Дмитрий Пушин - Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Тут можно читать онлайн Дмитрий Пушин - Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость - бесплатно ознакомительный отрывок. Жанр: О бизнесе популярно. Здесь Вы можете читать ознакомительный отрывок из книги онлайн без регистрации и SMS на сайте лучшей интернет библиотеки ЛибКинг или прочесть краткое содержание (суть), предисловие и аннотацию. Так же сможете купить и скачать торрент в электронном формате fb2, найти и слушать аудиокнигу на русском языке или узнать сколько частей в серии и всего страниц в публикации. Читателям доступно смотреть обложку, картинки, описание и отзывы (комментарии) о произведении.
  • Название:
    Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
  • Автор:
  • Жанр:
  • Издательство:
    неизвестно
  • Год:
    неизвестен
  • ISBN:
    9785449810847
  • Рейтинг:
    2.5/5. Голосов: 21
  • Избранное:
    Добавить в избранное
  • Отзывы:
  • Ваша оценка:
    • 60
    • 1
    • 2
    • 3
    • 4
    • 5

Дмитрий Пушин - Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость краткое содержание

Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость - описание и краткое содержание, автор Дмитрий Пушин, читайте бесплатно онлайн на сайте электронной библиотеки LibKing.Ru
От того, какой объект коммерческой недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы найдете арендатора, и как дорого сможете объект продать.При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоретической подготовки до конкретных практических действий.

Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость - читать онлайн бесплатно ознакомительный отрывок

Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость - читать книгу онлайн бесплатно (ознакомительный отрывок), автор Дмитрий Пушин
Тёмная тема
Сбросить

Интервал:

Закладка:

Сделать

Стороны пришли к соглашению, что изменение размеров Арендной платы, произведенное Арендодателем в рамках, установленных настоящим пунктом, не требует заключения между Сторонами дополнительного соглашения и не являются изменением размера Арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ, а только определяют порядок оплаты, согласованной Сторонами Арендной платы.»

Хорошо также прописать в договоре возможность изменения ставок раньше, чем по истечению 12 месяцев в случае форс-мажоров и изменения экономической ситуации в стране. Например, при резком увеличении инфляции.

Уделив достаточное внимание условиям индексации ставок аренды, вы защитите себя и сохраните заданную норму доходности по объекту.

СУММА КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЙ В ОБЪЕКТ ПЕРЕД СДАЧЕЙ В АРЕНДУ

Посчитайте какую сумму необходимо потратить на ремонт и чистовую отделку перед сдачей помещения в аренду. Иногда ремонт в помещении, купленном в предчистовой отделке, обходится дешевле чем ремонт под нового арендатора в помещении с устаревшей отделкой и большим количеством ненужных стен и перегородок.

ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ, НЕ ВКЛЮЧЕННЫЕ В АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Обычно арендатор возмещает расходы на электроэнергию и водоснабжение, по факту потребления ресурсов. Прочие коммунальные и эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель. К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт и услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

РАСХОДЫ НА ТЕКУЩИЙ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ОБЪЕКТА

По коммерческим помещениям в многоквартирных домах расходы на капитальный ремонт включены в «платежку», распределяются равномерно, понятны и прогнозируемы. При покупке отдельно стоящего здания важно провести его аудит, чтобы определить какие вложения потребуются в будущем.

НАЛОГ НА ДОХОДЫ И НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение – на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение – для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

ПРОЧИЕ РАСХОДЫ

– Расходы на страхование;

– Расходы на аренду земельного участка;

– Комиссии риелторам, юристам.

ПРОЦЕНТ ПРОСТОЯ

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

где i Процентная ставка n Номер периода Ставку дисконтирования - фото 4

где

i – Процентная ставка;

n – Номер периода.

Ставку дисконтирования используют, чтобы учесть влияние инфляции. Например, чтобы сравнить реальную доходность по объекту в России с покупкой недвижимости в другой стране. Также чтобы сравнить инвестицию в недвижимость с другими вариантами инвестиций – более рискованными и менее рискованными.

ГОРИЗОНТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ВО ВРЕМЕНИ

Горизонт инвестирования – промежуток времени, в течение которого инвестор планирует владеть объектом недвижимости. Он влияет на значение средней доходности за выбранный период и учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Например, вы покупаете объект недвижимости в новом застраивающимся районе. Где через пять лет будет открыта новая станция метро. Это событие приведет к росту стоимости вашего объекта недвижимости на 30%. Следовательно средняя доходность объекта при горизонте инвестирования 4 года будет существенно ниже доходности при горизонте инвестирования 6 лет. При условии, что другие переменные не изменятся.

Таким образом, доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:

где OP i операционная прибыль в iй год владения недвижимостью K i величина - фото 5

где OP i операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; K i – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VC i – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPV i(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV i(OP)) по формуле:

где N i номер iго года в котором дисконтированная операционная прибыль - фото 6

где N i – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPV i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPV i(OP) —величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Вы можете скачать калькулятор по ссылке ROE ДОХОДНОСТЬ НА СОБСТВЕННЫЙ - фото 7

Вы можете скачать калькулятор по ссылке:

ROE ДОХОДНОСТЬ НА СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ Выше мы рассмотрели расчет доходности - фото 8

ROE (ДОХОДНОСТЬ НА СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ)

Выше мы рассмотрели расчет доходности без учета того на какие средства приобретается объект недвижимости – собственные или заемные.

При этом использование заемных средств может как повысить эффективность инвестиции, так и наоборот – понизить. А в ряде случаев и вовсе привести к отрицательным значениям доходности.

Для того чтобы учесть влияние заемных средств на эффективность инвестиции и определения доходности на вложенные собственные средства используют показатель ROE (Return on Equity).

Рассмотрим расчет показателя ROE на примере В бизнесцентре на продажу - фото 9

Рассмотрим расчет показателя ROE на примере

Читать дальше
Тёмная тема
Сбросить

Интервал:

Закладка:

Сделать


Дмитрий Пушин читать все книги автора по порядку

Дмитрий Пушин - все книги автора в одном месте читать по порядку полные версии на сайте онлайн библиотеки LibKing.




Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость отзывы


Отзывы читателей о книге Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость, автор: Дмитрий Пушин. Читайте комментарии и мнения людей о произведении.


Понравилась книга? Поделитесь впечатлениями - оставьте Ваш отзыв или расскажите друзьям

Напишите свой комментарий
x