Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

Я познакомился со Скоттом в 1999 году на турнире по гольфу в Финиксе. Мне было известно, что это один из самых крупных банкиров в Аризоне, специализирующихся на ипотечных кредитах, но я и представить не мог, что Макферсон тоже слышал обо мне. Улыбаясь, он сказал при встрече: «Мне очень нравятся ваши мысли по поводу акций и инвестиционных фондов. Это самые ужасные инвестиции».

В то время меня яростно критиковали финансовые эксперты и пресса, за которыми стояли крупные инвестиционные фонды. Тогда, в 1999 году, фондовый рынок был явно перегрет, и люди верили, что могут заработать миллиарды в условиях «новой экономики» и господства интернет-компаний. Поэтому для меня очень многое значил тот факт, что Скотт встал на защиту моей философии и объявил акции и инвестиционные фонды рискованными инвестициями. Ощущая такую поддержку, я уже с куда большим интересом стал наблюдать за событиями на игровом поле.

Сегодня Скотт – это один из трех банкиров, кому я звоню, когда хочу услышать откровенное мнение о финансировании недвижимости. Именно Скотт несколько лет назад предупредил меня, что на рынке недвижимости назревает мыльный пузырь, вызванный субстандартными ипотечными кредитами. Благодаря Скотту мы вместе с Ким избрали более консервативную тактику инвестирования в недвижимость.

Я всегда выступал за финансовое просвещение. Чем умнее человек, тем меньшему риску он подвергается. Об этом и пойдет речь в данной главе. Скотт сделал меня умнее. Те знания, которыми он со мной поделился, позволили свести к минимуму риск инвестиций. Этого же я желаю и вам.

Подготовительный период – не что иное, как проводимые командой исследования и изыскания. Это необходимая составная часть любых операций с недвижимостью, независимо от того, идет ли речь об индивидуальном жилом доме или огромном комплексе коммерческих зданий. Покупатель должен подготовиться, прежде чем поставит подпись под договором. Лишь в ходе процесса сбора данных можно в полной мере изучить все аспекты приобретаемой недвижимости. Делать это надо с максимальной тщательностью.

Возьмите на заметку

Бенджамину Франклину принадлежат слова: «Усердие – мать удачи».

Если вы наметили недвижимость для покупки, то решение, очевидно, базируется на совокупности неких поверхностных фактов. Как правило, вы осматриваете здание и изучаете какую-то финансовую информацию, предоставленную продавцом или брокером. Основываясь на этих сведениях и впечатлениях о том, что данная недвижимость вписывается в ваши бизнес-планы, вы делаете предложение о покупке. Если продавец принял предложение, то работа, а точнее, работа команды только начинается!

Я искренне убежден, что любому покупателю недвижимости необходима сильная команда. Многие из авторов этой книги высказывают аналогичные мысли. Успехи самых преуспевающих людей и компаний объясняются наличием команды специалистов, умеющих решать поставленные задачи. Никто не в состоянии разбираться во всех аспектах недвижимости, и если вы вкладываете деньги, полагаясь на мнение других людей, то вам просто необходимо , чтобы оно было максимально компетентным.

В этой главе мы пройдем весь подготовительный период. Я расскажу о значимости привлекаемых к этому процессу специалистов, дам несколько рекомендаций и приведу ряд примеров, подтверждающих важность квалифицированной и непредвзятой экспертизы.

Комплектование команды на подготовительный период чем-то напоминает складывание пазлов. У каждого из участников – своя специализация, но когда лидер сводит их всех вместе, то разрозненные фрагменты объединяются в целое, позволяя увидеть общую картину. В результате вы знаете, что покупаете!

• Осмотр недвижимости

• Юридическая экспертиза

• Проверка прав собственности

• Анализ отчетов сторонних организаций

• Изучение бухгалтерской и налоговой отчетности

Я делю подготовительный процесс на пять основных элементов – осмотр недвижимости, юридическая экспертиза, проверка прав собственности, анализ отчетов сторонних организаций, изучение бухгалтерской и налоговой отчетности. Начнем с первого элемента перечня.

Вместе с командой вы инспектируете состояние недвижимости, чтобы удостовериться, что она отвечает планам и пожеланиям. Например, вы планируете приобрести многоквартирный жилой дом и сделать в квартирах небольшой ремонт, чтобы можно было в течение нескольких последующих лет поднять квартплату. С чего начинать?

До того как вы направите владельцу дома предложение о покупке, выберите компанию, управляющую недвижимостью, и попросите ее помочь в составлении сметы ремонта. Обратите внимание на слова «до того»! Компанию не ищут после того, как объявили о решении приобрести недвижимость. В результате работы, проделанной компанией, вы сможете сделать вывод, стоит ли вообще делать такое предложение.

Возьмите на заметку

Если вы хотите стать профессиональным инвестором в недвижимость, команда должна быть укомплектована еще до того, как вы направите владельцу здания предложение о покупке.

Компетентная компания может внимательно проанализировать бюджет по реконструкции недвижимости, сделать вывод о его реалистичности и оценить предпосылки, положенные в основу проекта и касающиеся, в частности, прогнозов операционных расходов, источников доходов и денежных потоков. Она может проверить бизнес-план, одобрить или забраковать его, а также скорректировать таким образом, чтобы он стал реально выполнимым. Помните, что, принимая решение, придется полагаться на мнение управляющей компании, поэтому с самого начала убедитесь, что вы сидите в одной лодке.

Управляющая компания имеет свои критерии проверки и оценки состояния недвижимости. Ее специалисты обойдут каждую квартиру и дадут заключение о состоянии здания в целом. К этому процессу они могут привлечь экспертов из других компаний, специализирующихся, например, на ремонте кровли, ландшафтных работах и т. п., которые тоже представят детальные отчеты.

Помимо осмотра управляющая компания проверит также ведомости на квартплату, финансовые отчеты домовладельца, состав жильцов. Все это необходимо, чтобы убедиться в достоверности сведений об операционной прибыли, которую дает недвижимость. Как правило, по результатам изысканий представляется обобщенный отчет.

Возьмите на заметку

Компания, управляющая недвижимостью, является крайне важным участником команды. Найдите самую лучшую, которую только можете себе позволить, и тесно сотрудничайте с ней.