Ян Арт - Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

Схема ипотечного кредита напоминает традиционную схему потребительской ссуды: ежемесячно заемщик выплачивает проценты и часть основного долга. Разница заключается в том, что, во-первых, ипотечный кредит можно потратить только на покупку жилья, во-вторых, такой кредит выдается под залог покупаемой квартиры или дома, и, в-третьих, его сроки могут составлять до пятидесяти лет. По большому счету именно возможность выбрать срок кредита под залог жилья на свое усмотрение дает вам возможность решить: дорого или нет для вас брать ипотеку. Впрочем, если вы все же решаетесь, это не освобождает вас от кучи других вопросов. Например, как найти наиболее выгодный ипотечный кредит, да еще и рассчитать платежи по ипотеке. С учетом многочисленных игрищ российских банков со всевозможными комиссиями, сборами, пенями и тому подобным — вопросы более чем актуальные.

Несколько лет назад на рекламных щитах вдоль московских улиц красовалась реклама ипотечных кредитов НОМОС-банка. Под изображением прыгающего льва стояла надпись: «Смелое решение с надежным партнером». С символом банк угадал: для многих россиян взять ипотеку — все равно что сунуть голову в пасть льва. Вы, например, не взяли? Я пока тоже. Одна из главных причин: трудно разобраться, выгодно ли это.

Заставляют задуматься и перспективы. «Что делать с моим кредитом, если ставки по ипотеке упадут?» — задают себе вопрос многие. С недавнего времени ответ на этот вопрос довольно простой: менять банк. В последнее время появилась возможность маневра. Во-первых, на рынке «включился» новый механизм — в России создана система рефинансирования ипотечных кредитов. Во-вторых, один за другим появляются новые варианты ипотеки.

Благостную картину, правда, в минувшем августе несколько подкосил мировой кризис ликвидности. «Какое мне до этого дело?» — спросите вы. С точки зрения проблем с прибылью у банкиров — ровным счетом никакого, но кризис повлиял и на условия кредитов. Ипотека стала дороже для тех, у кого доходы неофициальные, и, напротив, доступнее для обладателей «белой» зарплаты.

В нашей стране принято на все смотреть с пессимизмом. Сколько себя помню, каждый год «знающие люди» утверждают три вещи: лето будет холодным, зима будет суровой, а купаться в этом году нельзя из-за грязной воды в реках. Между тем в июне — июле в Москве стоит тридцати— и сорокаградусная жара, пляжи забиты, а «суровая» зима — это когда неделю держится минусовая температура.

О смерти российской ипотеки, которую констатировали в разгар мирового финансового кризиса 2008–2009 годов, уже не говорят. Но споры продолжаются. Впрочем, как и сама ипотека.

Спустя три года с начала ипотечного бума, жители Москвы и Петербурга свыклись с мыслью, что приобретать жилье можно в кредит. Затем настала очередь российских регионов. В 2007–2008 годах началась региональная экспансия крупнейших ипотечных банков страны. Наиболее «продвинулись» в ипотечном деле Поволжье, Урал и Сибирь. Причем некоторые регионы и без того дадут фору обеим столицам по количеству выданных кредитов. Накануне мирового финансового кризиса лидером по объему ипотечных сделок на душу населения стала Тюмень, обогнали столицу Новосибирск, Барнаул, Уфа, Ростов-на-Дону.

«Великое ипотечное переселение» началось по двум причинам. С одной стороны, ведущие игроки ипотечного рынка в основном освоили Москву и Петербург, тем более что круг потенциальных заемщиков не особо широк: по оценке экспертов, реально ипотекой потенциально могут воспользоваться 15 % россиян. Неохватные просторы России сулят новые перспективы. Тем более что и цены на жилье в провинции начали догонять столичные ускоренными темпами.

Еще один любопытный момент: несколько лет назад Национальное агентство финансовых исследований обнародовало информацию, что в провинции население больше знает об ипотеке, чем в Москве или Петербурге. К тому же российские банки учли извечную российскую тему «Хочу в столицу!». Многие из них предлагают в регионах специальные ипотечные программы на покупку квартиры в Москве.

Сторонники «кредитного бума» полагают, что в будущем в России с помощью ипотеки будет приобретаться более половины жилья. И приводят в пример Европу и США. Если в России объем ипотечных кредитов равняется 2–3 % от валового внутреннего продукта, то в Польше, Венгрии и Чехии ипотека равна 10–15 % от ВВП, в Европе и США — до 30–60 % от ВВП. В России за счет ипотеки сейчас совершается около 10 % от общего числа сделок с недвижимостью, в США — 85 %.

Так что перспективы весьма впечатляющие. Если вы не можете причислить себя к миллионерам, других вариантов обзавестись жильем сегодня просто не осталось. ЖСК и не к ночи помянутое долевое строительство приказали долго жить, на государство могут надеяться только дожившие до нынешних времен советские очередники и некоторые жители трущоб.

«ОК, я согласен, — скажете вы. — Но как мне вступить в эту реку, ведь информация столь противоречива?» Интересно: об ипотеке говорят и те, кто ее взял, и те, кто пока не пробовал. Но есть одна закономерность: те, кто взял, — говорят с неизменным оптимизмом. Те, кто не решается, — рассуждают об «опасностях» ипотеки и проблемах, с ней связанных.

Основные «мифы» российской ипотеки вкратце выглядят примерно так.

МИФ ПЕРВЫЙ. У заемщика нет никаких прав на ипотечную квартиру.

Это не так. По закону, владельцем ипотечной квартиры является заемщик, а права заемщика определены законом и кредитным договором с банком. Заемщик лишь ограничен в части этих прав, а именно: он не имеет права продавать квартиру или сдавать ее в аренду без согласия банка, не имеет права на перепланировку, влияющую на ее стоимость, обязан застраховать свое жилье. При этом следует обращать максимум внимания на условия ипотечного договора, в котором оговариваются все взаимные права и обязанности заемщика и банка.

МИФ ВТОРОЙ. Ипотечная сделка очень дорогое удовольствие и очень трудоемкий процесс.Отчасти это верно, однако, прежде чем решаться на ипотеку, вы можете заранее рассчитать и спланировать расходы по ипотечной сделке. С точки зрения экономии времени на сбор документов и всевозможные процедуры, связанные с ипотекой, у вас есть возможность сделать все самостоятельно или обратиться за помощью к кредитным брокерам.

МИФ ТРЕТИЙ. Ипотека не выгодна, поскольку покупатель недвижимости переплачивает в двойном-тройном размере.Величина переплаты зависит от срока ипотечного кредита, например, при 10-летнем сроке он намного меньше. Это — плата за возможность купить сегодня, а оплатить завтра. Что касается выгоды от такого шага, то примите во внимание два факта. Первый: плата за аренду квартиры в Москве сегодня составляет от 60 до 100 % от суммы ежемесячной выплаты, которую вы платили бы, приобретя такую же квартиру по ипотеке. Только в первом случае вы ничего не приобретаете и, по сути, платите за «право дышать», а во втором — постепенно выкупаете свое собственное жилье. И второй факт: цены на недвижимость постоянно растут, а ставки по ипотеке — снижаются.