Галина Парусова - Секреты покупки и продажи квартиры без риска. Успешная сделка

– Состояние подъезда и придомовой территории.

– Кодовое запирающее устройство, домофон, консьерж, охрана.

– Контингент, соседи в доме.

– Куда выходят окна (во двор, на шумную улицу, в тихий переулок, на эстакаду, на железную дорогу), вид.

– Тип входной двери (обычная, металлическая, бронированная).

– Лифт, в том числе грузовой, количество лифтов в подъезде.

– Подземный гараж, наличие автостоянки рядом с домом, платной парковки.

– Телефон (в связи с развитием мобильной связи данный показатель постепенно теряет актуальность). Если же телефон важен для вас, в момент подписания договора купли-продажи у нотариуса возьмите с продавца заявление о том, что он согласен на переоформление телефонного номера на имя нового владельца. (см. Приложение)

– Интернет, кабельное телевидение

– Современные стеклопакеты.

– Наличие лоджии или балкона, застеклены они или нет.

– Возможность использовать квартиру под офис или магазин в том случае, если она находится на 1 этаже.

– Тамбур, объединяющий несколько квартир, количество квартир в нём.

– Тип дома (кирпичный, панельный, блочный, монолитный, деревянный, монолитно-кирпичный).

– Перекрытия в доме (железобетонные, смешанные, деревянные).

– Обслуживание дома, эксплуатационные расходы.

– Насколько развита инфраструктура (магазины, рынки, предприятия сферы услуг, торговые центры, детские сады, школы, поликлиники, места для отдыха и занятий спортом)

– Транспортное снабжение района

– Общее состояние квартиры, как давно был сделан ремонт, в том числе и капитальный. (К сожалению, свежий ремонт не оценивается в полную стоимость, но существенно помогает более быстрой реализации жилого объекта. (См. Главу «Делать ли ремонт перед продажей квартиры»)

– Условия продажи квартиры (свободная продажа, альтернативная, расселение квартиры, разъезд в несколько адресов. Свободные квартиры, например, в Москве, оцениваются на 10% дороже)

Что в квартире может снижать её стоимость?

– многочисленные переходы права собственности, то есть громоздкая «история» квартиры (более 5),

– невозможность указать в договоре полную рыночную стоимость квартиры, невозможность покупки квартиры с использованием ипотечных средств,

– неузаконенная перепланировка,

– первый и второй этажи в многоэтажном доме (по стандартам Москвы), если отсутствует возможность перевода квартиры на 1 этаже в нежилое помещение,

– последний этаж в доме с лифтом без технического этажа,

– четвёртый и пятый этаж в «пятиэтажках» без лифта,

– угловая квартира,

– отсутствие балкона или лоджии,

– квартира без телефона или со спаренным телефоном,

– смежные комнаты,

– газовая колонка,

– слабый напор воды,

– совмещённый санузел,

– старые коммуникации,

– окна выходят на северную или южную сторону или шумную улицу, железнодорожные или трамвайные пути, эстакаду,

– плохая транспортная ситуция, например, если в Москве квартира расположена в 6 – 10 остановках на наземном транспорте от станции метрополитена,

– требует полного косметического или капитального ремонта,

– пол покрыт линолеумом или деревянными досками,

– в доме лифт старого образца (без автоматически открывающихся дверей),

– подъезд не закрывается на кодовый замок,

– грязный подъезд,

– запущенный двор,

– дом, в котором находится квартира, требует капитального ремонта,

– неразвитая инфраструктура.

Вышеназванные условия не стоит считать догмой. При оценке недвижимости всё очень индивидуально. Если квартира с полом, покрытым деревянными досками, расположена в престижном месте, вряд ли резко снизится её стоимость. Её купят и с таким полом любители «дорогого» района, а старомодное покрытие заменят на современное после приобретения. Если дом идёт под снос, а городские власти предоставляют собственникам новые квартиры, то стоимость квартир в старом доме не уменьшается, а может даже подрасти.

Есть более лёгкий способ оценки недвижимости – позвонить в агентство и попросить эксперта дать цену вашему жильё. Насторожитесь, если агент объявит вам точнуюоценку недвижимости по телефону. Чтобы оценить квартиру, её нужно обязательно смотреть. Иногда цена квартиры рождается только после нескольких выходов пробной рекламы.

Как рекламировать

Представьте себе, что вы успешно справились с оценкой квартиры. Знаете, какую денежную сумму хотите получить за свою драгоценную недвижимость. Теперь наступает момент, когда надо сделать всё для того, чтобы о квартире узнало как можно больше потенциальных покупателей. Конечно, можно выйти на главную улицу или площадь вашего города и, превратившись в коробейника, приставать к прохожим, предлагая квартиру, можно задорно выкрикивать периодически: «Продаю двухкомнатную квартиру! Отдаю недорого! Подходи! Налетай!» Шучу.

Скорее всего вы догадались, что такая реклама представляется мне не очень эффективной. Конечно, бывают редкие случаи, когда в разговоре с друзьями и знакомыми с их стороны возникает интерес к вашей квартире, приводящий к продаже. Но это скорее исключение, чем правило. Потом денежный вопрос с друзьями – штука тонкая. Да, да, да! Вряд ли друзья или знакомые, тем более родственники, предложат вам за вашу квартиру максимальную цену, скорее наоборот: они будут активно торговаться, намекая на давнюю дружбу или знакомство. Будет ли вам выгодно такое «сотрудничество»? Сомневаюсь. Что-то подсказывает мне, что при решении квартирного вопроса надо помнить пословицу «Дружба дружбой, а табачок врозь».

Убеждена, что без продуманной рекламы квартиру продать практически невозможно, конечно, не говорю о случайностях. Как же рекламировать недвижимость?

1. Подать объявление о продаже в одно из риэлторских изданий (газеты и журналы по недвижимости) или в интернет-порталы, указав номер вашего домашнего или мобильного телефона. К этому виду рекламы можно отнестись как легкомысленно, указав лишь некоторые параметры квартиры, так и продуманно, выделив письменно все достоинства жилья. У этого вида рекламы есть недостаток, заключающийся в том, что вы не знаете, в какое время дня вам позвонят, сможете ли вести свободный разговор, выполняя обязанности по работе. Трудно определить также честность, порядочность и надёжность позвонившего, тем более узнать его истинные намерения. Объявления необходимо подавать регулярно, лучше два-три раза в неделю. Хорошо их чередовать таким образом, чтобы в течение одной недели ваши объявления были опубликованы два раза, а в течение следующей – три.

2. Обзвонить как можно больше агентств недвижимости, имеющихся в вашем городе, предлагая квартиру к продаже. Понятно, что если вы продаёте квартиру самостоятельно, то заключать эксклюзивный договор с фирмой вы не будете. Но во время телефонного разговора можете попросить агентов включить ваш жилой объект в базу конкретного агентства или общегородскую базу продаваемой недвижимости. Вдруг случайно продадут!