Эл Чалаби - Очнись! Выжить и преуспеть в грядущем экономическом хаосе

Для приобретения жилья в кредит под залог банки в Гонконге обычно требуют первый взнос в размере 30 % стоимости приобретаемого жилья (с недавних пор это требование стало менее жестким). Учитывая очень высокие цены на недвижимость, существовавшие на протяжении большей части 90‑х годов XX в., когда возникло такое поветрие, многим людям приходилось очень напряженно работать для того, чтобы удовлетворить подобное требование.

После 1997 г. и передачи Великобританией Гонконга Китаю цены на недвижимость в Гонконге начали стремительно падать, в некоторых случаях сократившись на 60 %. Печальная математика этого процесса привела к тому, что люди, купившие жилье в момент, когда цены на недвижимость достигли максимума (а таких людей было много), остались с отрицательной разностью между суммой залога и стоимостью заложенного имущества, достигавшей 30 % суммы залога.

Финансовые последствия такого явления объяснить легче, если ввести в какой-то пример количественные значения. Предположим, есть некий домовладелец. Он живет себе в доме, текущая стоимость которого равна 500 тыс. дол., и выплачивает полученный под залог дома кредит в размере 875 тыс. дол. Таким образом, изначальная стоимость дома равна 1250 тыс. дол. минус 375 тыс. дол. (первоначальный взнос в размере 30 %). Подсчеты показывают, что у этого домовладельца существует отрицательная разность между суммой залога и стоимостью заложенного имущества в размере 375 тыс. дол. Однако…

Эта деморализующая ситуация превращает людей в рабов кредитов, взятых под залог, до конца их трудовой деятельности, причем те из них, у кого еще есть работа, могут считать себя счастливчиками.

Мы, на Западе, слишком долго живем с иллюзией того, что недвижимость – это самый надежный, нерушимый и не подверженный обесцениванию объект для вложения средств и что стоимость недвижимости никогда не снизится, а если и упадет, то лишь на время. В действительности же на протяжении длительных периодов недвижимость нестабильна. Недвижимость – такое же экономическое благо, как и все прочие блага, и точно так же подвержена диким скачкам цен, как реальных, так и номинальных. Разница между вложениями в недвижимость и другими инвестициями состоит в том, что, во-первых, нам свойственно жить в своих домах и, во-вторых, нам свойственно брать значительную часть денег на приобретение недвижимости в долг. Это означает, что, когда цены на недвижимость растут, все выглядит благополучно, поскольку мы получаем денег больше, чем получили бы в том случае, если бы просто купили недвижимость за наличные. Но если цены на нее снижаются, происходит нечто противоположное, и на нас обрушивается нужда (хотя о такой перспективе зачастую забывают).

Так зачем же нести финансовые убытки от недвижимости? Если вы не можете позволить себе выплату значительной части залога, вам необходимо продать вашу недвижимость. В противном случае вас, возможно, ожидает незавидная участь гонконгских домовладельцев.

Если вы не можете или не хотите продавать свою недвижимость, то единственное, что можно сделать, так это подыскать более приемлемые условия кредита под залог, который почти наверняка является вашим самым большим долгом. Мы полагаем, что в краткосрочной перспективе процентные ставки повысятся, так что в большинстве стран вам, по нашему мнению, лучше всего получать кредит под залог недвижимости с краткосрочной фиксированной процентной ставкой. Другими словами, если у вас есть возможность взять кредит сроком на два года под фиксированный (т. е. постоянный) процент, воспользуйтесь ею. В дальнейшем, как мы думаем, по мере адаптации мира к мощным дефляционным тенденциям процентные ставки снизятся. Тогда вы пожелаете заменить двухлетний кредит с фиксированным процентом на более долгосрочный кредит под залог недвижимости (при условии, что сможете его погасить) с наиболее выгодной плавающей процентной ставкой. При замене одного ипотечного кредита другим обратите внимание на следующие моменты:

1. Суммы вознаграждений за «организацию» кредита (в большинстве случаев это всего лишь иная форма пожертвований в пользу прибыли банка!) должны быть минимальными.

2. Оценку недвижимости, в том числе оплату юридических расходов, в лучшем случае должен оплачивать новый банк, куда вы переводите свой ипотечный кредит.

3. Не увеличивайте размер ипотечного кредита при изменении его условий или смене банка.

4. Ищите ипотечный кредит, условия которого не предусматривают штрафа за досрочное погашение. Это маловероятно при ипотечном кредите с фиксированной процентной ставкой, но при плавающей ставке абсолютно нормально.

5. Не позволяйте, чтобы вас запугиванием принуждали приобретать страховку ипотечного кредита. Страховка ипотечного кредита – это обычное мошенничество, и покупать ее не стоит. Такая страховка приносит деньги банку и очень редко оказывается выгодной заемщикам.

Если вы, не дай Бог, обанкротитесь, это не конец света. Но вам придется распродать большую часть своего имущества для того, чтобы погасить долги, и возможности получения кредита в будущем у вас окажутся весьма ограниченными. В течение долгого времени (продолжительность этого срока зависит от места жительства) вам будет трудно занимать пост директора компании. Этот поступок не из тех, что можно совершать легкомысленно.

Если вам удалось продать заложенный дом в момент, когда разность между суммой залога и стоимостью дома сложилась в вашу пользу, вам придется снять новое жилье, чтобы благополучно пережить шторм. В дальнейшем вы сможете снова приобрести недвижимость по гораздо более низким ценам (возможно, даже за половину нынешней цены) в таких странах, как США и Великобритания, а пока вам следует разместить имеющиеся у вас средства. Ведь в этом есть экономический смысл. Так что же вас останавливает? Лень? Нежелание поверить в то, что цены могут не только расти, но и снижаться?

Обзвоните нескольких риелторов и поинтересуйтесь, какую сумму они предложат за ваш дом. Не бойтесь того, что цены на жилье уже немного снизились, – в дальнейшем они снизятся гораздо сильнее.

Разумеется, у многих людей есть привязанность (сентиментальная или другая) к собственным домам, и эта привязанность заставляет их очень сильно противиться переезду. Однако помните, что дома и квартиры – всего лишь материальные и легко заменяемые активы. На богатом Западе, особенно в США и Великобритании, цены на жилье повышаются темпами, значительно опережающими темпы роста инфляции и цен на все прочие активы. Во время грядущей депрессии всему этому придет конец.

Как показывают примеры недавнего прошлого Японии и Гонконга, когда начинается дефляция, цены на жилье падают стремительнее цен на другие активы, в результате чего домовладельцы подвергаются огромному риску. Если вы колеблетесь и не хотите продавать свое жилье потому, что цены уже несколько снизились по сравнению с пиковыми, то можете дождаться момента, когда вам придется продавать жилье по более низкой цене, а это – более горькая перспектива.