Марат Самитов - Налоги. Считай, снижай, плати

Осмотр квартиры без отделки

Такие квартиры также следует тщательно осматривать. В ДДУ предусмотрена глава с характеристиками работ, все должно соответствовать действительности.

Важные этапы:

1. Сфотографировать и записать показания счетчиков внутри квартиры и на лестничной клетке. Сверьте номера счетчиков с прописанными в документах.

2. Дверные конструкции должны с легкостью закрываться, открываться, плотно прилегать. На входном полотне должен быть замок.

3. Стяжка проверяется с применением уровня, не должно быть пузырей воздуха. Установить наличие пустот можно с помощью каблуков либо молотка.

4. Положение стен по вертикали проверяется грузиком на нитке, отклонения свыше 5 мм недопустимы. Уточняется соответствие плану и площади.

5. На потолке не должно быть трещин, пустот, перепадов в области стыков.

6. Стеклопакеты должны быть целыми, без трещин; проверьте качество прилегания к раме, закрепление элементов, работу ручек. На лоджиях должен присутствовать козырек.

7. При установленных приборах проверяется их рабочее состояние, однако в квартирах без отделки понадобится лампочка и отвертка-тестер либо прибор, работающий на электричестве.

8. Отопление, вентиляция, канализация также проверяются. Изучите плотность закрытия кранов; недопустимо наличие подтеков на стояках. Важна надежность закрепления радиаторов: убедитесь, что болты затянуты. Лист бумаги подносится к вентиляции: если он прилип, то вентиляция функционирует.

Прием квартиры с отделкой

В готовых к заезду квартирах можно проверить практически все, что перечислено выше. Дополнительно проверяются использованные материалы и качество отделочных работ. Часто в документации уже указаны материалы, убедитесь в соответствии. К примеру, при обещании ламината на полу не должно быть линолеума.

При наличии предметов меблировки стоит осмотреть не только открытые, но и «спрятанные» поверхности. Все покрытия должны быть ровными, без дефектов. Плитка не должна иметь сколов, покраски дефектов и видимой разницы по цвету, блеску и т. д.

Что делать, если обнаружены недочеты?

Если все хорошо, то подписывается соответствующий акт, а если минусы обнаружены, необходимо заполнение дефектного акта. В него прописывают адрес, данные по застройщику, и этот документ должен подписать представитель застройщика. Один экземпляр оставляется у себя, второй отдается компании.

Впоследствии застройщик приглашает на повторный осмотр, и если недочеты остались, акт не подписывают до устранения. При отклонениях в размере площади стоит обратиться к застройщику для компенсации, а при его отказе можно подать жалобу в суд.

Застройщик не имеет права ограничивать дольщика в осмотре, поскольку по закону предусматривается возможность составления смет и других действий для проверки качества объекта. При этом застройщик не имеет права угрожать односторонней сдачей и выгонять из квартиры. В ином случае стоит привлечь свидетелей и зафиксировать нарушение.

За сам факт перехода квартиры в вашу собственность по наследству налог на доходы платить не нужно, потому что согласно п. 18 ст. 217 Налогового кодекса РФ наследство в натуральной и денежной форме НДФЛ не облагается. Платить нужно только за авторские вознаграждения и выплаты по патентам, но это не про квартиры. И не имеет значения ни очередность наследования, ни степень родства с умершим владельцем квартиры. Если вы вовсе не родственник, а получили квартиру по завещанию, все равно налога не будет.

А вот если вы соберетесь продавать квартиру, полученную в наследство, то все зависит от того, сколько вы ею владели до продажи:

• если 3 года и дольше – НДФЛ платить не нужно (ст. 217.1 НК РФ). Причем 3 года отсчитываются не с момента вступления в наследство, а со дня смерти наследодателя, потому что по ст. 1113 ГК РФ дата открытия наследства – это день смерти. То есть если, например, родственник умер в ноябре 2016 г., а наследство вы оформили только через несколько месяцев, то все равно уже в ноябре 2019 г. можно продать квартиру без налога;

• если меньше трех лет – НДФЛ платить нужно всем, в том числе пенсионерам, но любой может получить вычет по ст. 220 НК РФ в сумме 1 млн руб. и налог заплатить только с разницы.

Причем если наследников больше одного, но квартиру продают целиком по одному договору, вычет будет один на всех. А вот если каждый продаст свою долю по отдельному договору, то каждый сможет воспользоваться вычетом в миллион рублей.

Бывает, что одной частью квартиры наследник владеет больше 3 лет, а другой – меньше. Например, муж с женой много лет владели квартирой пополам, а потом кто-то из них умер и второй стал владельцем всей квартиры. Нужно ли платить налог, если при этом продать квартиру раньше 3 лет с даты смерти – в законах прямо об этом не говорится. Но Минфин в многочисленных разъяснениях пишет, что нет, не нужно, поскольку право собственности на квартиру у человека появилось еще с момента приобретения первой части доли, а после смерти другого владельца просто изменился состав доли. Например, такое разъяснение Минфин дает в Письме от 07.05.2015 №03-04-05/26531. По этой логике получается, что даже если вы владели хоть 1/10 частью в квартире больше 3 лет, вы все равно считаетесь собственником и можете продавать квартиру без налога хоть сразу после того, как получили ее в наследство полностью.

Как только вы стали наследником квартиры, у вас появляется обязанность платить ежегодный налог на имущество за эту квартиру. Причем платить вы будете тоже со дня смерти родственника, а не с того момента, как вступили в наследство.

Какие платежи нужно совершить вступающему в наследство?

Наследник должен получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство. За это нужно заплатить пошлину, предусмотренную пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ. А чтобы заплатить пошлину, квартиру нужно оценить и получить документ о стоимости имущества. В расчет можно брать не только рыночную стоимость, но и инвентаризационную или кадастровую – какая вам выгоднее (ст. 333.25 НК РФ). Услуги по оценке оплачивает наследник.

Размер пошлины за получение свидетельства о праве на наследство зависит от степени родства наследника с умершим:

• дети (в том числе усыновленные), супруги, родители, полнородные братья и сестры платят 0,3% от стоимости квартиры, но не больше 100 тыс. руб.;

• все остальные платят 0,6%, но не больше 1 млн руб.

Причем если наследников не один, а несколько, то каждый платит пошлину отдельно исходя из стоимости своей доли (пп. 3 п. 1 ст. 333.25 НК РФ). В соответствии с п. 5 ст. 333.38 освобождаются от пошлины наследники, которые: на момент смерти проживали в квартире вместе с наследодателем и продолжают проживать после его смерти; на момент открытия наследства были несовершеннолетними; страдают психическими заболеваниями и над ними оформлена опека.