Ян Арт - Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

Если речь идет об ущербе жилью, важно документально обосновать, насколько серьезно ваш дом или квартира пострадали — от этого зависит размер компенсации. Если вы не сможете точно указать и подтвердить официальной бумагой с печатями и подписями величину своего ущерба, страховщики посчитают ваши убытки сами. И можете быть уверены, что их усредненные расчеты вряд ли будут соответствовать реальному ущербу.

Для пущей надежности страховщики рекомендуют застраховать по льготным тарифам для ипотечных заемщиков имущество (от риска утраты или повреждения) и отделку (если в квартире был произведен дорогостоящий ремонт). Кроме того, если банк не счел необходимым застраховать жизнь и трудоспособность заемщика — законодательство этого не требует в обязательном порядке, — можно сделать это самостоятельно. В этом случае получить страховку проще: достаточно представить медицинскую справку.

К сожалению, застраховаться от любых неприятностей невозможно. Главным образом потому, что тогда затраты на страховку превзойдут мыслимые пределы. Тем более что существуют и другие варианты снизить риск потери ипотечной квартиры.

Кстати, об этом риске необходимо подумать заранее и четко представлять свои права и обязанности в отношении купленной в кредит квартиры. А на самом старте, перед подписанием кредитного договора, — тщательно изучить его условия и четко представлять себе, на что будет иметь право банк в случае какого-либо форс-мажора.

Если в договоре говорится о взаимоотношениях кредитора и заемщика четко и ясно — значит, в нем уже предусмотрены варианты на случай снижения вашей платежеспособности.

Причин, по которым снижается платежеспособность заемщика, великое множество. Среди них попадаются даже приятные. Скажем, в семье заемщика родилась двойня. Счастье? Безусловно. Но дети — удовольствие дорогое. Если в семье появился первый ребенок, молодые родители могут не рассчитать, как много денег будет уходить на него из семейного бюджета. К тому же будущие мамы склонны переоценивать свои возможности относительно того, сколько им удастся зарабатывать с младенцем на руках. В результате семейный бюджет начнет трещать по всем швам.

Еще может заболеть кто-то из близких, вас могут обокрасть подчистую, или вы сломаете на работе дорогую аппаратуру, а может, во время корпоративной вечеринки совершенно случайно прожжете сигаретой соболиную шубу жены главного акционера. Наконец, самое банальное — вы потеряли работу и не смогли быстро найти другую. Или нашли, но ждете, когда найдется более хорошая.

Как бы там ни было, результат один — вы попали в затруднительное финансовое положение. Соответственно не можете какое-то время вносить платежи по ипотечному кредиту. Как быть в такой ситуации?

В любом банке ответят одинаково: идите скорее к нам, будем думать вместе. Попытка сделать вид, что «вас тут нет» и кредита у вас никакого нет, будет иметь самые плохие последствия. Когда речь идет об ипотечном кредите, банки отнюдь не склонны к снисходительности. Два-три месяца просрочки платежей — и заемщика, игнорирующего банковские призывы поговорить о его проблемах, заносят в «черный список». Злостный неплательщик практически не имеет шансов оправдать себя в глазах банка. Хорошо, если вам удастся представить веские доказательства того, что просрочка была допущена по независящим от вас причинам — скажем, вы пролежали три месяца с приступом желтой лихорадки в африканской саванне, куда отправились поохотиться на антилоп. Но, коли вы не сможете пообещать, что в ближайшее время погасите просрочку со всеми пенями и штрафами, банк церемониться не будет. И потребует вернуть кредит сей же момент. Соответственно речь пойдет о реализации залога — вашего жилья.

Напротив, к тем заемщикам, которые попали в трудную ситуацию, но не прячутся от банка, кредитор относится лояльно. Допустим, вы не прятались, а честно пришли в банк и признались, что у вас возникли серьезные затруднения с погашением кредита. Конечно, это еще не гарантия того, что вам позволят отсрочить выплату кредита на желаемый вам срок. Во-первых, не все банки это практикуют. А во-вторых, в банке, оценив масштаб ваших затруднений, могут решить, что восстановление платежеспособности в сложившейся ситуации вызывает большие сомнения. И тогда тоже встанет речь о реализации залога.

…то возникает два пути: хороший и плохой. По хорошему получается, когда заемщик самостоятельно продает квартиру и возвращает банку долг. В такой ситуации вы имеете шанс договориться с банком об отмене всех пеней и штрафов за просрочку кредита с того момента, как вы оповестили его о своих проблемах. Еще более существенный плюс — от вырученных за продажу квартиры денег вам останется разница, в которую войдут сумма, составлявшая первоначальный взнос (если он был), сумма, которую вы ранее успели внести в счет погашения кредита, и наконец, если квартира выросла в цене, кое-что «сверху». В «активе» будет доброе отношение банка, которому вы пошли навстречу и избавили от хлопот, сопровождающих принудительную реализацию залога. Если позже вы соберетесь брать кредит снова, скорее всего, этот банк вам не откажет, особенно если до возникновения форс-мажора вы зарекомендовали себя добросовестным плательщиком и не скрывались, когда возникли затруднения с выплатами по кредиту.

Есть и более лояльный вариант. Например, банк, изучив ваши проблемы, сочтет, что возникшие у вас трудности носят временный характер. В этом варианте можно смело рассчитывать на отсрочку или рассрочку платежей по кредиту. Максимальный срок, на который можно рассчитывать, — полгода. Больше выторговать вряд ли удастся. Совсем прекратить выплаты невозможно — придется оплатить если не часть основного долга, то хотя бы проценты. Если порушенное материальное благополучие все же позволяет вносить часть платежа — вы можете какое-то время рассчитываться частично. По истечении оговоренного срока надо будет возместить просроченные платежи — либо единовременно, либо за установленный банком период.

Представьте себе: решили вы с женой (мужем) на двоих взять ипотечный кредит и купить квартиру или дом. То есть стать созаемщиками с равными (или еще какими — в зависимости от условий ипотечного договора) правами на жилье. Все оформили, купили, отремонтировали, обставили. Осталось жить-поживать да добра наживать. Но семейное гнездо вдруг стало камнем преткновения. Развод. Жить вместе созаемщики уже не будут, но после погашения кредита у них обоих будут права на квартиру или дом. Логично: если по кредиту платил один из супругов, зачем ему по истечении нескольких лет делить недвижимость уже с посторонним человеком? Соглашаться на сохранение обязанностей созаемщика с бывшим супругом рискованно. Он, к примеру, обещает и дальше участвовать в погашении кредита или даже полностью вносить платежи — с тем, чтобы потом переписать свою долю на детей. Пройдут годы, кредит будет погашен, и в один совсем не прекрасный день тот, кто живет в бывшем семейном гнезде, может оказаться перед фактом, что бывший супруг — он же совладелец жилья — решил продать свою долю.