Сергей Глазунов - Доступное жилье: люди и национальный проект

• непосредственно, самостоятельно;

• через управляющего (физическое лицо);

• через управляющую компанию (УК), юридическое лицо.

С управляющим (или управляющей компанией) домовладелец заключает договор на предоставление услуг управления домом и контролирует его работу. Если управляющий (или УК) работает плохо, хозяин договор расторгает и подыскивает нового. С жильцом (нанимателем квартиры) также заключается договор, в котором прописываются правила проживания и цена аренды. Если жилец исправно платит квартплату и не нарушает порядка в доме, домовладелец не имеет права его выселить, в противном случае договор найма может быть расторгнут, а жилец выселен на улицу.

Частный доходный дом как вид жилья оказался очень эффективным. Во-первых, это доступное жилье, любой человек может легко нанять квартиру в своей ценовой категории в течение короткого времени. Во-вторых, жилец не заботится ни о содержании жилья, ни об управлении им, ни о налогах – он просто платит квартплату, всю работу выполняет домовладелец. В-третьих, такой вид жилья не ограничивает свободы передвижения человека, поменять место жительства (например, в поисках работы) достаточно просто. Перечислим еще достоинства ЧДД:

• жилец не обладает собственностью в виде недвижимости, поэтому не рискует ее лишиться (а заодно и своей жизни) в результате преступных посягательств;

• достаточно высокий уровень комфорта проживания и качества обслуживания в результате конкуренции домовладельцев;

• как вид бизнеса является прибыльным, обеспечивает пополнение городского бюджета;

• достаточно эффективное управление домом, отсутствие проблем с неплатежами.

Список преимуществ ЧДД можно продолжать, недаром этот вид жилья является одним из основных среди городского жилого фонда. Хорошо развитый, широкий, свободный рынок частного арендного жилья способен полностью решить жилищный вопрос в любой стране.

ЧДД имеет и недостатки. Во-первых, это жесткая регламентация проживания в таком доме, лишнего гвоздя просто так не забьешь. Во-вторых, стремление домовладельцев постоянно увеличивать цену аренды. Но если на рынке существует свободная конкуренция при достаточном предложении, то она не дает ценам взлететь. В настоящее время в европейских городах цена аренды стандартной двухкомнатной квартиры в доходном доме составляет порядка 300-400 долл. в странах Южной Европы (Испания, Греция, Италия) и 400-500 долл. в Центральной Европе (Франция, Германия, Швейцария). При средней зарплате примерно 2000 долл. это составляет 20-25%, что вполне доступно для семьи со средним достатком. Повышению качества обслуживания и снижению цены аренды способствует деятельность различных объединений квартиросъемщиков, имеющихся во многих странах.

Отметим, что в негосударственном секторе жилья есть и еще один вид аренды – аренда квартиры у собственника в кондоминиуме. Но такой вид аренды не получил большого распространения, потому что проще и дешевле нанять такую же квартиру в доходном доме.

Это дом коллективной формы собственности и управления. Такие многоквартирные дома появились в начале XX века, к ним относятся кондоминиум, кооператив и существующая в некоторых странах (например, Финляндия, Швеция) форма коллективного владения типа акционерного общества. Наибольшее распространение коллективная форма собственности и управления получила в виде кондоминиума.

Кондоминиум (за рубежом для краткости его называют «кондо») – это многоквартирный дом вместе с земельным участком, оформленные как единый комплекс, в котором квартиры являются собственностью жильцов, а остальное имущество дома и земля являются их совместной собственностью, без выделения долей (в некоторых странах земля находится в долгосрочной аренде). Кондо – это собственность совладельцев, он является самоуправляющимся объектом, содержание и управление им – обязанность совладельцев, местная власть не вмешивается в их дела.Дом и земельный участок находятся в полной юрисдикции совладельцев, без их согласия никто не имеет права ни снести дом, ни реконструировать его, ни построить что-либо на территории. Даже парковка чужой автомашины на территории кондоминиума запрещена.

В небольших кондо (5-10 квартир) жильцы сами управляют своим домом или нанимают управляющего, но для больших кондоминиумов этот способ неприменим. Типичным (и наиболее эффективным) способом управления является следующий: в каждом кондо формируется юридическое лицо – товарищество собственников жилья (название в разных странах разное) из всех владельцев жилья. Ни один владелец не имеет права отказаться от участия в нем, т. к. он обязан нести не только бремя содержания, но и бремя управления своей собственностью. При продаже квартиры прежний владелец автоматически исключается из товарищества, а новый – включается.

На общем собрании, которое является высшим органом власти в товариществе собственников жилья (ТСЖ), выбирается правление, которое осуществляет управление кондоминиумом. Правление может управлять домом:

• непосредственно, самостоятельно;

• через управляющего (физическое лицо);

• через управляющую компанию (УК) – юридическое лицо.

В небольших кондо правление самостоятельно нанимает слесаря, уборщицу, ведет бухгалтерию и т. д., но чаше нанимается управляющий, который ведет все хозяйство. В крупных кондо нанимается УК, с которой заключается договор на оказание услуг управления.

Фактически задачей правления является поиск управляющего (или УК), заключение с ним договора управления и контроль над его работой. Если управляющий (или УК) работает плохо, договор с ним расторгается (не продлевается) и подыскивается новый. В свою очередь, остальные совладельцы должны контролировать работу правления и переизбрать его в случае неудовлетворительной работы на очередном (или внеочередном) собрании. Таким образом реализуется принцип коллективного управления. Члены правления за свою работу из средств остальных совладельцев получают небольшую оплату.

Все совладельцы обязаны вовремя оплачивать коммунальные услуги и затраты по обслуживанию дома. УК получает обычно за свои услуги 10% от всех платежей, т. е. к расходам каждой семьи на жилище добавляются 10% за управление домом. Расчеты за электроэнергию, тепло, водопровод и канализацию обычно осуществляются по входным общедомовым счетчикам. В случае неуплаты ресурсоснабжающая организация обычно отключает весь дом целиком. Одной из важнейших функций УК является сбор платежей с жильцов. Каждая квартира платит либо по собственным счетчикам, либо по усредненным на каждого жильца показаниям входных счетчиков. В конце каждого месяца УК подбивает итоги и раскладывает по почтовым ящикам счета для оплаты. В зависимости от фактического потребления ресурсов суммы могут отличаться от месяца к месяцу. В случае задержки платежей жильцом УК применяет все меры воздействия к неплательщику вплоть до продажи его имущества и даже квартиры. В случае продажи квартиры необходимая сумма выплачивается в счет долга, оставшаяся часть возвращается бывшему владельцу.