Евгений Рякин - Кредитные истории

Итак, суд прошел, начальную стоимость установили, и квартира продается с торгов. Как это часто бывает, на первых торгах ее никто нее приобретает, а это значит, что согласно закону об ипотеке ее стоимость снижается на 15%, и проводятся повторные торги. И вот уже на повторных торгах жилье приобретается определенными лицами за 2,9 миллиона рублей. Наверное, я не раскрою тайны, если сообщу, что жилье, которое продается по такой сильно заниженной цене, достаточно часто приобретается «своими», близкими к банку людьми или организациями. Но это тема другого разговора.

А мы пока не будем забывать, что семья заемщиков должна была банку 4,6 миллионов, но квартиру-то продали за 2,9 миллиона рублей! Что будет с этой разницей в 1,7 миллиона рублей, так называемым «хвостом»? Ничего необычного - семья будет обязана вернуть кредитору всю сумму долга, поэтому приставы могут описать иное имущество должников, наложить арест на их зарплаты и т.д. Хотя, признаться, это случается не очень часто. Кредиторы понимают, что человек, который уже потерял жилье и деньги, вряд ли будет настроен погашать остаток долга, поэтому разницу могут списать. Все же, давайте разберем эту ситуацию подробней, потому что размер «хвостов» может быть весьма значителен.

Начнем с того, что закон «Об ипотеке» дает право заемщику застраховать риск ненадлежащего исполнения договора по возврату основной суммы долга и по уплате процентов. По этому договору страховая компания заплатит разницу между долгом по кредиту и суммой, полученной от продажи предмета ипотеки. Это называется страхование ответственности заемщика. Хотя в законе написано, что такое страхование является правом заемщика, а не обязанностью, но банки часто требуют, чтобы такой договор был заключен. Страховая премия платится один раз при оформлении ипотеки. Страховая сумма не может быть меньше десяти процентов и не больше пятидесяти процентов от основной суммы долга. А страховым случаем считается неисполнение договора – невыплата долга или процентов по нему.

Кстати, сам кредитор также вправе застраховать риск возникновения у него убытков, в случае, если стоимости имущества будет недостаточной, чтобы удовлетворить его требования. Это называется страхование финансового риска кредитора. Но так как в этом случае речь пойдет об отношениях между двумя юридическими лицами – кредитором и страховой компанией, то я не буду затрагивать эту тему. Отмечу только, что я знаю случай, когда банк застраховал свой финансовый риск, а потом обязал заемщика возместить эту сумму.

Однако лично меня интересует вот какой вопрос. Раньше статья 350 ГК РФ прямо указывала, что если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника. Сейчас эту норму материального права почему то убрали. Так вот, в случае, если ни заемщик, ни кредитор не застраховали свои риски, то что происходит с «хвостами»? Если банк их взыскивает, то на основании какой нормы? Не понятно.

Ну да ладно, давайте вернемся к нашей ситуации. Что в итоге получит обычная российская семья, которая взяла ипотеку, но не справилась с платежами? Она лишится первоначального платежа, процентов по кредиту, платы за страховку, жилья и еще останется должна банку. Вот такие радужные перспективы сулит «социальная» ипотека под 12%.

Возникает резонный вопрос: как избежать суда по ипотеке? Я знаю одно очень простое, но эффективное средство – нужно просто вовремя платить. Упираться, но платить. Забить на остальные кредиты, если с деньгами вообще туго, но ипотеку платить. Потому что, если банк подаст в суд, то должника выселят. Выселят вместе с десятью детьми зимой на мороз и никакая опека не поможет. Поэтому правило одно – не доводите дело до суда, не допускайте просрочек больше трех месяцев и не берите ипотеку без особой необходимости. Если взяли, то погашайте. Кстати, при досрочном погашении ипотечного кредита действуют те же нормы, что и при обычном кредите. То есть не забываем оформлять соответствующие заявления за 30 дней до досрочного погашения.

Кроме этого, следует знать, что после погашения кредита необходимо обратиться в банк с заявлением о снятии ареста с объекта залога (квартиры, дома). Иначе банк может "забыть" снять обременение, а заемщик не сможет ничего сделать со своим жильем. Кстати, иногда заемщику не так уже и просто получить в банке закладную – то ответственного за выдачу не могут найти, то саму закладную потеряют.

Если же выплатить не получилось и дело ушло в суд, то старайтесь найти человека в банке, чтобы договориться о мировом соглашении. Но нужно понять, что к мировому соглашению нужно будет предоставить доказательства вашей платежеспособности и предложить банку свой график платежей. Не факт, конечно, что банк на это согласится, но попытка не пытка.

Далее – вызывайте оценщика, и пускай он оценит ваш жилой объект по максимуму. Пластиковые окна, новая сантехника, район проживания – пусть учитывает все, ведь чем больше оценка имущества, тем выше начальная продажная стоимость объекта. Нельзя просто соглашаться с тем, какую сумму предложит кредитор – нужно действовать самому, перехватывая инициативу. Однако и тут есть ложка дегтя… даже не ложка, а целое ведро. Дело в том, что по действующему законодательству в случае, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Это означает, что даже если экспертиза оценит жилье в 5 миллионов, то суд вынесет решение о том, что начальной продажной ценой станет 80% от этой суммы или 4 миллиона рублей.

Знаете, что меня в этой ситуации интересует - а с какого потолка взялась подобная цифра в законе? Почему законодатели установили именно 80 процентов, а не девяносто один или не восемьдесят три и шесть сотых?

В своей жизни я неоднократно встречался с депутатами разных уровней: местного, областного и даже федерального. Не скажу, что эти встречи меня впечатлили. Я увидел, что это обычные люди, с обычными человеческими интересами. Расскажу, наверное, страшный секрет, но депутаты сами не пишут законы. Для этого создаются специальные организации, целые научные институты, которые только тем и занимаются, что формулируют законодательные инициативы. Также в «думах» есть свои специалисты, которые структурируют, сверяют инициативы с другими нормами права и т.д. Да, конечно, депутаты учувствуют в процессе, определяют векторы, дополняют или отклоняют предложения, но подчеркну, что пишут законы совершенно другие люди. Сами подумайте, откуда у депутата - знаменитого певца или спортсмена, знания о нормах гражданского, административного, уголовного права? С луны на них что-ли свалится профильное образование плюс магистратура плюс двадцать лет юридической практики? Конечно, нет. Вот и пишут законы профессиональные юристы, специалисты законотворческой инициативы.