Ольга Соснаускене - Как перевести российскую отчетность в международный стандарт

На инвестированные в основные средства деньги прогнозируется получить некий прирост капитала, представляющий собой выраженный в процентах годовой доход. Минимальная величина прироста капитала– это такая норма процента, при которой окупается его первоначальная величина. Возврат основного капитала произойдет только при условии дополнительных к амортизации реинвестициях, определение их величины происходит на основе временной оценки.

Оценка эффективности инвестиционных проектов происходит не только до начала их реализации, но и еще до утверждения их в качестве направления вложения средств. На указанном этапе на выбор ставки дисконта влияют различные факторы, среди которых можно выделить следующие:

• инфляция;

• уровень доходности;

• ставка процента;

• ставка рефинансирования;

• доходность на инвестиции портфеля;

• рентабельность активов (ROA) или собственного капитала (ROE);

• риски.

При анализе всех имеющихся методик оценки эффективности инвестиционных проектов не представляется совсем ясным, как такие различные по экономическому смыслу показатели как инфляция, риски, доходность на инвестиции портфеля, можно рассмотреть в одном показателе r – ставка дисконта. Его смысл кажется неопределенным, а отдельное влияние параметров, составляющих его, в модели не отражено. Однако, даже если такой подход и был бы принят, необходима была бы особая процедура для определения ставки дисконта.

Не имея цели подробно описать все подходы риск-менеджмента, превратившегося в последнее время в отдельную дисциплину, укажем некоторые малоизвестные инструменты, которые могут способствовать более адекватному определению рисков, присущих инвестиционному проекту. Как было сказано ранее, наиболее адекватным определением денежного потока была бы мнемоническая формула:

«Денежный поток = деньги получаемые <= чистой прибыли + деньги вероятные <= чистой прибыли х вероятность их получения».

В целях установления порядка учета инвестиций в недвижимость и порядок их раскрытия действует МСФО 40 «Инвестиции в недвижимость (IAS 40. Investment property)». Указанный документ применяетсядля признания, учета и раскрытия информации об инвестициях в недвижимость, в т. ч. для учета вложений арендатора в недвижимость, арендованную на условиях финансовой аренды (в соответствии с МСФО 17).

Стандартом были закреплены следующие основные определения:

Инвестиции в недвижимость (investment property) – недвижимость (земля, здание, часть здания), находящаяся в распоряжении владельца (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения дохода в виде арендных платежей или дохода на прирост капитала, и не предназначенную для производства, управленческих целей или продажи в ходе обычной деятельности.

Денежные потоки от инвестиций в недвижимость, как правило, не связаны с потоками по основной деятельности и это отличает инвестиции в недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем. Недвижимость, назначение которой не определено, рассматривается как инвестиции в недвижимость.

Недвижимость, занимаемая владельцем (owner-occupied property) – находящаяся в распоряжении владельца (собственника или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для производства, управленческих целей или продажи в ходе обычной деятельности.

Как определено стандартом компания самостоятельно разрабатывает обоснованные критерии признания инвестиций в недвижимость, основываясь на обозначенных определениях.

Так, незавершенное строительство здания, предназначенного для сдачи в аренду, в учете застройщика является объектом основных средств по МСФО 16. При вводе в строй оно признается инвестициями в недвижимость по МСФО 40.

На практике нередко получение с одного объекта, как арендного дохода, так и платы за услуги, тогда форма признания этого актива зависит от основного вида доходов и рисков потерь этого дохода.

Недвижимость, частично занимаемая владельцем, а частично – сдаваемая в аренду, рассматривается как инвестиции в недвижимость только тогда, когда доля здания, занимаемая владельцем несущественна. При равных или сопоставимых долях, приходящихся на владельца и арендаторах, основным назначением здания считается именно обслуживание владельца, поэтому инвестициями в недвижимость не признается.

Признание инвестиций в недвижимость происходит тогда, и только тогда, когда

• существует вероятность поступления выгод от инвестиций, и

• стоимость инвестиций может быть надежно оценена.

Первоначальная оценкапроизводится по фактическим затратам на приобретение, не включая затраты на ввод в эксплуатацию, убытки до выхода на проектные показатели (до полной сдачи объекта в аренду), сверхнормативные затраты. Последующие затраты капитализируются лишь тогда, когда они увеличивают будущие экономические выгоды сверх первоначальных нормативных показателей.

В дальнейшем оценкаинвестиций в недвижимость производится одним из двух методов, применяемым ко всем объектам компании (группы):

• по справедливой стоимости;

• по фактическим затратам на приобретение с учетом амортизации и убытков от обесценения.

Справедливая стоимость инвестиций должна оцениваться независимо от выбранного метода; при выборе метода оценки по фактическим затратам – справедливая стоимость должна раскрываться в пояснительной записке. Стандарт не настаивает на обязательном привлечении профессионального оценщика.

Оценка по справедливой стоимости, будучи выбрана, применяется ко всем инвестициям в недвижимость, кроме объектов, для которых в момент приобретения (ввода в эксплуатацию) невозможно оценить справедливую стоимости. Такие объекты учитываются в порядке, установленном МСФО 16, при этом компания обязана применять этот порядок в течение всей жизни актива, даже когда стоимость можно будет надежно определить.

Порядок оценки конкретного актива выбирается при его первом признании и не может быть изменен. Аналогично, если актив изначально учитывался по справедливой стоимости, а в последующем ее определение становится невозможным – компания продолжает применять метод по справедливой стоимости.

Прибыль (убыток) от изменений справедливой стоимости относится непосредственно на чистую прибыль (убыток) того периода, в котором отражены эти изменения. Указанный порядок учета принципиально отличается от альтернативного порядка учета основных средств по переоцененной стоимости: по МСФО 16, такие разницы относятся вначале на балансовый счет переоценки имущества в составе чистого капитала, минуя отчет о прибылях и убытках.