Сергей Братановский - Управление градостроительным комплексом в россии (административно-правовой аспект)

В разделе 5 ЖК РФ рассмотрен порядок организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые представляют собой добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц.

Основной деятельностью строительных кооперативов является удовлетворение потребности граждан в жилье (путём его строительства, приобретения, реконструкции и т. д.), а также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Специфика жилищных и жилищно-строительных кооперативов заключается в финансовой основе, которую составляют имущественные взносы его членов. Поэтому члены указанных кооперативов вправе своими средствами участвовать в осуществлении некоторых организационно-правовых функций: приобретать, реконструировать с последующим содержанием многоквартирные дома; принимать участие в строительстве, реконструкции также с последующим содержанием многоквартирного дома. [43]

Таким образом, правовую основу возникновения имущества у жилищного или жилищно-строительного кооператива (в зависимости от избрания одной из указанных форм) составляет одно из следующих действий:

– приобретение многоквартирного дома;

– строительство многоквартирного дома.

В градостроительном комплексе, в настоящее время, существенную роль играют организации – участники осуществления инвестиционных строительных проектов. К ним относятся: заказчик, проектно-изыскательские организации, строительно-монтажные предприятия, и организации, предприятия обеспечивающие и обслуживающие строительные и монтажные предприятия. К последним организациям относятся юридические, страховые компании, кредитные учреждения (банки), товарные биржи, биржи труда, транспортные предприятия, рекламно-издательские фирмы и т. д. Наличие этих организаций не исключает возможности существования в структурах заказчика и исполнителей должностных лиц или подразделений, выполняющих некоторые организационно-правовые функции обеспечения, обслуживания и координации строящихся объектов. Это, например, юристы, службы снабжения, рекламы, охраны и т. д.

Кроме межотраслевых обеспечивающих организаций, существуют предприятия, обслуживающие преимущественно строительную сферу. Это, в частности, предприятии по производству строительных материалов и конструкций, имеющие организационно-правовую форму коммерческих организаций, осуществляющих свою производственную деятельность в градостроительном комплексе и другие организации, учреждения и предприятия. Состав, специализация и мощности организаций определяются спросом на их продукцию и услуги, который в конечном счёте зависит от наличия строительных объектов и деловой активности заказчиков.

В условиях сегодняшнего дня заказчиками являются юридические лица, которым экономически нецелесообразно постоянно содержать подразделения, подобные отделам капитального строительства.

В системе градостроительного комплекса как крупной комплексной отрасли экономики действует большое количество проектно-строительных и проектно-технологических организаций, специализирующихся на проектировании объектов промышленного, сельского, водохозяйственного, транспортного, жилищного, других видов строительства и действующих на основе норм главы 6 ГрК РФ.

Как известно, ни один объект строительства не обходится без проекта. Проектирование – это процесс создания комплекта технической документации, по которой будет осуществляться строительство конкретного здания или сооружения. Проектированием занимаются проектные институты и другие проектно-строительные организации, которые на договорных началах разрабатывают для конкретных заказчиков проекты строительства, а соответствующие органы государственной или муниципальной власти их утверждают, как правило, после проведения государственной экспертизы предпроектной и проектной документации.

Как единый процесс создания проектно-сметной документации на строительство конкретного объекта проектирование складывается из нескольких стадий, каждая из которых оформляется юридически значимым документом. Первая стадия – подготовка предпроектной документации, под которой понимается обоснование инвестиций, привлекаемых для строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения предприятий, зданий и сооружений. Вторая стадия – создание проектной документации, под которой понимается инвестиционный проект, проект (рабочий проект) строительства, реконструкции, расширения, капитального ремонта и технического перевооружения предприятий, зданий и сооружений. Затем наступает стадия градостроительной документации, под которой понимается документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и их застройки.

Создание, реконструкция и любые изменения недвижимости должны соответствовать утверждённой градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам, а также правилам застройки, устанавливаемым органами муниципальных образований; а собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков и иных объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности обязаны соблюдать требования охраны окружающей природной среды и экономической безопасности, предусмотренные градостроительной документацией. [44]

Градостроительная и проектная документация до её утверждения подлежит государственной экспертизе независимо от источников финансирования и формы собственности предприятий, зданий и сооружений, за исключением документации на объекты, строительные работы на которых не затрагивают их конструктивных и других характеристик надёжности и безопасности для строительства, расширения, реконструкции, технического перевооружения, капитального ремонта, которым не требуется разрешения.

В связи со сказанным можно сделать вывод, что управление градостроительным комплексом в широком смысле включает в себя управление не только строительной индустрией, но и той частью деятельности различных организаций, выступающих в роли заказчика, которая связана с осуществлением строительства. Сюда же следует отнести и управление деятельностью проектно-изыскательских организаций, поскольку строительство неотделимо от проектно-изыскательских работ, выполняемых специализированными проектными организациями.

Особенности строительства как одного из видов общественно полезной деятельности заключается в том, что:

– оно включает в себя развитую специализацию строительных подрядных организаций, обусловленную масштабностью и дифференцированным подходом к выполнению поставленных задач с учётом технических особенностей в конкретной хозяйственной или социальной сфере;