Галина Парусова - Секреты покупки и продажи квартиры без риска. Успешная сделка

– лучше отвечать на поставленные вопросы, нежели самому рассказывать о квартире, доме, соседях;

– знайте параметры вашей собственности; имейте при себе по крайней мере копии правоустанавливающих документов;

– если во время просмотра покупатели начинают говорить о торге, лучше уйти от обсуждения данного вопроса, потому что психологически говорить о цене легче по телефону.

Не все люди, выразившие желание посмотреть вашу квартиру, являются потенциальными покупателями. Пример – следующая история. Однажды на рекламный телефон офиса, в котором я работала, позвонила девушка, она рассказала, что вернулась домой в Москву, до этого многие годы работала на севере, хотела бы приобрести однокомнатную квартиру в районе станции метро «Тимирязевская». Как водится, я распросила её. Светлана (так звали заказчицу) отметила, что отвыкла от жизни с родителями, очень торопится найти подходящую однокомнатную квартиру и приобрести её. Это было в 1998 году, и в то время агентства ещё не заключали эксклюзивные договора с покупателями недвижимости, как это принято сейчас.

Данная заявка была интересной для меня, потому что по телефону клиентка озвучила стандартные параметры однокомнатной квартиры улучшенной планировки и цену за неё, характерную для того периода. Кроме того заявка была очень удобной для меня, потому что офис агентства, в котором я работала, находился рядом со станцией метро «Дмитровская» (соседняя станция с «Тимирязевской»), я могла показывать подобранные квартиры в любое согласованное с клиенткой время. Внимательно изучила базу, нашла две разные квартиры, хотела лучше понять потребности Светланы. Встретились, посмотрели две квартиры, выяснила мнение клиентки, и мне стало понятно, что девушка ищет однокомнатную квартиру улучшенной планировки, с большой кухней, балконом или лоджией, ей не интересен первый и последний этаж, кроме того она уточнила бюджет покупки.

К следующему просмотру я нашла 3 квартиры, полностью отвечавшие её запросам. После окончания просмотров стали разговаривать. Вдруг клиентка выдаёт такой «каприз»: в просмотренных квартирах всё так, как она хочет, только вот санузел совмещённый, и стиральная машина-автомат не помещается, а на кухне ей бы не хотелась её устанавливать. Отвечаю: «Хорошо», понимая, что придётся искать однокомнатную квартиру в домах серии КОПЭ, где санузел раздельный, ванная комната достаточно просторная и в ней предусмотрено место для стиральной машины-автомат. Вернулась в офис, нашла в базе такую квартиру, правда, не свободную юридически и физически, и назначаю просмотр на следующий день. Квартира отвечала всем потребностям Светланы, но не нужна она была ей. Вот почему.

После новой встречи Светлана, сказала, что квартира симпатичная и предложила мне:

– Галина, давайте пройдём с вами до метро пешком.

– Хорошо, – ответила я, надеясь, что по дороге мы сможем обсудить детали по заключению договора на покупку квартиры и будущей сделки.

Но вопросы приобретения жилья совсем не интересовали Светлану, вот что она начала рассказывать мне. Она москвичка по рождению, здесь живут её родители. Она действительно работала на севере, смогла собрать денежную сумму, надеялась разменять родительскую квартиру, используя накопленные деньги в качестве доплаты. После возвращения в Москву она стала искать подруг, восстанавливать потерянные связи. Позвонила одной из них, та, конечно, очень обрадовалась, разговаривали долго, делясь разными новостями. Вдруг приятельница предложила Светлане быстро «заработать» на собственную квартиру, не трогая родительскую. Сказала, что всё очень просто.

Так девушка попала в денежную пирамиду, в которую отдала 5000 долларов, приготовленные для разъезда. Опомнилась она довольно быстро, ведь заработок, о котором так сладко «пела» её подруга, она могла получить лишь тогда, когда привлекала в пирамиду людей, имеющих на руках точно такую же сумму. А у неё особых связей в Москве уже не было. Вот и посоветовали ей менеджеры купить газету с объявлениями о продаже жилья, выбрать рекламный модуль посолиднее, позвонить в разные агентства недвижимости, представиться клиенткой, желающей приобрести квартиру, познакомиться с хорошо зарабатывающими агентами, пригласить на встречу в «структуру», а там доверчивого или жадного агента обработают «специалисты».

Обо всём этом я уже узнала при расставании со Светланой. Понятно, что по дороге к метро «бедна»я девушка изо всех сил пыталась «обработать» меня и пригласить на собрание таких же обманутых. В конце концов она рассказала всё, как есть. Больше я её никогда не видела и ничего не слышала о ней.

Предупреждаю продавцов недвижимости: «Будьте внимательны!» Во время просмотров спрячьте подальше ценные вещи. Кто знает, среди просматривающих вашу квартиру могут быть обыкновенные наводчики; «разведчики», не знающие, какую квартиру они хотят купить; люди, развлекающиеся просмотром чужих квартир. К сожалению, такое встречается. Опытным агентам чаще всего удаётся вычислить «туристов» и «разведчиков» ещё на этапе телефонного разговора. Кроме того, в наши дня агенты почти всегда подписывают с клиентами-покупателями договор на приобретение недвижимости, куда обязательно включаются паспортные данные и регистрация по месту жительства. Понятно, что мошенник не будет пользоваться риэлторской услугой. Ему выгоднее обойтись без агентства.

На что надо обратить внимание на этом этапе? Часто несерьёзные клиенты совсем не интересуются документами на квартиру, её историей, параметрами жилья, условиями продажи, а сразу «рвутся» смотреть её и встречаться с собственником.

Обращаюсь к тем продавцам, которые реализуют свободную квартиру, сдаваемую в аренду. Уважаемые собственники квартир, не жадничайте, оставьте мысль «выжать» из квартиры по максимуму. В моей риэлторской практике иногда встречались рациональные хозяева, желающие сдавать в аренду квартиру, выставленную на продажу, до самого последнего момента. Представьте себя на месте ваших квартирантов, и вы поймёте, что они совершенно не заинтересованы в продаже, ведь им предстоит собирать вещи в коробки и мешки, искать новую квартиру, платить комиссионные агентству, занимающемуся арендой, переезжать, обустраиваться на новом месте. Замечено, что квартиры, в которых живут арендаторы, продаются медленнее. Часто, чтобы получить задаток, уставший от затянувшейся продажи владелец вынужден идти на торг, а это прямая потеря денег. В некоторых случаях квартиранты сознательно мешают презентации квартиры: опаздывают на показы или не открывают дверь квартиры, создают беспорядок в комнатах, готовят блюда со специфическими запахами, чем отталкивают потенциального покупателя от серьёзных размышленией о приобретении жилья.