Наталья Смирнова - Личные налоги: экономия. Всё о минимизации и возврате

• Если проданное имущество было в собственности меньше 3 лет, то размер вычета будет зависеть от его типа: первый-это жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики и земельные участки, второй тип – все остальное.

На ваш выбор предоставляются следующие варианты имущественных вычетов при продаже собственности:

• фиксированный вычет в размере не более 1 млн руб. (с 2009 года – 2 млн руб. по сделкам, начиная с 1.01.2008) по имуществу первого варианта или не более 125 тыс. руб. по второму;

• имущественный вычет в размере фактических расходов на приобретение имущества.

Какой из вариантов вычета применять – решаете вы сами, но к одному типу недвижимости можно применять только один способ расчета. Так, нельзя при продаже дома использовать фиксированный вычет, а при продаже квартиры – вычет на базе фактически понесенных расходов на приобретение недвижимости. Но можно применять разные способы расчета вычета для разных вариантов имущества, например, для продажи имущества первого типа – дачи – использовать фиксированный вычет, а для продажи имущества второго типа – гаража – имущественный вычет в размере фактических расходов на приобретение имущества.

Фиксированные имущественные вычеты ограничены в применении одним налоговым периодом (годом). Если вы в течение года уже использовали право на вычет в 1 млн руб. (2 млн по сделкам с 1 января 2008 года) при продаже имущества, то при аналогичной сделке в том же году не сможете второй раз воспользоваться им. В то же время, если в течение года вы и продали имущество, и приобрели другое, то вправе воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн руб. (2 млн по сделкам с 1 января 2008 года) на продажу и 1 млн руб. (2 млн по сделкам с 1 января 2008 года) – на покупку.

ВАЖНО

С 1 января 2008 года размер суммы, принимаемой к налоговому вычету при покупке жилья, увеличивается задним числом в 2 раза – до 2 млн руб. При этом налоговый вычет в увеличенном объеме будет применяться к операциям с имуществом, осуществленным начиная с 1 января 2008 года. Иными словами, это изменение в налоговом законодательстве действительно для прошлых операций с имуществом, теперь налогоплательщики смогут вернуть себе уплаченный НДФЛ уже в двойном размере – максимум 260 тыс. руб. Для тех, кто купил или построил жилье после 1 января 2008 года, подоходный налог будет пересчитан, а уплаченные деньги возвращены.

Данная мера во многом может быть рассмотрена как антикризисная, предназначенная для снижения социальной напряженности.

ВАЖНО

Если сделка купли-продажи имущества была проведена между взаимозависимыми лицами: родственниками, сослуживцами, состоящими в отношениях «начальник – подчиненный» и т. п. – право на имущественный вычет не возникает.

СОВЕТ

При выборе варианта между фиксированным вычетом и вычетом в размере фактических расходов на приобретение имущества сравните, что будет больше – сумма в 1 млн руб. (или 2 млн руб. для имущества, проданного с 1 января 2008 года) либо 125 тыс. руб. фиксированного вычета, либо реальные затраты на приобретение, и используйте вариант, дающий максимальный вычет.

Рассмотрим пример. Допустим, Петр продал в 2007 году квартиру за 2,5 млн руб. и дачу – за 800 тыс. руб. При этом и одно и второе имущество принадлежало ему 1,5 года, квартиру он покупал в свое время за 1,5 млн руб., а дачу – за 350 тыс. руб. Фиксированный вычет в 1 млн руб. намного меньше фактических расходов Петра на приобретение этого имущества, поэтому в данном случае ему выгоднее использовать расчет вычета на базе фактических расходов на приобретение имущества. И тогда вычет составит 1,5 млн + + 350 тыс. = 1,85 млн руб. Налогооблагаемая база по НДФЛ для Петра сократится с 3,3 млн руб. от продажи квартиры и дачи до 1,45 млн руб. после налогового вычета. Петр должен будет заплатить НДФЛ лишь с этой суммы, то есть налог на полученный от продажи квартиры и дачи доход составит 188,5 тыс. руб.

Если бы Петр использовал фиксированный вычет в 1 млн руб., он должен был бы уплатить налог с суммы в 2,3 млн руб., что составило бы 299 тыс. руб. Правильный выбор варианта имущественного вычета дал Петру налоговую экономию в размере 110,5 тыс. руб.!

Если вы продаете имущество, которым владеете вместе с кем-то другим, то способ расчета и получения налогового вычета будет зависеть от того, находилось ли проданное имущество в общей долевой либо общей совместной собственности. Если имущество вам принадлежало на правах совместной собственности, то размер имущественного налогового вычета распределяется по договоренности между владельцами, а если на праве общей долевой собственности, то в соответствии с вашими долями. Например, если Петр и Елена продали квартиру, которой владели на праве общей совместной собственности, то, по договоренности, имущественный вычет может получить только Петр. А если квартира принадлежала им на праве общей долевой собственности, при этом 50 % принадлежало Петру и 50 % – Елене, то она имеет право на получение 50 % вычета.

Если же вы приобретаете имущество или строите его, то тоже можете претендовать на имущественный вычет в размере 1 млн руб. (для имущества, приобретенного или построенного с 1 января 2008 года – 2 млн), но он применим только для жилых домов, квартир и комнат (а также доли в них),находящихся на территории РФ.

ВАЖНО

Если сделка купли-продажи имущества была проведена между взаимозависимыми лицами: родственниками, сослуживцами, состоящими в отношениях «начальник – подчиненный» и т. п. – право на имущественный вычет не возникает.

При строительстве или покупке домав налоговый вычет могут включаться:

• расходы на разработку проектно-сметной документации;

• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов, если в договоре купли-продажи указано приобретение дома на стадии строительства;

• расходы на приобретение жилого дома, в том числе недостроенного;

• расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке;

• расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

При покупке квартирыв налоговый вычет могут включаться:

• расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;

• расходы на приобретение отделочных материалов;

• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, если в договоре купли-продажи указано приобретение квартиры (комнаты) без отделки на стадии строительства.

Вознаграждения (комиссионные) посредникам не учитываются для целей вычета.

Кроме того, если вы использовали ипотечный кредит для покупки или строительства имущества,то можете претендовать на имущественный вычет в размере уплачиваемых по нему процентов, и этот вычет никакой суммой не ограничен.