Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Перед самым финалом сделки – переходом прав собственности – самостоятельного покупателя может поджидать еще одна неожиданность: продавец может передумать продавать квартиру вообще или возникнут обстоятельства, которые помешают сделать это в назначенный день. Также продавец может увеличить цену – в день, на который назначена сделка. Все придется начинать сначала.

Самостоятельно приобретать квартиру надежнее на первичном рынке. На поиск вариантов и просмотр уйдет немного меньше времени, чем при покупке на вторичном рынке. Кроме того, на первичном рынке нет необходимости в проверке юридической чистоты квартиры – у застройщика должен быть пакет документов, подтверждающих его права на земельный участок и разрешение на строительство.

Но такая сделка, если ее проводить самостоятельно, может оказаться опасной. Обычно потенциальные покупатели ищут подходящую квартиру, ориентируясь на адрес стройки и цену, хотя, наверное, разумнее было бы обратить внимание на название компании, продающей квартиры в строящемся доме. Если заключить договор с ненадежной строительной фирмой, можно вообще не дождаться готовой квартиры или получить другие неприятности.

Договор, составленный застройщиком, может ущемлять права покупателя. Например, если покупатель захочет расторгнуть договор, окажется, что ему необходимо уплатить большой штраф. В свою очередь, ответственности, например, за срыв сроков строительства застройщик, как правило, не несет. Точнее, в договоре специально указывается, что покупатель может расторгнуть с застройщиком договор, если сроки строительства будут нарушены. Однако люди этим правом не пользуются: они предпочитают подождать несколько месяцев, а не получить обратно выплаченные деньги, на которые квартиру уже нельзя будет купить.

Хотите верьте, хотите нет, но ни одна риэлторская фирма не станет продавать квартиры в доме, застройщик которого имеет не слишком хорошую репутацию. С такими фирмами не хотят сотрудничать банки и страховые компании. Но об этих тонкостях многие покупатели даже не знают или не задумываются.

Как вы уже поняли из предыдущей главы, тем, кто хочет сэкономить время и нервы, а также обезопасить себя от мошенников, лучше обратиться к профессионалам, в агентство недвижимости. Многих останавливает финансовая часть вопроса: за риэлторские услуги надо заплатить 4 % от суммы сделки. Но британцы не зря придумали поговорку «Время – деньги». Сэкономив деньги, мы вынуждены будем потратить много времени. Впрочем, каждый решает эту дилемму сам.

Покупка жилья на вторичном рынке начинается с выбора приемлемых вариантов. Агент риэлторской фирмы регулярно «мониторит» рынок: отслеживает все объявления о выставленных на продажу квартирах, имеет широкий круг знакомств, договоры с другими агентствами – иными словами, владеет ситуацией на вторичном рынке жилья. Кроме того, он знает тонкости законодательства и правила проведения сделок. Но главное достоинство опытного агента – умение собрать «цепочку», свести вместе людей, абсолютно не похожих друг на друга, уговорить сомневающихся продать то, что им не нужно, и купить, то, в чем они нуждаются именно сейчас.

При первой встрече агент выясняет, какую именно цель преследует покупатель, его мотивацию. Согласитесь, не всегда мы приходим в магазин, точно представляя, что же нам нужно, и приобретение жилья не является исключением. Агент поможет потенциальному покупателю понять, что именно ему требуется и хватит ли на это средств или нужно брать кредит.

Спустя несколько дней (а возможно, и сразу) агент предложит покупателю несколько вариантов, максимально соответствующих его пожеланиям. Между прочим, в список предложений могут попасть квартиры, которые еще не выставлены в открытую базу или на которые клиент сам никогда не обратил бы внимания.

Чем больше риэлтор получит от покупателя информации о его запросах, желаниях, жизненных обстоятельствах, планах и мечтах, тем проще ему подобрать нужную квартиру. Риэлтор сразу отсечет лишние варианты, поскольку знает, как составляются рекламные объявления и насколько они соответствуют реальности…

Следующий этап – просмотр вариантов. Как правило, хватает трех-четырех адресов, чтобы покупатель выбрал подходящую квартиру, поскольку неинтересные варианты риэлтор уже объехал сам и отсеял.

Отношения между агентством и покупателем оформляются договором. Договор означает, что агентство обязуется предоставить покупателю целый спектр риэлторских услуг и сопровождать все этапы сделки, вплоть до получения свидетельства о собственности на приобретенную квартиру и заселения в нее. Сразу после подписания договора и внесения авансового платежа риэлторская фирма становится доверенным лицом покупателя.

В каждой приличной компании есть собственный отдел безопасности и юридическая служба. Когда квартира выбрана, и стороны договорились о цене, агентство начинает проверку юридической чистоты квартиры.

Юридическая чистота означает, что хозяева квартиры, у которых есть свидетельство о праве собственности, – единственные ее законные владельцы в данный момент, что предыдущие сделки по квартире были проведены без нарушений законодательства и что ни при каких обстоятельствах никто не предъявит претензий новому хозяину.

Для начала риэлтор должен разобраться, имеет ли право человек, выставивший квартиру на продажу, ее продавать вообще. Бывают случаи, когда квартиру продает один из супругов, в то время как для другого приход покупателей на просмотр оказывается полной неожиданностью.

Каждая квартира вторичного рынка, коль скоро она появилась в продаже, имеет собственную историю. Иногда эта история ограничивается только приватизацией, иногда квартира успела перейти из рук в руки неоднократно. Юрист берет на себя труд проверить все сделки, включая приватизацию, которые когда-либо проводились с этой квартирой. Для этого приходится собирать справки в различных инстанциях. Если в процессе проверки квартиры выяснится, что на нее имеет право и, возможно, через какое-то время будет претендовать некое третье лицо, фирма будет настоятельно советовать поменять объект сделки, выбрать для себя другую квартиру. Если это третье заинтересованное лицо начнет требовать положенную долю, судебных разбирательств не избежать. А вся последовательность сделок будет признана ничтожной, и их придется расторгать. Даже представить сложно, сколько на это может уйти времени. Поэтому проверка юридической чистоты квартиры важна и для покупателя, и для агентства.