Ирина Трущ - Кредиты и вклады, которые вас разоряют

? изучение рынка недвижимости (учитываются цена, район, состояние квартиры и т. д.);

? сведения о недавних продажах аналогичных объектов (данные риелторских фирм, архив эксперта-оценщика, данные нотариальных контор, публикации в СМИ).

Полученные данные систематизируются и впоследствии используются для выбора определенного объекта продажи.

Этот метод заключается в определении суммы, которая складывается из стоимости участка земли (как свободного) и стоимости нового строительства (или ликвидации различных дефектов).

На основе этого метода стоимость приобретаемой недвижимости складывается из затрат на приобретение и благоустройство участка земли и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости.

Этот метод при оценке недвижимости является на сегодняшний день основным и используется намного чаще остальных.

Этот метод заключается в определении стоимости жилья исходя из величины будущих доходов ее владельца, то есть учет будущих денежных средств, которые дает собственность в счет стоимости на данный момент.

В основе этого метода лежит как бы ожидание будущей прибыли, которую может получить человек во время владения недвижимостью, а также после ее продажи. Стоимость складывается из арендной платы от сдачи недвижимости и дохода от продажи квартиры.

Приняв решение купить квартиру в кредит, человек впоследствии может столкнуться с некоторыми проблемами.

Довольно часто случается, что человек со временем начинает понимать, что рекламируемые ставки совершенно не соответствуют реальным.

Не обдумав как следует свое решение взять ипотечный кредит, человек рискует в скором времени не только разориться, но и остаться в долгах.

Практически все банки указывают в своих буклетах только часть процентов, которые заемщик должен будет выплатить.

Рекламируемые 10% годовых с учетом всех выплат порой превращаются в реальные 15–20%. Особое внимание стоит обратить на различные дополнения к основным пунктам договора. Например, при значительной «белой» заработной плате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ, заемщику нужно будет выплачивать 12% годовых, а при точно такой же, но без справки – все 15%.

Мало кто знает, что комиссия банка за выдачу кредита не всегда законна.

Как уже было сказано, банки за пользование своими же деньгами берут комиссию, и не маленькую. Обычно она взимается в день выдачи кредита, причем чаще всего за счет уменьшения суммы выданного кредита на процент комиссии.

В соответствии со ст. 990 ГК РФ банк (в данном случае комиссионер) должен совершать сделку с третьим лицом в интересах комитента (в данном случае заемщика) от имени и по поручению комитента и за это брать соответствующую комиссию. При этом в случае ипотеки банк выполняет одновременно роль и третьего лица, и комиссионера. Получается, что банк берет деньги за совершение сделки с самим собой.

Такая же ситуация наблюдается и с комиссией за рассмотрение заявки.

Некоторые банки, идя навстречу клиенту, не берут с него эту выплату. Другие же требуют заплатить до 1500 рублей за эту услугу.

Очень часто со временем обнаруживаются скрытые платежи за обслуживание счета.

Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка Алексей Аксенов высказал свое мнение о стремлении заемщика досрочно погасить ипотечный кредит: «Мы считаем, что стремление погасить кредит досрочно в целом характерно для российских заемщиков. Желание побыстрее расплатиться по кредиту в определенной степени связано с тем, что пока люди не привыкли к стабильности, поэтому, имея возможность погашать кредит большими частями, чем прописано в графике платежей, они предпочитают ее использовать».

Многие банки открыто говорят заемщику, что у них отсутствует комиссия за рассмотрение заявки на выдачу кредита, при этом умалчивая о том, что услуга «за обслуживание счета» клиента будет платной.

Эту выплату банк будет взимать с заемщика ежегодно до полного погашения кредита.

Еще одной проблемой является бессмысленность досрочного погашения кредита в некоторых банках.

Если заемщик выбирает схему выплаты долга с аннуитетными платежами, первые годы его ежемесячные платежи будут составлять в основном долг по процентам, а лишь незначительная часть – основной долг. Таким образом, если заемщик решит выплатить кредит досрочно, ему все равно придется выплачивать всю сумму долга плюс проценты за 20–25 лет. В результате досрочное погашение кредита становится бессмысленным.

Кроме того, в некоторых банках за услугу возможного досрочного погашения кредита придется опять платить. В любом случае это следует уточнить заранее и включить необходимый пункт в ипотечный договор.

Как правило, банк выдает график погашения основного долга и процентов только после подписания ипотечного договора. Во время предварительных консультаций формулы выплаты платежей обычно не показывают.

Н. Грамотнева, начальник отдела продаж управления ипотечного кредитования Росбанка, об ипотеке: «Жилищный вопрос для жителей регионов также стоит на первом месте, поэтому все больше людей обращаются за ипотечным кредитом в банк. Учитывая же то, что кредитные организации постоянно снижают рублевые процентные ставки по программам жилищного кредитования, ипотека в регионах становится еще доступнее».

При выборе схемы выплат с дифференцированными платежами такой проблемы чаще всего можно избежать. Ежемесячный платеж в этом случае включает равные доли как основного долга, так и процентов. Таким образом при досрочном погашении кредита выплаты годовых процентов оставшегося срока удается избежать. Со временем уменьшается сумма ежемесячных выплат за счет уменьшения годового процента, так как он выплачивается с остатка суммы.

В любом случае необходимо предварительно уточнить у банка, предоставляет ли он возможность досрочного погашения кредита и платная ли эта услуга. Фраза «основной долг погашается в последнем платеже по кредиту» должна насторожить заемщика.

При этом в договоре может быть пункт, по которому все суммы, направленные заемщиком на досрочное погашение кредита, «засчитываются в счет погашения последнего из непогашенных платежей, предусмотренного таблицей».

То есть возможность досрочного погашения кредита существует, но при этом придется выплачивать все годовые проценты за весь оставшийся срок.