Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

Ну и, конечно, для анализа будущих доходов абсолютно необходимы данные об объемах продаж у ближайших и самых главных конкурентов. Если поблизости нет конкурентов, то вы либо счастливчик, либо неправильно выбрали место для заведения. Не важно, каким образом вы добудете сведения, но это нужно сделать. Данные об объеме продаж часто можно вывести из публикаций об уплаченных акцизах. Можно опросить бывших служащих и менеджеров конкурента. Скорее всего, вы захотите принять их на работу, поэтому вам никто не может помешать откровенно побеседовать с ними. Короче говоря, вы должны собрать достоверные и максимально полные данные, чтобы на их основе составить реалистичный прогноз объема продаж.

Но это только полдела. Не менее важны прогнозы будущих расходов. Их почти всегда можно определить почти точно, если приложить старание и терпение. Нам повезло, что в США существует достаточно эффективная схема распределения товаров и услуг по довольно приемлемым ценам. За исключением электроэнергии, воды и бензина, цены на которые не раз подскакивали, расходы на питание, бумагу, производственные нужды и оплату персонала обычно остаются относительно стабильными. Кроме того, если расходы начинают расти, то в ресторанах быстрого питания, небольших магазинчиках и на автозаправочных станциях вы можете поднимать цены на товары и услуги чуть ли не каждый день, чтобы сохранить прежний уровень доходов. Конечно, в этом вас всегда будет ограничивать конкуренция, но если ваша продукция нравится «собакам» и заведение удачно расположено, то спрогнозировать финансовые результаты деятельности будет не так уж трудно.

Если у вас сложилось представление об объеме продаж и расходах, то сможете достаточно точно вычислить показатели денежного потока и рентабельности. Тщательно выполненная домашняя работа позволяет избежать ситуаций, когда заложенные в расчеты неверные данные дают на выходе результат, превращающий бизнес-прогноз в лотерею. Если я поленился подсчитать автомашины и пешеходов, не смог выяснить показателей конкурентов, то анализ окажется ложным. Если я недостаточно тщательно спрогнозировал будущие расходы, то в формулу расчета рентабельности закладываются неверные цифры, которые дадут на выходе не более чем мусор. Иногда мне везло, и ситуация оказывалась лучше, чем я надеялся. Однако нельзя полагаться только на удачу. Дорогостоящие ошибки, которые намертво отпечатались в моей памяти, стали результатом слишком оптимистичных прогнозов, основанных на ложных предпосылках.

Возьмите на заметку

Тщательно выполненная домашняя работа позволяет избежать ситуаций, когда заложенные в расчеты неверные данные дают на выходе результат, превращающий бизнес-прогноз в лотерею.

Несколько лет назад в самом сердце города Вайкики на Гавайях мы с Робертом Палли открыли очередной ресторан «Burger King». Хотя он размещался прямо напротив популярного торгового центра «Kings Village», нам показалось, что поток пешеходов в этом месте недостаточно интенсивен. Вместе с тем всего в полуквартале в направлении пляжа бродили толпы туристов. Я лично подсчитал пешеходов по головам, и оказалось, что каждый час через перекресток проходили несколько тысяч потенциальных клиентов.

Еще одним недостатком ресторана было то, что рядом с ним находился справочно-информационный киоск. Нашей затее грозило полное фиаско! Если мы собирались оставаться в этом месте, то прогнозы выручки надо было существенно снижать. Ведь теперь они основывались на объективных подсчетах. К тому же злосчастный киоск не давал возможности привлечь потенциальных покупателей с оживленного перекрестка. К счастью, прежде чем махнуть рукой на неудачную сделку, мы с партнером решили еще раз подумать, что нам делать, и пришли к выводу, что если вход в ресторан будет хорошо просматриваться с угла, то дела пойдут. Я обратился в городскую администрацию и попросил передвинуть киоск, загораживавший ресторан. К счастью, нам пошли навстречу. В результате это заведение быстрого питания оказалось самым успешным из всех, что я когда-либо строил. Теперь «собаки» могли нас еще и видеть. Клиентов оказалось предостаточно! Выручка за первый год составила более 2,7 миллиона долларов с площади меньше чем 250 квадратных метров.

С другой стороны, однажды мне пришлось оборудовать кладбище на участке земли, которую я и Бернард Бейс (один из авторов этой книги) приобрели под строительство престижного жилого здания. Каким образом площадка могла превратиться в кладбище? Причина простая – ураган «Иники» и несколько старых заброшенных могил на участке, которые оказались не отмеченными на плане. Сколько раз я впоследствии выслушивал от знакомых одну и ту же шутку: «Джон, я слышал, что люди специально умирают, чтобы поучаствовать в твоем проекте!» А если серьезно, то рентабельность кладбищ может оказаться просто феноменальной. Если вы, к примеру, сумели превратить шесть акров земли в крупном городе в 6000 участков под захоронения, то выручка может составить от 15 до 20 миллионов долларов! Поскольку земля уже была оплачена, мне ничего не оставалось, как получить разрешение на обустройство кладбища и начать работу. Имея большой опыт в составлении финансовых прогнозов, я детально подсчитал потенциальные доходы и денежные потоки, и они убедили меня, Бейса и других наших партнеров, что мы, потерпев неудачу в строительстве, на самом деле вытянули счастливый билет. Соотношение расходов и доходов было весьма благоприятным. Анализ сделки выглядел блестяще, но оказался в итоге абсолютно неверным.

• Добудьте и используйте данные об объемах продаж из любых источников (в том числе и у конкурентов).

• Лично посчитайте пешеходов и машины.

• Проделайте домашнюю работу относительно прогнозируемых расходов.

• Еще раз проанализируйте всю сделку, прежде чем ставить подпись.

• Если строите недвижимость для продажи, необходимо заранее иметь надежного покупателя.

К сожалению, я сильно переоценил темпы, которыми будут раскупаться участки. Строя кладбище, мы изначально рассчитывали продать его крупной компании ритуальных услуг. Даже подписали базовое соглашение, по которому эта компания пока будет управлять кладбищем, а затем приобретет его в собственность. Сделка сулила неплохую прибыль. Мы продолжили строительство, предполагая, что сможем продать участок профессионалам вскоре после окончания работ и нам не придется управлять этой «недвижимостью». Но едва мы закончили, потенциальный покупатель обанкротился. Таким образом, я, всю жизнь проработавший в сфере фастфуда, вдруг оказался кладбищенским смотрителем.