Альберт Азимов - Как купить свои первые десять домов в США? И продолжить их покупать один за другим

Но когда я начинал проверять, как это будет работать для парня без капитала, без кредита и без нормального разговорного языка – я оказывался разочарован! Это было недоступно.

Все выглядело так, что я должен прожить в Америке где-то 4—5 лет, прежде чем мне разрешат взять первую ипотеку. И затем надо было бы ждать еще несколько лет, прежде чем мне разрешили бы взять вторую (если ещё все звезды на небе правильно сойдутся!).

Я сделал простой расчёт и понял, что эти 2—3 ипотечных дома не такой уж большой поток cashflow создадут. А мне нужно было что-то, чтобы я мог делать не менее $120k в год на недвижимости.

Забегая вперед: мы уже давно перешагнули этот уровень. И далее в этой книге вы увидите, что в довольно среднем стиле вы можете делать МНОГО больше.

Мне просто не подходил «план для американских американцев». Мне нужен был иной план. Ускоренный. Специально разработанный для тех, кто опоздал и приехал в страну в зрелом возрасте. Без профильного образования. С тремя детьми. С слабым языком. Ну, вы поняли, надеюсь.

Итак, эта книга поможет вам, если ваша «иммигрантская ситуация» немного зашла в тупик. Если вам кажется, что жизнь от чека до чека вам предначертана до конца дней и нет никакого света в туннеле и надежды на финансовую свободу. Вам только нужно будет интенсивно поработать с правильной стратегией.

Как долго?

У нас с женой заняло примерно 2,5 года, чтобы стать «пенсионерами». Затем поселиться возле океана в прекрасном golf community и заняться приятными поездками по национальным паркам с детьми или прогулками на яхте (это моя тема, я люблю яхтинг и море). Нам не нужно искать работу сегодня и не нужно будет искать никогда в будущем. Наши объекты обеспечивают нас потоком чеков.

У вас будут свои сроки и свой темп. И по большому счету, это неважно, сколько времени займет у вас создать свою собственную финансовую свободу. Вы все равно будете получать удовольствие в процессе и праздновать каждую промежуточную победу. (Видели бы вы, как мы веселимся, когда покупаем очередной дом с большим дисконтом!)

Представьте себе, что вы возвращаетесь вечером домой и говорите вашей жене (мужу), что вы купили дом на сто тысяч долларов ниже его маркет цены! И вам надо будет через три недели внести три тысячи долларов в сделку наличными.

Сомневаетесь, что такое бывает? Спросите у моих студентов… Бывает и покруче.

Но вы никогда не узнаете этого приятного чувства победителя, если не включитесь в эту игру и в этот невероятный бизнес.

Итак, поехали!

Для начала разберём вопрос с стартовым капиталом. Иначе вы, боюсь, не станете читать дальше.

Какой способ самый легкий для того, чтобы сделать первые деньги в недвижимости и затем расти дальше? Wholesale контракта.

Давайте теперь перейдём к делу.

Допустим, вы приняли решение. Вы не собираетесь «передумывать» или «сдаваться». Вы твёрдо наметили себе, что вы будете инвестором в недвижимость в США.

Но есть один недостаток на старте: нет наличного капитала. И нет возможности получить его в банке.

Как перепрыгнуть этот первый и самый трудный барьер?

Прежде всего надо понимать, что покупка недвижимости, это не покупка пачки орешков в шоколаде за три доллара на кассе в магазине. В магазине при отсутствии денег вам просто её не продадут. Разговаривать не о чем. Без вариантов. Или есть деньги – есть товар, или нет денег – нет товара.

С недвижимостью, к счастью, все работает иначе. Процесс покупки разбит на несколько шагов и растянут по времени на несколько недель.

От момента, когда вы с продавцом пожали руки и договорились о сделке устно (или письменно) до момента, когда вы должны положить чек на стол – проходит иногда восемь недель или даже более!

В течение этих нескольких недель сделка находится «под контрактом» (under contract or pending status). Завершиться все должно на closing day.

В этот день title agent (attorney) положит на стол все бумаги, которые подпишет продавец, покупатель. Он все объяснит, все цифры приведёт в порядок и проследит, чтобы все стороны получили свои чеки и документы. Также он нотаризует то, что должно быть нотаризовано и отправит в county recorder of deeds то, что должно находиться в публичном доступе.

Но инструкцию для title agent покупатель и продавец создают сами. Это договор купли-продажи (purchase and sale agreement).

Этот договор может быть сложным (такой жуткий на 18 страниц мелким шрифтом с десятками пунктов и оговорок) или простым. Вы можете взять салфетку и написать:

Purchase and Sale agreement

Seller продаёт Buyer недвижимость с parcel number таким-то и адресом таким-то за вот столько _______ долларов. Дополнительные условия смотрите в приложении А.

Даты, подписи сторон.

(С этого момента сделка «под контрактом»)

Что это значит для продуманного инвестора?

Это значит, что можно саму сделку (и эту салфетку) продать другому инвестору, который ищет именно такие цифры и именно такой объект. И, поверьте мне, продать сделку инвестору проще, чем продать сам дом какому-нибудь придирчивому покупателю!

Почему?

Потому что наша сделка under contract имеет в себе приличный потенциал прибыли.

Пример:

Я нашел дом с FMV $400K (дому нужен ремонт, он в другом штате. Мне это не подходит).

На доме есть ипотека $300K.

Налицо потенциал прибыли, верно?

Я делаю офер $320K, и мы подписываем бумаги с владельцем. Я знаю, что владельцу очень нужны $20 тысяч наличными и он их рассчитывает получить на клозинге.

Веду переговоры так, чтобы он понял, что $300 тысяч ипотеки будут погашены немного позднее, когда мы продадим дом. Возможно, через 6 месяцев.

Владелец говорит, что нет проблем, если мы будем все это время платить счета по ипотеке своевременно.

Итак: у меня лежит в кармане контракт на прибыль $80 тысяч (минус расходы на ремонт, клозинг и holding costs).

Я делаю короткое текстовое объявление на паре сайтов и указываю, что имею недвижимость под контрактом, в которой есть $50 тысяч прибыли.

В графе your investment is:

$20K for seller (этот чек продавец получит на клозинге),

$20K is assignment fee (это мой чек, который я получу от инвестора),

$10K estimated repairs (это примерные расходы на ремонт. Более точно – инвестор сам там на месте разберется).

$300K is Existing financing on the property (оговоренная ипотека, которая идет прицепом к этой недвижимости).

Как видит это инвестор?

Прежде всего, вам нужно знать, что инвесторов на рынке много. Очень много. Их так много, что вы можете стать на площади перед Home Depot и крикнуть:

– Эй народ, у меня есть сделка под контрактом! Вкладываешь $50 штук и получаешь $50 штук прибыли!