Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

Я вспоминаю один из первых эпизодов нашего сотрудничества с Робертом. Он использовал меня в качестве свидетеля защиты. Я не шучу: бухгалтер выступал у него в роли свидетеля. Журналисты попросили Роберта дать интервью для деловой рубрики газеты «Arizona Republic». Основной темой вопросов было утверждение Роберта, что он постоянно получает 40 процентов доходов от своих инвестиций.

Я должен был авторитетно подтвердить правдивость этого заявления. В конце концов, ведь далеко не каждый поверит гению маркетинга (Роберту), что он добивается таких доходов. Но кто же усомнится в словах бухгалтера? Там, где речь заходит об инвестициях, цифры – это всё. А кто может лучше представить цифры, чем человек, который всю жизнь имеет дело только с ними?

Для меня это была одна из первых возможностей объяснить преимущество использования эффекта рычага в сфере инвестирования. Незадолго до этого я и сам начал вкладывать деньги в недвижимость. Вы, конечно, подумаете, что в этом нет ничего удивительного, если учесть, что тем же самым занимались и мои родители. К тому же я и до этого учил инвесторов в недвижимость и застройщиков, каким образом можно облегчить налоговое бремя.

Но все было не совсем так. На самом деле я и не помышлял об инвестициях в недвижимость, пока не сыграл в разработанную Робертом настольную игру «Денежный поток 101». Эта игра оказала на меня огромное влияние. Впервые собственными глазами я увидел силу эффекта финансового рычага в сфере недвижимости. Буквально на следующий день я позвонил нескольким клиентам, которые в течение ряда лет занимались инвестициями в недвижимость, и попросил их встретиться со мной и дать несколько советов по поводу этой деятельности.

А потом я начал серьезную перестройку своего бизнеса. Моя партнерша Энн – настоящий гений в области управления производством. Она разработала в фирме ряд систем и процедур, позволяющих нам сосредоточиться на управлении бизнесом, а не на работе в нем. На это ушло несколько лет, но теперь мы можем отойти от непосредственного участия в деятельности компании и вместо этого осуществлять контроль и слежение за бизнесом, который развивается как бы без нашего участия.

Сейчас каждый год я могу уезжать на три недели в отпуск, отключившись от электронной почты и телефонной мобильной связи, как мы сделали это недавно со старшим сыном, посещая старинные замки на севере Франции. И при этом я не испытывал тревоги ни за свою фирму, ни за инвестиции в недвижимость, потому что они нормально работают и без моего ежедневного присутствия.

Возьмите на заметку

Инвестиции в недвижимость – это бизнес, и управлять ими надо так же, как и бизнесом.

Роберт любит порассуждать о квадрантах денежного потока, которые обозначены буквами Р, С, Б и И. Он призывает всех переходить из секторов Р (работающие по найму) и С (работающие на себя) в Б (бизнесмены) и И (инвесторы). Я пришел к выводу, что надо пойти еще дальше. Всем, кто работает в секторе И, необходимо перейти в сектор Б.

Представьте себе, как вы могли бы использовать высвободившееся время, если бы вам не нужно было заботиться о квартиросъемщиках, ремонтах и денежных потоках. Как было бы здорово, если бы вас не мучила постоянная тревога, что какой-то квартиросъемщик может позвонить вам среди ночи, чтобы пожаловаться на очередную проблему. Вы можете избавиться от этого стресса и высвободить сотни часов, если будете управлять своими инвестициями в недвижимость по тем же принципам, как управляете бизнесом.

Рис. 1.1.Я считаю, что можно пойти еще дальше и высвободить сотни часов свободного времени, если управлять своими инвестициями в недвижимость как бизнесом.

В действительности это не так уж и сложно. Просто надо вести себя как бизнесмен и применять к своим инвестициям в недвижимость фундаментальные принципы бизнеса.

Любой бизнес нуждается в плане, в том числе и инвестиционный. Стратегия – это попросту систематический план действий, направленных на достижение специфических целей. Существует семь простых шагов по созданию эффективной стратегии.

Начните свою стратегию с целей. Представьте себе, где должна находиться недвижимость, в которую вы собираетесь вложить деньги. Возможно, это будет белый песчаный пляж на островах Карибского моря, где вы сможете проводить неограниченное время со своей семьей или работать в благотворительных целях. Мои самые любимые регионы: Гавайи, Франция, Аризона и Парк-Сити в штате Юта. Я мечтаю приобрести дома в каждом из них.

Не бойтесь, если планы окажутся слишком смелыми. В конце концов, это всего лишь ваши мечты, а не цифры, на которые начисляются налоги. Наши клиенты часто мечтают о финансовой свободе через пять – десять лет. Имея хорошую стратегию, можно стать финансово независимым человеком менее чем за десять лет, если применять основные принципы бизнеса к своим инвестициям в недвижимость. Например, спустя шесть лет после начала инвестиций я уже приобрел себе недвижимость на Гавайях, в Аризоне и в Парк-Сити. В повестку дня ближайших нескольких лет входит и Франция. Цели были довольно смелыми, но я смог достичь их всего за шесть коротких лет, используя принципы бизнеса.

Определите, как будут выглядеть ваше финансовое благосостояние и денежные потоки после достижения поставленных целей. Назначьте срок их реализации, а затем запишите, какими средствами для инвестиций вы располагаете в данный момент, и вычтите сумму задолженностей. Это ваша нынешняя нетто-стоимость.

Разумеется, для начала вам следует определить общую сумму своих активов, которые необходимы для получения желаемого объема денежного потока. Для этого можно воспользоваться простым правилом: умножить величину денежного потока на двадцать. Что касается меня, то мне нужно было иметь 5 миллионов долларов, чтобы каждый год получать денежный поток в размере 250 тысяч после уплаты налогов.

Твердо определившись с целями, в качестве следующего шага необходимо установить, где вы находитесь сегодня. Для этого подготовьте перечень имеющихся у вас реальных активов, то есть таких, которые вы можете немедленно использовать для инвестиций. Не включайте в него свой автомобиль или драгоценности. Включите лучше ту часть денег, которую вы можете получить под залог собственного дома. Приведу пример, чтобы вы лучше поняли, что я имею в виду: