Галина Парусова - Секреты покупки и продажи квартиры без риска. Успешная сделка

Когда девушка через две недели пришла в собственную квартиру, чтобы принять её по акту передачи, взять ключи и квитанции, пожилой мужчина не пустил её, более того наотрез отказался освободить квартиру. Она решила обратиться в милицию, показала там зарегистрированный на её имя договор купли-продажи квартиры, но продавец тоже предоставил ряд документов, в том числе, ордер на квартиру, справку из БТИ, в которой значилась его фамилия, а самое главное – паспорт с пропиской по адресу, где располагалась квартира. Милиционеры развели руками и предложили несчастной девушке обратиться в суд, подав там иск о выселении бывшего собственника из квартиры. Она так и сделала.

На суде её ждал сюрприз, потому что владелец теперь уже спорной квартиры заявил, что не отдавал отчёта в своих действиях, когда подписывал документ, предоставил справки из медицинского учреждения, в них указывалось, что в анализах были обнаружены следы психотропных веществ, заявил, что денег вообще не получал, что торжественно подтвердили его родственники, откуда-то неожиданно появившиеся. Дальше – хуже. Мужчина представительной внешности подал встречный иск, требуя расторгнуть договор. Было несколько судов. Пока неизвестно, чем закончилась эта грустная история, доказывающая, что в интересах покупателя лучше настаивать на том, чтобы при передаче денег использовалась банковская ячейка.

В таком случае, если вы забыли взять с продавца расписку, то в архиве банка можно получить документы, подтверждающие закладку денег: договор об аренде банковской ячейки, дополнительное соглашение к нему. Если вы заказывали такую услугу, как проверка и пересчёт денег, у вас на руках обязательно останется квитанция о проделанной операции. Тогда продавец уже не сможет убедить судей, что он не получал денег за свою квартиру. В общем будьте предусмотрительны.

Банковская ячейка

В наши дни отлично зарекомендовал себя способ передачи денег через банковскую ячейку с одновременным составлением дополнительного соглашения к договору о пользовании банковской ячейки, в котором чётко прописывается кто, когда, при каких условиях может получить деньги. Как правило, забирает деньги продавец или указанное им лицо после окончания государственной регистрации договора купли-продажи, предъявляя не только свой паспорт, но и оригинал договора со штампом, подтверждающим государственную регистацию, и его ксерокопию, остающуюся в банковском архиве как подтверждение о проделанной операции.

Форма банковского договора отвечает интересам и продавца, и покупателя, но и здесь могут возникнуть технические ошибки. Одна из них, когда имеется разница в написании адреса квартиры в документах из БТИ и в свидетельстве о праве собственности. Конечно, выход из такой ситуации существует: можно взять в БТИ справку о соответствии адресов, и лучше это сделать заранее, чтобы не переживать понапрасну, особенно если продавец пришёл за деньгами в самый последний день того периода для выемки денег, который указан в договоре. Советую всем участникам сделки быть предельно внимательными во время заполнения документов в банке, потому что одна пропущенная буква в фамилии и неверно указанная цифра в любом адресе могут привести к проблемам при изъятии денег из банковской ячейки.

В дополнительном соглашении к банковскому договору всегда имеется указание на то, что если по истечении отведенных для продавца дней он за деньгами не придёт, например, по причине отказа от продажи квартиры, смерти уже после закладки денежных средств, то, естественно, деньги забирает покупатель в указанные для него сроки, которые также фиксируются письменно. Такая простая технология передачи денежных средств характерна для случая, когда речь идёт о свободной продаже или покупке, когда собственник продаёт жильё с целью получения денежных средств. Если мы говорим об альтернативной купле-продаже, когда взамен продаваемой квартиры приобретается другая, и может выстроиться цепочка минимум из двух, а максимум, допустим, десяти квартир, то и условия, записанные в дополнительном соглашении к договору о пользовании банковской ячейкой, будут другими, исходящими из конкретной ситуации, и согласно договорённостям, достигнутыми всеми участниками.

Как правило, до момента государственной регистрации сделки ключ от банковской ячейки хранится у покупателя или в агентстве недвижимости, но сразу же после регистрации ключ надо передать продавцу или лицу, которое изымает деньги из банковской ячейки. Чтобы не было беспокойства по поводу своевременного получения ключа, советую продавцу взять с покупателя гарантийное обязательствос указанием срока, когда ключ будет обязательно передан. Если ключ остаётся на хранении в агентстве, то оно обычно выдаёт продавцу и покупателю гарантийные письмас описанием условий передачи ключа и зарегистрированного договора купли-продажи, если сотрудник агентства организует подачу документов на государственную регистрацию.

Гарантийное письмо

«______» __________201 г.

ООО «Агентство «Название», именуемое в дальнейшем Агентство, деятельность которого застрахована страховой компанией ООО «Помощь», находящейся по адресу: г. Москва, ул. Имбирная, д.18, № полиса 888/48, в лице Генерального директора Иванова Петра Петровича, действующего на основании доверенности №933/ПР от 10.01.20011 года обязуется передать г. _______________________________________________________________________ паспорт: серия___________№_________________, выдан «___»_______20__г.

_________________________________________________________________, проживающего (ей) по адресу: ____________________________________________________________________

Ключ от индивидуального банковского сейфа № __________ в Банке ________________________.

Передача ключа производится после ________________________________________________________________

Генеральный директор _________________ /Иванов С. П. /

При закладывании денег в банковскую ячейку обычно присутствуют продавец, покупатель, уполномоченный сотрудник банка. При этом во многих финансовых организациях предоставляется замечательная услуга по пересчёту и проверке принесенных денег, которой лучше воспользоваться. Данная услуга платная. При выборе банка будьте внимательны!

Встречаются такие ситуации, когда продавец получает деньги за квартиру в два этапа. Таким случаем может быть следующий. На момент сделки собственник зарегистрирован в продаваемой квартире, но он даёт нотариально заверенное обязательство сняться с регистрационного учёта в определенный срок. В подобном случае деньги можно разложить в две банковские ячейки: основная сумма в одну, небольшая (удержание под выписку из квартиры) – в другую. И в ту, другую, доступом может быть выписка из домовой книги из того ЖЭКа или ЕИРЦ, куда зарегистрировался («прописался») продавец, а также паспорт собственника квартиры со штампом о регистрации по новому месту жительства.