Сергей Глазунов - Доступное жилье: люди и национальный проект

Тарифы на коммунальные услуги частных предприятий устанавливаются на основе спроса и предложения под контролем антимонопольного комитета. ТСЖ и владелец доходного дома должны иметь право отказаться от услуг муниципальных поставщиков и перейти на альтернативу (например, во многих странах получило распространение строительство локальных котельных на газе, что позволяет существенно экономить на оплате тепла и горячей воды).

Повышение эффективности управления многоквартирным домом

Для повышения эффективности работы ТСЖ необходимо внести изменения в законодательство о ТСЖ:

• ТСЖ не должно быть добровольной общественной организацией;

• обязательность создания ТСЖ и членства в нем;

• запрет на выход из ТСЖ и ликвидацию ТСЖ;

• членами ТСЖ могут быть только собственники квартир в данном доме;

• правление выбирается только из членов ТСЖ.

Необходимо также законодательно регламентировать деятельность УК:

• обязательное лицензирование;

• статус некоммерческой организации, минимальный уставной капитал, к примеру, 5 млн. руб.;

• вознаграждение – 10% от суммы всех платежей;

• специальный накопительный счет для платежей жильцов.

ТСЖ в лице правления и владелец доходного дома могут управлять домом самостоятельно или заключив договор с УК. В случае неудовлетворительной работы УК договор с ней может быть расторгнут.

Возрождение частных доходных домов

Как уже неоднократно отмечалось, частный доходный дом – наиболее эффективный рыночный вид жилья, особенно перспективный и необходимый для России, поэтому следует принять все меры для возрождения этого сектора городского жилья. Кроме того, это специфический вид малого и среднего бизнеса. Для этого необходимо:

• принять законы, составляющие правовую основу функционирования доходного дома;

• государственная поддержка (льготные кредиты);

• льготы по налогам (например, на 5 лет);

• облегчить процедуру оформления участков городской земли в собственность;

• разработать национальную программу поддержки этого вида бизнеса.

Расширение сектора частных односемейных домов

Частный односемейный дом – достаточно эффективный вид городского жилья, широко распространенный в современных развитых странах, кроме того, отвечающий национальному менталитету россиян. Во многих странах (например, США, Канада и др.) этот вид жилья является доминирующим в средних и малых городах, и под ипотекой там понимают строительство именно частных односемейных домов. Увеличение этого сектора позволит улучшить структуру городского жилья. Для этого необходимо:

• предусматривать в градостроительных планах крупные зоны для индивидуального строительства;

• выделение льготных кредитов;

• развитие «коттеджной» ипотеки;

• облегчить процедуру оформления участков городской земли в собственность.

Ограничение полномочий городской власти в жилищном строительстве

Для предотвращения масштабных злоупотреблений и коррупции в жилищном секторе необходимо законодательно определить границы вмешательства городских властей в жилищное строительство, т. е. «развести» власть и строительный бизнес. Прежде всего надо изменить коррупциогенные статьи Жилищного кодекса (ст. 32):

• четко определить, что такое «государственные и муниципальные нужды», коммерческое строительство таковым быть не должно;

• изменить порядок сноса аварийных и ветхих домов.

Определить, что бюджетные деньги могут использоваться только в следующих случаях:

• для строительства муниципального арендного дома;

• на компенсации оплаты коммунальных услуг в муниципальном арендном доме;

• подведение коммунальной инфраструктуры с последующей компенсацией застройщиком;

• льготное кредитование на цели строительства жилья.

Сложившуюся в настоящее время в жилом фонде структуру, в которой доминирует только один вид многоквартирного дома – конгломерат, можно назвать одномерной. Если будут проведены перечисленные выше мероприятия, то мы перейдем к трехмерной модели, в которой присутствуют уже три вида многоквартирных домов: частный доходный, кондоминиум и муниципальный арендный. Трехмерная модель значительно эффективнее одномерной, так как различные виды жилья позволяют полнее удовлетворять разнообразные запросы людей. При переходе к трехмерной модели многие практически неразрешимые ныне проблемы получат свое разрешение, многие вообще исчезнут как по мановению волшебной палочки.

Законы в жилищной сфере, и прежде всего Жилищный кодекс, станут значительно проще, логичнее и понятнее. Например, из ЖК можно будет убрать раздел VII (об оплате услуг ЖКХ), т. к. этот вопрос будет регулироваться Гражданским кодексом. Легко решается, например, проблема перепланировок, главу 4 можно будет тогда записать в таком виде: Статья 1. В муниципальном арендном доме перепланировки не допускаются.

Статья 2. В частном доходном доме перепланировка допускается с разрешения домовладельца.

Статья 3. В кондоминиуме перепланировка допускается с разрешения правления ТСЖ по согласованию с управляющей компанией.

И все, больше ничего не надо! Логика здесь понятная: арендное жилье по инициативе жильцов очевидно не подлежит перепланировке. А за перепланировки в кондоминиуме ответственность полностью несут совладельцы в лице ТСЖ, здесь начинают работать обратные связи: чем быстрее они разломают свой дом, тем быстрее потеряют деньги, вложенные в его строительство. Еще пример: глава 3 (о переводе жилого помещения в нежилое и обратно) в трехмерной структуре вообще теряет смысл, ее можно просто убрать. И вообще весь ЖК можно будет уместить на 10 страницах.

Многоквартирные дома (частный доходный дом, кондоминиум и муниципальный арендный), построенные по новым правилам, т. е. жилье системное, будем называть новым жильем в отличие от старого, т. е. конгломератов. Новое жилье будет функционировать уже по рыночным правилам, поэтому его можно назвать не только новым, но и рыночным в отличие от старого нерыночного социалистического жилья. Если мы сумеем остановить строительство конгломератов, то новое рыночное жилье будет постепенно увеличивать свою долю, вытесняя старое.

Что делать с уже имеющимися конгломератами? К сожалению, сделать с ними уже ничего нельзя. В рыночной среде они существовать не могут, реформировать их невозможно, остается единственный выход – сохранить для них командно-административную нерыночную среду. Надо сохранить для этого сектора дотации и субсидии, управлять ими должны муниципальные УК (приватизация ДЕЗов – очередная ошибка). Некоторые конгломераты можно превратить в кондоминиумы, некоторые – в муниципальные арендные дома (если доля приватизированных квартир невелика, местная власть может их выкупить). Особенно тяжелые, маргинализованные, на грани трущоб конгломераты надо сносить, выплачивая собственникам квартир денежную компенсацию, а социальным нанимателям предоставляя квартиры в муниципальном арендном доме. На полную ликвидацию «социалистического» жилья, т. е. конгломератов, уйдет не менее 80-100 лет (до их полного физического износа).