Альберт Азимов - Как купить свои первые десять домов в США? И продолжить их покупать один за другим

Если вы, читатель, хоть раз в жизни арендовали квартиру или дом, то вы все знаете о том, как это неприятно – быть рядовым арендатором. Каждый раз, оплачивая рент, вы чувствуете, что деньги ушли от вас и больше никогда не вернутся. Это – чистый убыток. Отвратительное чувство.

Я же хочу с вами поделиться тем, какое это отличное чувство: открыть первого числа календарного месяца приложение на смартфоне и увидеть, что все ваши дома вовремя внесли свои платежи и вам пришла крупная сумма. И тут же я хочу вам показать, как перейти в эту другую команду и начать играть и получать положительный cashflow там, где ранее были одни потери.

Шесть групп финансовых игроков в Real Estate о которых вам нужно знать.

Я сам прибыл в США в возрасте 35 лет. С женой и тремя детьми. Почти не говорил по-английски. Почти без денег. Но с хорошим бизнес бэкграундом и парой книг по предпринимательству.

Решив, что в сфере недвижимости явно можно делать больше денег, чем работая на траке или на стройке, я начал поиски первой сделки. Надо было найти дом, который дал бы $35—50 тысяч прибыли после ремонта и продажи. Мои соображения были простыми:

– Такая прибыль перекрывала примерно год работы на каком-то другом месте,

– такой проект я мог сделать сам с парой помощников,

– я мог жить в том-же доме, который ремонтировал и таким образом мне не нужен был рент,

– и самое важное: я мог научиться на практике тому, как работает бизнес флиперов.

Я купил свой первый дом в США уже через 2 недели после приезда. Это был кирпичный дом с тремя спальнями и с асбестовой (будь она неладна) крышей. Он был построен 80 лет назад (это я потом понял, во что мы влипли).

FMV по тому дому оценивалась в $70K, я же его купил за $22K.

В следующие несколько месяцев я ездил на все семинары по недвижимости, какие только мог найти и читал все книги, какие мог осилить со своим английским.

Меня интересовало,

– Кто больше всего зарабатывает в этом многотриллионном бизнесе?

– Как происходит так, что кто-то много лет выплачивает один единственный дом, и в это же время другой человек владеет двумя или тремя сотнями домов?

– Какое именно образование нужно получить, чтобы стать успешным инвестором?

– Как выстроить бизнесплан от одной инвестиционной недвижимости до сотен домов, но так, чтобы это заняло не 150 лет, а побыстрее.

Естественно, сюда же сразу падали вопросы чисто практического характера, которые нужно было решить прямо срочно:

– Как, черт возьми, финансировать недвижимость номер 2, если я уже все вложил в первую?

– Какой штат и город выбрать для моего будущего бизнеса?

– Кого мне нужно нанять (агента, юриста, контрактора-хэндимена, бухгалтера)?

– Что делать со своим кредитом (который на тот момент вообще отсутствовал)?

В то же время я начал понимать, что то, чем я занялся (покупка-ремонт-продажа), является флипингом или спекуляцией недвижимостью и государством не очень приветствуется. Выражается это в том, что вы платите высокий capital gain tax при продаже и получении прибыли (если владели недвижимостью менее 12 месяцев).

Итак, давайте немного разберемся, кто вообще плавает в этом водоеме и чем дышит.

– Те, кто стригут комиссии с каждого движения владельцев недвижимости. Здесь вы видите агентов, брокеров, клозинг компании, real estate attorneys (которые в некоторых штатах делают клозинги), appraisals, компании по обслуживанию вашего дома (охрана, стрижка газона, страхование, бесконечные ремонты, клининг и тп).

Вы можете легко войти в этот бизнес как агент (цена порядка $300 в зависимости от штата). Или вы можете войти, как HVAC/plumbing/electrical контрактор (получение лицензии уже гораздо сложнее, но реально). Вы также можете войти в игру, как белый воротничок и стать real estate attorney (получение диплома юриста подразумевается).

Однако нужно понимать, что все эти прекрасные люди делают деньги, обслуживая владельцев недвижимости и должны постоянно трудиться над активным доходом. Искать новых клиентов, любить существующих клиентов и каждый день активно работать, чтобы получить свой следующий чек.

– Вторая группа: те, кто стали бы владельцами, если бы желали. Но по какой-то причине они не хотят (или не могут) ставить свое имя в warranty deed.

Это wholesalers (мы будем рассматривать подробно в моем курсе, как они работают). Это bird dogs (те, кто находит сделку и передает ее инвестору). Это компании, которые менеджируют недвижимость для другого инвестора (апартмент комплекс на 80 юнитов или 25 arbnb домов у моря). Это те, кто торгуют lease options (покупают его на одних условиях и продают на других условиях).

Этих прекрасных людей объединяет то, что они не берут на себя риск владения недвижимостью. Они работают с ней и получают от нее доход, но владелец в это время находится в ином месте и никак не включен в работу, кроме имени в контрактах.

– Третья группа: те, кто непосредственно девелопит участки земли или строит дома. Это девелоперы и билдеры.

Эти ребята покупают сырые участки земли (raw land parcels), выстраивают там все коммуникации, нарезают на отдельные лоты, которые затем будут застраиваться. Билдеры строят дома, когда появляется клиент с деньгами. Этот бизнес выглядит огромным и суперприбыльным. Но есть минусы. Эти игроки имеют дело с огромным кредитом и тратят на каждый проект годы, чтобы получить прибыль. Если вы не имеете cashflow и определенную финансовую свободу, то пока отложите мысли о строительстве и девелопинге в сторону.

– Четвертая группа: это краткосрочные владельцы недвижимости, которые сознательно ее купили для перепродажи. Сюда относятся флиперы всех калибров, финансовых возможностей и типов (по типу недвижимости).

Все флиперы молятся, чтобы после продажи выйти в плюс и иметь возможность закрыть все долги, которые они успели взять на себя, чтобы финализировать проект. Поверьте мне, я продал достаточно домов, чтобы убедиться, что крупные ремонты (на $50k или более) не являются чем-то, что приведет к успеху. Это плохая стратегия.

Позвольте привести аналогию.

Возможно, вы читали рассказ «Старик и море» Хемингуэя. Так вот, там старый рыбак поймал в открытом море огромного марлина. Но не смог его довести домой, так как акулы с радостью ободрали рыбину, привязанную за бортом лодки. Аналогично, флиперы очень часто попадают в ту же ловушку: они планируют получить большой чек после перепродажи дома. Но комиссии по обслуживанию займа (или займов), late fess, holding costs, раздутые расходы на ремонт и решение проблем с контракторами обдирают всю потенциальную прибыль с предполагаемого чека. И в результате флипер просто получает весьма скромный чек и меняет свое время на деньги. Как обычный наемный работник с почасовой оплатой, но повышенным риском.