второй год. Он задаёт нам вопрос: “А что не так с помещением?” . Мы сразу задаём встречный вопрос: