Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

Аризона – одно из лучших мест для шопинга. Это не мои домыслы, а факт. Финикс и его окрестности представляют собой зону туризма, и это вполне весомый аргумент в пользу моего утверждения. Поэтому либо мы сделаем все возможное, чтобы как следует обслужить туристов, либо они оставят свои доллары где-то в другом месте. В этом мире еще есть куда поехать.

Однако девелоперы, стремясь обеспечить самые лучшие условия для шопинга, зачастую создают фантастические проекты и не учитывают, что строительство в наши дни обходится недешево. В результате возводятся здания сложной архитектуры с живописными фасадами, великолепным ландшафтным дизайном, фонтанами и водоемами, подземными автостоянками, которые увеличивают стоимость всего проекта до такой степени, что он становится нерентабельным.

Большинство застройщиков стремятся возвести самый красивый торговый центр, который заслуживал бы наивысшей оценки общественности. Однако стоимость строительства одного квадратного метра торговой площади должна соответствовать прогнозируемой арендной плате, которую готовы будут платить торгующие организации. В идеале арендная плата должна быть ниже 10 процентов от общего объема продаж, а это значит, что чем больше надо платить за аренду, тем больше надо продавать. Если арендатору это не удастся, то торговые площади в вашем центре будут пустовать. Поэтому мы, планируя строительство торгового центра, всегда исходим из арендной платы, которую могут себе позволить торговцы, и уже на основании этих цифр рассчитываем, какую сумму можем вложить в строительство или модернизацию.

В своих книгах Роберт часто называет денежный поток королем всех доходов. В таком случае прибыльность – это король королей. Любой торговый центр, в котором не просчитана экономика и торговцы не в состоянии получить запланированную прибыль, недолго останется в этом бизнесе. При таком сценарии он быстро обанкротится и пойдет с молотка. У нового владельца будет больше шансов на прибыльность, так как в покупку он вложит намного меньше денег, чем прежние хозяева в строительство. Однако к этому времени престижу заведения может быть нанесен такой ущерб, что покупатели уйдут в другое место, и торговому центру так и не удастся вновь встать на ноги.

Какой бы соблазнительной ни была идея построить самый лучший и красивый торговый центр, необходимо тщательно просчитать затраты на один квадратный метр площади и выручку, которую торговцы смогут с него получить. Такое же правило действует и в случае, если вы сдаете уже готовые помещения в аренду. Доступность торговых площадей обеспечивает успех.

Возьмите на заметку

Какой бы соблазнительной ни была идея построить самый лучший и красивый торговый центр, необходимо тщательно просчитать затраты на один квадратный метр площади и выручку, которую торговцы смогут с него получить.

В самом начале этой главы я задал вопрос, есть ли в вашем городе один-два торговых центра, которые пользуются особой популярностью. Думаю, что вы без труда смогли их назвать. Но какими бы архитектурными изысками ни отличались эти здания, одним из главных факторов успеха является все-таки правильный подбор торгующих фирм.

Чего здесь больше – науки или искусства? Для этого надо понимать психологию покупателей. Это не менее важно, чем налаживание с ними хороших взаимоотношений и правильная ценовая политика. Вы должны мысленно представлять себе весь облик торгового центра еще до того, как начнете его строительство или реконструкцию. Это ближе к области искусства. Мне повезло, что меня окружают отличные специалисты, с которыми мы заранее намечаем, что собой будет представлять наше заведение. Это, пожалуй, самая увлекательная часть работы, ради которой можно перетерпеть множество тяжелых моментов.

Возьмите на заметку

Чтобы добиться нужного сочетания арендаторов, необходимо понимать психологию покупателей. Это не менее важно, чем налаживание с ними хороших взаимоотношений и правильная ценовая политика. Чем удачнее подобраны торговые бренды, тем больше будет поток покупателей и, следовательно, объем продаж.

Подбор арендаторов в торговом центре должен удовлетворять любые потребности покупателей.

Продукты питания и рестораны

«A.J.’s Fine Foods»

«Cold Stone Creamery»

«Z Tejas Grill»

«Pei Wei Asian Diner»

«Tomaso’s Italian»

«Fleming’s Prime Steakhouse»

Одежда и украшения

«Ann Taylor»

«Banana Republic»

«Chico’s»

«Francesca’s Collections»

«Coffin & Trout Fine Jewelers»

«Gap Woman/Gap Body/Gap Kids/Baby Gap»

«Paris Paris»

«Talbots»

«White House/Black Market»

Мебель

«Creative Leather»

«Ritz Camera»

«Showcase Home Entertainment»

«Sur la Table»

Подарки и аксессуары

«Urban» «Paper Soiree»

«Personal Services»

«Rolf’s Salon»

«Alltel»

«Bath & Body Works»

«Cool Cuts 4 Kids»

«Philosophy»

«Postal Annex»

«American Laser Center»

«Valley Nails»

Ранее я уже говорил о том, насколько важно задержать покупателя в магазине как можно дольше. При этом мне всегда вспоминается Лас-Вегас. Такая политика там является ключом к успеху. Казино делают все возможное, чтобы посетители не ушли. Им предлагают еду, напитки, демонстрируют шоу, предлагают на выбор самые разные игры. Многие новые казино устраивают специальные аттракционы, например экзотические сады, водные феерии, ночные клубы. Такую же роль в торговых центрах играет и правильный подбор арендаторов.

Если в качестве модели взять казино, то какой вывод можно из этого сделать при подборе арендаторов? Свою задачу я вижу в том, чтобы дать своим покупателям то, что им требуется. Причем не всем подряд. Я не хочу, чтобы в наш центр приходили все подряд . Мне нужны только те посетители, для которых он предназначен. Но если уж они пришли, то я должен выполнить любое их пожелание: накормить, развлечь, красиво одеть. Я хочу облегчить им жизнь. Мне не надо, чтобы они уходили в соседнее казино (или в соседний магазин). Я хочу задержать их у себя.

Торговый центр – это не просто место, где можно что-то купить. Правильный подбор арендаторов обеспечит посетителей товарами, едой, развлечениями и аттракционами, чтобы у человека, пришедшего сюда с совершенно конкретной целью, осталось впечатление, что он совершил увлекательную экскурсию.

«Casa Paloma» может служить этому отличным примером. Здесь есть заведения на любой вкус, которые позволяют удовлетворить все нужды и потребности посетителей. У него нет необходимости переезжать из одного магазина в другой, тратя время, бензин и силы.

С годами я понял, что одно только сочетание магазинов не всегда может удовлетворить все желания покупателей. Иногда для этого требуется нечто большее. Если опять вернуться к казино в Лас-Вегасе, то там устраивают грандиозные развлечения, которые способны удержать посетителей дольше на несколько часов, а иногда и дней.