Ниал Фергюсон - Восхождение денег

То был пик демократии домовладельцев. Рынок новых ипотек, казалось, превращал мечту о собственном доме в реальность для сотен тысяч американцев, которых рейтинговые агентства и едва скрываемые расовые предрассудки исключили из мира традиционных финансовых инструментов.

Алана Гринспена часто обвиняют в том, что в последние пару лет пребывания на посту главы Федеральной резервной системы он не смог должным образом отрегулировать рынок ипотечного кредитования. Но, несмотря на произнесенную в 2004 году теперь печально знаменитую (и вскоре дезавуированную) речь в поддержку ипотек с плавающим курсом, Гринспен вовсе не был главным поборником всеобщей собственности на недвижимость. Нельзя винить во всем и упущения монетарной политики.

“Мы хотим, чтобы каждый американец владел своим домом”, – сказал президент Джордж Буш в октябре 2002 года. Он призвал кредитные организации помочь сделать собственниками 5,5 миллиона американцев к концу десятилетия, а в 2003 году подписал закон, призванный субсидировать покупку первого дома беднейшими гражданами. Правительство призывало банки не требовать от субстандартных заемщиков полного пакета документов. Министерство жилищного строительства толкало Fannie Мае и Freddie Mac в объятия рынка субстандартных ипотек. “Более широкое владение недвижимостью отвечает нашим национальным интересам”, – говорил Буш в 2003 году 58. Несогласных было немного. Генри Луис Гейтс-младший, гарвардский профессор и директор Института африканских и афроамериканских исследований имени Уильяма Дюбуа, в своей статье в New York Times в ноябре 2007 года поддержал такую политику. Он указывал, что 15 из 20 успешных афроамериканцев из числа его учеников (включая О пру Уинфри и Вупи Голдберг) были потомками “бывших рабов, ставших домовладельцами к 1920 году”. Словно не подозревая о том, что пузырь недвижимости уже несколько месяцев как лопнул, Гейтс выступил с удивительным предложением по решению проблемы “чернокожей бедности”. Он призвал “дать собственность тем, кто сам был собственностью”:

Рецепт предложила Маргарет Тэтчер. В 1980-х она одним росчерком пера превратила полтора миллиона британских обитателей муниципального жилья в домовладельцев. Это был, без сомнения, ее самый либеральный шаг. Поистине решительный и изобретательный подход к искоренению чернокожей бедности – превратить съемщиков жилья в его владельцев. Прогресс в положении чернокожих бедняков наступит тогда, когда они станут совладельцами Америки. Те, кому принадлежит жилье, чувствуют, что им принадлежит их будущее и их общество. Они учатся, работают, сберегают и голосуют. В отличие от тех, кто вынужден лишь снимать свои угол 59.

Бини Селф, один из лидеров чернокожей общины в Мемфисе, увидел в этих рассуждениях прокол: “Американская Мечта – это владение жильем. Мечта прекрасна, но я не уверен, что мы к ней готовы. Людям невдомек, что есть целая индустрия недвижимости, отдельные индустрии самих ипотек и их оценки, и все стремятся продать им дома, которые они никогда не смогут себе позволить” 60.

На бумаге вся схема субстандартных ипотек работала прекрасно. Но лишь пока ставки по кредитам оставались низкими, пока люди работали и получали зарплаты, и пока цены на недвижимость продолжали расти. А это не может продолжаться вечно нигде. И особенно в Детройте. Но кредиторы не волновались. Они попросту шли по пути, проторенному ипотечным кредитованием в 1980-е годы. Вместо того чтобы рисковать своими собственными деньгами, они быстро заключали ипотечный контракт, клали в карман комиссионные и продавали эти кредиты оптом банкам с Уолл-стрит. Банки, в свою очередь, перетасовывали ипотеки, выпускали под них высокодоходные облигации и продавали по всему миру инвесторам, жаждавшим увеличить на сотую долю процента доход от своих капиталов. С помощью CD О субстандартные ипотеки превращались из кредитов с высоким риском невозврата в ценные бумаги с инвестиционным рейтингом. Теперь от одного из двух главных рейтинговых агентств – Standard & Poor's или Moody's – требовалось лишь гарантировать, что хотя бы наиболее надежной части этих новых инструментов не грозит дефолт. У остальных бумаг риски были выше, но они и доходность имели более высокую.

Во всей этой финансовой активности был свой философский камень: собственно заемщика из Детройта отделяли тысячи километров от инвестора, который получал доход по облигациям. Риски распределялись по всей планете – от американских государственных пенсионных фондов до органов здравоохранения Австралии и даже до заполярных городских советов. Так, норвежские муниципалитеты Рана, Хемнес и Нарвик вложили но миллионов долларов налогоплательщиков в американские ипотечные облигации. Продавцы этих “структурированных финансовых продуктов” уверяли, что процесс секьюритизации дает возможность рисковать тем, кто “справится с этим лучше других”. Правда, потом выяснилось, что максимальный риск на себя взяли те, кто понимал его природу хуже других. Те же, кто чувствовал, насколько неустойчиво здание субстандартных ипотек, – те, кто общался с конечными заемщиками непосредственно и отдавал себе отчет в их финансовом положении, – брали на себя минимальный риск. Они могли выдать ипотеку на полную стоимость жилья заемщику, у которого не было ни работы, ни дохода, ни активов, потом в тот же день продать этот долг крупному банку, занимающемуся выпуском ипотечных облигаций. Никто и глазом не успевал моргнуть, как риск дефолта уплывал к норвежским фьордам.

В Детройте взлет популярности субстандартных ипотек совпал по времени с очередным спадом в автомобильной индустрии, оставившим без работы 10 тысяч человек. Это было началом общего замедления в американской экономике. Незадолго до того Федеральная резервная система ужесточила монетарную политику: учетная ставка выросла с 1 % до 5,25 %, и экономика не могла это не почувствовать. Политика банка привела к скромному, но весьма чувствительному росту ставок по ипотечным кредитам – на четверть, с 5,34 % до 6,66 %. Последствия этого, казалось бы, незначительного повышения ставки были убийственными для субстандартных ипотек. Как только льготные периоды закончились и процент по ипотеке вырос, сотни детройтцев оказались не в силах выплачивать кредиты. К марту 2007 года около трети владельцев субстандартных ипотек отставали от графика платежей более чем на два месяца, что ставило их на грань лишения права на жилье. Как следствие пузырь недвижимости начал сдуваться – впервые с начала 1990-х годов цены пошли вниз. Сразу же те, кто закладывал полную стоимость своих домов, очутились в трудном положении – их залог перестал покрывать сумму долга. Чем ниже падали цены, тем больше домовладельцев оставались лицом к лицу с “отрицательным капиталом”, хорошо известным британцам с начала 1990-х годов. Вест-Аутер-драйв стал своего рода первопроходцем всего американского кризиса недвижимости, последствия которого потрясли до основания всю финансовую систему Запада.