Дмитрий Пушин - Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Тут можно читать онлайн Дмитрий Пушин - Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость - бесплатно ознакомительный отрывок. Жанр: О бизнесе популярно. Здесь Вы можете читать ознакомительный отрывок из книги онлайн без регистрации и SMS на сайте лучшей интернет библиотеки ЛибКинг или прочесть краткое содержание (суть), предисловие и аннотацию. Так же сможете купить и скачать торрент в электронном формате fb2, найти и слушать аудиокнигу на русском языке или узнать сколько частей в серии и всего страниц в публикации. Читателям доступно смотреть обложку, картинки, описание и отзывы (комментарии) о произведении.
  • Название:
    Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
  • Автор:
  • Жанр:
  • Издательство:
    неизвестно
  • Год:
    неизвестен
  • ISBN:
    9785449810847
  • Рейтинг:
    2.5/5. Голосов: 21
  • Избранное:
    Добавить в избранное
  • Отзывы:
  • Ваша оценка:
    • 60
    • 1
    • 2
    • 3
    • 4
    • 5

Дмитрий Пушин - Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость краткое содержание

Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость - описание и краткое содержание, автор Дмитрий Пушин, читайте бесплатно онлайн на сайте электронной библиотеки LibKing.Ru
От того, какой объект коммерческой недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы найдете арендатора, и как дорого сможете объект продать.При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоретической подготовки до конкретных практических действий.

Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость - читать онлайн бесплатно ознакомительный отрывок

Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость - читать книгу онлайн бесплатно (ознакомительный отрывок), автор Дмитрий Пушин
Тёмная тема
Сбросить

Интервал:

Закладка:

Сделать

ТЕКУЩИЙ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ПОМЕЩЕНИЯ

С течением времени любая квартира или коммерческое помещение требует вложений в ремонт.

Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делает собственник.

Арендаторы коммерческой недвижимости как правило делают ремонт сами, в соответствии с спецификой бизнеса и фирменным стилем. А срок ремонтных работ, порядок проведения и размер компенсации прописываются в договоре аренды.

По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.

СРОК АРЕНДЫ, НАДЕЖНОСТЬ АРЕНДАТОРА И СВОЕВРЕМЕННОСТЬ ОПЛАТЫ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользование помещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Аренда квартиры всегда носит временный характер. И арендная плата как правило не индексируется.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина – срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.

По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременности поступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ

Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость в новостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 8000 – 15 000 рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей – сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

В вопросе дополнительных расходов преимущество за коммерческой недвижимостью.

НАЛОГИ

Собственник недвижимости платит 2 вида налогов:

– Налог на имущество;

– Налог на доходы, полученные от сдачи помещения в аренду.

Налог на имущество рассчитывается от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налоговые ставки муниципальные органы регионов устанавливают сами, в рамках заданного диапазона, определенного федеральными органами власти.

Налоговые ставки по коммерческой недвижимости выше ставок по жилой недвижимости. В 2021 они составляют от 0,1 до 0,3% по жилой и от 0,6 до 2% по коммерческой недвижимости.

Налог на доходы, полученные от сдачи недвижимости в аренду, не зависит от вида недвижимости.

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи по налогам составят 13% от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить ИП и платить 6% с доходов по упрощенной системе налогообложения.

Важно:

В 2021 действует льгота. Если вы сдаете в аренду коммерческую недвижимость от ИП и уплачиваете налог с доходов, вы освобождаетесь от уплаты налога на имущество. Надеюсь на момент чтения вами книги эта льгота будет действовать.

Более подробно тема налогообложения описана в главе 8.

ПОДВОДИМ ИТОГИ – КОММЕРЧЕСКАЯ ИЛИ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Количество плюсов у жилой и коммерческой недвижимости практически одинаково За - фото 2

Количество плюсов у жилой и коммерческой недвижимости практически одинаково. За исключением плюса по основному и самому главному критерию для инвестора – окупаемости и доходности.

Таким образом, считаю выбор в пользу коммерческой недвижимости очевидным. Главное правильно подобрать объект инвестирования. О том, как это сделать пойдет речь в последующих главах книги.

Глава 2. Доходность и окупаемость коммерческой недвижимости

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Несмотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения этих показателей.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

Для того чтобы принять правильное и взвешенное решение об инвестировании в тот - фото 3

Для того чтобы принять правильное и взвешенное решение об инвестировании в тот или иной объект недвижимости важно учитывать 11 дополнительных переменных:

ИНДЕКСАЦИЯ СТАВКИ АРЕНДЫ

Условия и размер индексации ставок – важные пункты договора аренды. Уделите им внимание.

В договоре должно быть прописано: через какой период времени возможно изменение стоимости аренды, на какую величину, а также порядок уведомления сторон и оформления документов.

За период обычно принимают календарный год, а повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом.

Избегайте формулировки «по соглашению сторон». Она обязывает вас получать официальное согласие арендатора в письменной форме на изменение стоимости аренды. И конечно, арендаторы не торопятся оформлять подобные соглашения, затягивая их подписание всеми возможными способами.

Пример формулировки выгодной вам как Арендодателю:

«Размер Арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке Арендодателем не чаще одного раза в 12 месяцев, и не более чем на ____% (_________ процентов) от размера Арендной платы предыдущего года Срока аренды, путем письменного уведомления Арендатора за 30 (Тридцать) дней до даты изменения.

Читать дальше
Тёмная тема
Сбросить

Интервал:

Закладка:

Сделать


Дмитрий Пушин читать все книги автора по порядку

Дмитрий Пушин - все книги автора в одном месте читать по порядку полные версии на сайте онлайн библиотеки LibKing.




Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость отзывы


Отзывы читателей о книге Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость, автор: Дмитрий Пушин. Читайте комментарии и мнения людей о произведении.


Понравилась книга? Поделитесь впечатлениями - оставьте Ваш отзыв или расскажите друзьям

Напишите свой комментарий
x