Ирина Трущ - Кредиты и вклады, которые вас разоряют

На рынке ипотечных кредитов одну из основных ролей играют также субъекты ипотеки. Существует 4 основных субъекта ипотеки: кредитор, заемщик (созаемщик), инвестор и правительство.

Второстепенные роли принадлежат другим участникам ипотеки – поручителям, риелторам, продавцам жилья, страховым компаниям, оценщикам, операторам вторичного рынка ипотечных кредитов, органам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т. д.

Каждый из субъектов ипотечного кредитования выполняет определенные функции.

Кредитор

В роли кредитора выступают банки и другие кредитные организации, имеющие законное право предоставлять заемщикам ипотечные кредиты.

Помимо процентных ставок на ипотечный кредит, предлагаемых банком, существует немало дополнительных расходов, о которых впоследствии узнает заемщик.

Кредитор должен выполнить следующие функции:

? в установленный срок предоставить ипотечный кредит на основе установления кредито– и платежеспособности заемщика (определяется в зависимости от условий и требований кредитования);

? обслуживать предоставленные ипотечные кредиты;

? оформить кредитный договор и договор об ипотеке.

Оформив договор об ипотеке, кредитор с этого момента становится залогодержателем. Это дает ему возможность предъявить денежные требования к должнику в случае невыполнения им обязательств по кредитному договору. Компенсация предоставляется из стоимости заложенного недвижимого имущества. Также кредитор в этом случае имеет преимущество по сравнению с другими кредиторами залогодателя.

В роли заемщика может выступать любое физическое лицо, являющееся гражданином Российской Федерации. Заемщик должен заключить договор с банком или другими кредитными организациями или договор займа с некредитными организациями (юридическими лицами). В договоре обязательно должно быть условие, что денежные средства, полученные в виде кредита, пойдут на приобретение недвижимого имущества. В качестве обеспечения выполнения обязательств по договору служит залог приобретаемого жилья.

Иногда возникает ситуация, что заемщику, в силу некоторых причин, не хватает суммы кредита, которую может предоставить ему банк. Лучшим выходом в этом случае будет привлечение созаемщиков.

Созаемщик – это человек, чьи доходы также будут учитываться банком при расчете окончательного размера выдаваемого ипотечного кредита.

В большинстве банков существуют особые правила, которыми должен руководствоваться заемщик при выборе созаемщиков. Например, созаемщиком может стать только супруг заемщика или его близкий родственник. В некоторых банках разрешено выбирать в качестве созаемщика любого человека без ограничений. Количество созаемщиков также определяется каждым банком по собственной инициативе. Редко какой банк разрешает выбирать в качестве созаемщиков более 4–5 человек.

Порядок учета доходов созаемщиков у каждого банка свой и зависит от количества созаемщиков, степени их родства, соотношения всех доходов и т. д. Это важно для расчета максимальной суммы ипотечного кредита.

По мнению сотрудника одного крупного банка, при ипотеке загородного жилья «структура платежей такая же (те же виды платежей – страхование объекта, его оценка, плата за рассмотрение заявки и выдачу кредита и т. п.). Но цены в среднем больше в два и более раза».

В любом случае созаемщики также берут на себя ответственность по своевременному погашению кредита наравне с заемщиком. Но мера ответственности каждого из них может быть разной, это должно быть учтено в ипотечном договоре. Например, заемщик и созаемщик должны в равной степени отвечать за погашение кредита, созаемщик обязан выплачивать кредит, только если заемщик перестал это делать и т. д.

По законодательству РФ супруг (супруга) заемщика автоматически становится созаемщиком по ипотечному кредиту. Избежать такой ответственности можно, но в этом случае необходимо будет составить брачный контракт с соответствующими условиями.

Чтобы оформить ипотеку, созаемщику необходимо предоставить банку-кредитору те же документы, что и заемщику.

В роли инвестора могут выступать физические и юридические лица, которые владеют ценными бумагами, обеспеченными ипотечными кредитами и эмитируемыми кредиторами.

Большинство банков настроено против того, чтобы ипотечная квартира сдавалась в аренду. Один из сотрудников банка, предоставляющего ипотечный кредит, говорит об аренде такой квартиры следующее: «Мы против сдачи в аренду квартиры, которая является залогом по ипотеке с целью погашения платежей по кредиту. Ипотечный кредит дается на неотложные нужды. Важно, чтоб заемщик брал жилье для проживания и имел подтвержденный доход и стабильную работу, что обуславливает низкие ставки по кредиту. Ставки по кредиту на предпринимательские цели оцениваются по-другому и гораздо выше».

Инвесторами могут быть инвестиционные банки, пенсионные и паевые инвестиционные фонды, страховые компании и т. д.

Как уже было сказано, функцией правительства является контроль за всем процессом ипотечного кредитования. Также оно занимается формированием правовой базы для более надежного функционирования системы кредитования.

Правительство должно обеспечить социальную защиту заемщика и кредитора.

Проведение налоговой политики также входит в функции правительства по отношению к другим субъектам ипотеки.

Поручитель – человек, берущий на себя обязательства заемщика ипотечного кредита перед ипотечным банком в том случае, если заемщик не сможет или откажется их соблюдать.

В последнее время банки стали реже требовать от заемщика наличия одного или нескольких поручителей. Немалую роль в этом сыграла и конкуренция между ними. Обычно от того, есть ли у заемщика поручитель, зависит процент ипотечного кредита. Как правило, при наличии поручителей он немного ниже. Поручителем может быть любой человек, а также юридическая организация. Это могут быть родственники или друзья заемщика, его организация-работодатель и т. д. Если заемщик не может самостоятельно погашать кредит, поручитель обязан полностью возместить банку остаток суммы, а также все проценты по ней. Также поручитель должен компенсировать расходы банка по перераспределению долга (судебные издержки, оформление необходимых документов и т. д.).

Ипотека загородного дома немного сложнее ипотеки обычной квартиры, так как возникает огромное количество дополнительных рисков. Например, приобретая загородный дом, человек, кроме него, приобретает еще и землю.