Евгений Симонов - Проектируем и строим дом сами

Кстати, вам следует знать, что на сегодняшний день действительны все государственные акты, свидетельства и другие документы, выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав, то есть до 31 января 1998 года. Если участок был приобретен вашим продавцом после 31 января 1998 года, то в таком случае действительными являются: свидетельство о праве на земельные доли либо выписка из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий. Либо же свидетельство о праве собственности на землю, выданное до 31 января 1998 года. Если участок был предоставлен нынешнему владельцу после 29 октября 1993 года, то свидетельство должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Также действительными являются договоры об отчуждении участков, решения судов, свидетельства о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) о предоставлении земельных участков.

Итак, первый этап юридических формальностей, связанных с «чужими» документами, вы прошли. Теперь наступает этап получения и заверения собственно ваших документов. Прежде всего, собрав всю документацию (оригиналы), свидетельствующую о том, что теперь законный хозяин земельного участка — вы, направляйтесь в землеустроительную (геодезическую) комиссию, так как необходимо подтвердить межевание. Стоимость этой услуги определяется договором, заключенным с землеустроительной организацией. Вы обязаны представить геодезистам нотариально заверенную копию свидетельства на землю, нотариально заверенную копию постановления, договора купли-продажи или дарения, выписку из генерального плана, заверенную печатью и подписью председателя садового товарищества, технический паспорт БТИ (если на приобретенном участке есть постройки), акт согласования границ со смежными землепользователями, заверенный местной администрацией.

Бланки всех документов вам обязаны предоставить в любой фирме, оказывающей услуги по проведению землеустроительных работ.

Прибыв на ваш участок, геодезисты устанавливают границы участка, готовят план, заводят межевое дело и передают его в местный земельный комитет для прохождения юридической экспертизы (то есть прежде, чем вы отнесете документы в Кадастровую палату, юристы убедятся, что они подлинны и составлены без ошибок и неточностей). Только затем ваша покупка заносится в Единый государственный земельный кадастр сведений об объектах недвижимости, где ей будет присвоен кадастровый номер (если такого не было либо он устарел). Вы же получите на руки кадастровый план земельного участка.

Как долго проходит процесс юридического оформления? В простых случаях от момента, когда вы с продавцом ударили по рукам и до получения свидетельства о праве собственности — не более двух месяцев. В сложных — можно и в полгода не уложиться. Издержки, как показывает практика, могут варьироваться от тысячи российских рублей до нескольких тысяч долларов.

Поскольку вы купили участок для строительства, еще до похода в архитектурное бюро за проектом предстоит заказать план исполнительной топографической съемки участка. Это необходимо для получения будущего строительного паспорта. Оформляя заказ, вы должны представить копию свидетельства на землю и план участка.

Только затем вы покупаете готовый либо заказываете индивидуальный проект своего будущего жилья. Все предложенные архитектором подземные и надземные коммуникации вы обязаны согласовать с соответствующими контролирующими организациями — газовиками, энергетиками, пожарными, санитарными станциями. Более того, если вы купили очень большой участок и, согласно проекту, общая площадь дома будет превышать 500 м 2— строиться, увы, придется с очень серьезной оглядкой на архитектурно-планировочное задание (АПЗ), выданное районным комитетом по архитектуре. Оно представляет собой свод правил, взятых из утвержденной градостроительной документации, среди которых — обязательные к исполнению экологические, санитарно-гигиенические и противопожарные требования к архитектурному объекту, а также требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях, требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц — иными словами, не только ваших непосредственных соседей, но и всех, кто будет созерцать ваше строение.

Вы должны быть однозначно убеждены (ознакомившись с лицензией) в полномочиях архитектурного бюро, занимающегося вашим проектом. Ведь, заказав проект «на стороне» экономии ради, вы совершите страшную ошибку: муниципалитет не выдаст разрешение на строительство коттеджа, проект которого создан без лицензии.

Имея на руках готовый архитектурный проект, вы получите строительный паспорт лишь после того, как представите полный план размещения строений на участке. Данный документ является результатом успешного согласования проекта в санитарной и пожарной инспекциях.

Итак, разрешительная документация на строительство у вас есть. Теперь предстоит получить разрешения на производство земляных, строительно-монтажных работ, а затем финальное разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК). Она и будет принимать ваш дом после завершения строительства.

Помните, кстати, что разрешительная документация на строительство действительна только в течение двух лет. Затянув «долгострой», вы будете поставлены перед необходимостью продлить все документы — то есть еще раз пройти все круги «бумажного ада». В противном случае ваше строительство «вдруг» окажется самовольным и нелегальным.

Завершающий этап. Уже построившись, вы должны получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию — документ, в котором, во-первых, сказано, что строительство завершено в полном объеме, а во-вторых, выстроенный объект не вызывает нареканий согласно плану земельного участка и проектной документации.

Подрядчик, выполнивший строительство, представляет письменное уведомление о том, что оно завершено (либо акт выполненных работ с прилагающимся комплектом документов), и вы приступаете к комплексной проверке готовности выстроенного дома. Понятно, что принимать его в эксплуатацию будет приемочная комиссия. Эта комплексная проверка готовности коттеджа будет созвана в течение пяти дней после получения от подрядчика всех требуемых документов. Увы, финансовые расходы по проверке готовности осуществляются за ваш счет.

Представители комиссии проверят комплектность, содержание и оформление всей документации, оценят строительные конструкции на соответствие требованиям проектной документации, проведут испытания технологического оборудования и инженерных систем, проверят, выполнены ли замечания и предписания независимых экспертов и осуществляющего авторский надзор архитектора. Только после этого вы получите (либо не получите) заключение о готовности объекта к эксплуатации. Во втором случае вам выдадут перечень обнаруженных дефектов, который нужно как можно скорее предъявить подрядчику, сурово потребовав устранить недочеты в кратчайшие сроки.