Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Еще один момент – проверка самого собственника. Обычно это делает служба безопасности агентства, имеющая тесные связи с «компетентными» органами.

Одобряя сделку, агентство, таким образом, гарантирует юридическую чистоту квартиры. Профессиональные компании выдают покупателю перед сделкой экспертное заключение по юридической экспертизе.

Агентство недвижимости не просто сопровождает сделку, но организует ее. После проверки квартиры необходимо собрать довольно значительное количество справок. Часть этих справок клиент может получить самостоятельно. Однако агент готов избавить его от любых посещений присутственных мест: достаточно выписать на фирму доверенность. Поскольку покупатель не может все время уделять подготовке сделки (надо ведь когда-то и на работу ходить!), агентство подготовит ее значительно быстрее. Кроме сбора документов необходимо договориться о передаче денег (взаиморасчетах), нотариате и т. д. Обычно, если сделку проводит агентство, все процедуры происходят в один день. Как правило, это день, удобный для всех участников сделки. В один день происходит подписание документов, нотариат, подача документов на регистрацию и частичный расчет по сделке.

Взаиморасчеты по сделке – очень серьезный момент. Сложившаяся на сегодня практика – поэтапные расчеты. Половина оговоренной суммы выплачивается после подписания договора купли-продажи и нотариального его заверения, 40 % – после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Оставшиеся 10 % нужно внести после подписания акта приема-передачи квартиры. Весь «расчетный период» деньги покупателя хранятся в банке. Распространенное место для их хранения – банковская ячейка (сейф). Его абонирует агентство недвижимости. Отдельная операция – закладка наличных денег в ячейку. В этой процедуре участвуют и продавец, и покупатель, и представитель агентства. Как правило, ячейка закрывается на три ключа, каждый участник получает свой ключ. Таким образом, открыть ячейку хотя бы без одного из участников сделки невозможно. После каждого этапа все персонажи отправляются в банковское хранилище и извлекают оговоренную часть денег, которую тут же получает продавец.

Существуют и другие схемы расчетов. К сожалению, безналичные расчеты пока распространены мало. Они (в частности, расчеты через аккредитивы) стали пользоваться определенной популярностью в середине 1998 года. Дефолт подкосил еще слабую систему безналичных расчетов, и теперь она постепенно набирает силу, по мере того, как население привыкает пользоваться пластиковыми картами, чеками и т. п. Безналичный расчет предполагает несколько форм оплаты – через платежные поручения, банковские карты, чеки или аккредитивы. Аккредитивы признаны самой удобной схемой. За день-два до назначенной сделки покупатель открывает специальный счет и кладет туда деньги. Получателем денег выступает продавец, который при желании может получить наличные, но также может получить чеки или перевести деньги на свой счет – неважно, в каком банке он открыт. Деньги выдаются продавцу также поэтапно, по мере того, как банк получает соответствующие указания – например, документ о регистрации перехода права собственности.

Вопрос, проводить ли расчет за наличные или отдать предпочтение безналу, скорее, из области психологии. Довольно много людей воспринимает чеки или карты с недоверием: как же, получить за целую квартиру кусочек пластика. А поговорка «Деньги счет любят» – пока что основное руководство к действию. Мало кто в силах отказаться подержать в руках крупную сумму. При этом использование банковских услуг в любом случае требует дополнительных расходов – хоть на аренду сейфа, хоть на открытие счета или обналичивание денег.

Первый этап сделки – подписание договора купли-продажи в простой письменной форме или нотариально удостоверенного.

Нередко участники сделки сознательно занижают стоимость квартиры в договоре, чтобы избавиться от дополнительных выплат в виде вознаграждения нотариусу или подоходного налога государству. Нотариус получает 1 % от суммы сделки за свои услуги. Естественно, чем больше сумма, тем больше надо отдать нотариусу. Формально нотариат оплачивает покупатель.

Размер налога зависит не только от стоимости квартиры, но также от срока, в течение которого она была в собственности продавца. Самый «дорогостоящий» вариант – 13 % налога на сумму, превышающую 1 млн рублей и в случае владения квартирой менее трех лет.

Но даже если расходы по сопровождению сделки высоки, можно попытаться найти какой-либо компромиссный вариант. Например, поделить расходы между продавцом и покупателем.

Главная причина, по которой риэлторы советуют прописывать в договоре действительную стоимость квартиры, – угроза судебного разбирательства. Никогда нельзя исключать, что сделку могут признать недействительной. Это устанавливает суд. Если он решает расторгнуть договор, покупателю полагается получить обратно свои деньги – столько, сколько указано в договоре.

При сделках с заниженной стоимостью нередко выплаченную разницу оформляют распиской. При необходимости в суд приносят эту расписку. Однако никогда нельзя знать заранее, как к этому отнесется конкретный судья. Некоторые принимают во внимание расписку и постановляют вернуть всю сумму – и ту, что написана в договоре, и ту, что указана в расписке. Некоторые – наоборот. Логика судей проста: указывая в договоре заниженную стоимость, вы хотели обмануть государство. Вот вам и наказание.

Кроме того, может случиться так, что продавец уже успел потратить деньги и возвратить их сразу не сможет. Тогда на его недвижимое имущество накладывается арест в обеспечение иска. Но поскольку указанная в договоре купли-продажи балансовая стоимость была очень низкой, судебные исполнители могут арестовать в обеспечение иска и другое имущество. Дальше, как известно, последуют торги.

Право собственности необходимо зарегистрировать в государственном органе – Федеральной службе регистрации (Росрегистр), бывшем Городском бюро регистрации прав на недвижимое имущество (ГБР). Несколько лет назад произошли изменения в схеме работы этой службы, расценках и сроках регистрации. Теперь за регистрацию уплачивается госпошлина, которую, по закону, нельзя увеличивать или уменьшать. Прежде можно было зарегистрировать право собственности даже за один день – соответственно, по повышенным расценкам. Теперь это считается незаконным, и на официальную регистрацию отведен месяц. Однако в Росрегистре работают специалисты, которые могут выполнить экспертизу и регистрацию в несколько раз быстрее. У целого ряда агентств, давно работающих на рынке, документы на регистрацию принимаются организованно, без очереди, в определенные дни недели и в определенные часы. Регистрация для клиентов этих агентств может происходить быстрее, если они в этом нуждаются и если качество экспертизы, которую провело само агентство, не вызывает нареканий в Росрегистре.