Виктор Бронштейн - Маятник бизнеса: между орденом и тюрьмой

Хотя стоп! А нельзя ли к этим фирмам, в отличие от покупаемого нами склада, подъехать с другой стороны? Склад расположен совсем близко к ручейку-речушке с её наверняка имеющейся охранной зоной. А они? Да и собственники ли площадей остальные пользователи чужой дорогой? Может быть, они всего лишь арендаторы, которым ничего не стоит при надобности уехать?

Пытаю по телефону помощников, есть ли у речушки водоохранная зона? Не знают. Сколько за нами складов? Кажется, всего один. Откуда же около десятка фирм?! Как вскоре выяснилось, фирмы все расположены в одном складе и, конечно же, как я и предположил, арендаторы. Кроме того, к их зданию возможен и круговой подъезд, а к нашему — нет. Значит, за сервитут — право проезда по чужой земле — воевать только нам одним. Но застроить проезд они смогут быстрей, чем суд рассмотрит наш иск по сервитуту. И к тому же нет методик определения цены сервитута. В общем, у неизвестных нам соседей будет законное оружие, чтобы принудить нас продать по бросовой цене купленный, а потом и реконструированный за немалые деньги склад.

Вот почему «сваты» бросили лживую фразу, что с эксплуатацией объекта они не знакомы. Соседей и расклад по землям они как бы не знали, и возможные тяжбы им невдомёк. Звоню Анатолию и останавливаю сдачу документов. Оказалось, что счёт шёл уже на секунды. Они стояли у окна регистрации. Цена секунд была три миллиона безвозвратного залога, а объекта — двадцать миллионов. В ту пору и возник впервые тяжелейший для меня вопрос: только ли в недостатке опыта и внимательности у финансиста проблема?

После отпуска, проведённого в Испании, прошло несколько тяжёлых перестроечных дней. Ко мне в кабинет, предварительно записавшись и просидев немного в приёмной в окружении картин, в компании секретаря, помощницы и цветного попугая, заходит менеджер по недвижимости. Из его слов следует, что мы, как всегда, тянем с приобретением объекта и уже состоялась встреча владельцев объекта с высоким гостем — хозяином самой могучей в городе сети супермаркетов «О’кей», а это дополнительное свидетельство того, что объект стоящий — в чутье и владении методиками прогноза прибыли этой сети не откажешь. Значит, действовать необходимо быстро и решительно, не затягивая торг. В очередной раз проигрывать сверхэнергичным то ли противникам и конкурентам, то ли коллегам и партнёрам-приятелям не хотелось.

Всё в бизнесе нашего провинциально-столичного города перемешалось. Каких-то лет 17–18 назад сетевой продуктовой реализацией и оптом из новоиспечённых фирм занимались практически мы одни, солидно выходили на областную администрацию и получали весьма льготные кредиты на не очень понятный сезонный кассовый разрыв и на северный завоз.

Основатели сети «О’кей» в это время были ещё в самом начале пути. Они занимали у приятелей деньги под высоченный процент и помаленьку, вначале коробками, а спустя несколько лет и контейнерами, завозили продукцию из Москвы. Сами разгружали, хранили и продавали в небольшом арендованном помещении на центральной улице города. И вот буквально на пустом месте выросла могучая оптово-розничная империя с десятками, если уже не с сотней супер- и гипермаркетов, с гектарами земли и десятками тысяч квадратных метров площадей. Чем не американская мечта!

Не особенно включились они, правда, пока в культурномеценатские проекты, но время ещё есть. Сорок пять — не возраст для здоровых и энергичных. Креативность у них во всём. Пару лет назад довелось мне быть свидетелем самого яркого для нашего города дня рождения — сорокапятилетия хозяйки сети «О’кей». Для его проведения был приглашён из Москвы организатор российского, а может быть, и международного масштаба. Мероприятие он готовил, что называется, под ключ. Сценарий, меню, место проведения, добывание самых качественных продуктов из Москвы и прибайкальских сёл. Но главной фишкой была воссозданная атмосфера 20-х годов, с НЭПом, незабвенным Остапом Ибрагимовичем и бабелевской Одессой. Все участники действа были за месяц извещены, что вход только в нарядах тех лет. Даже я, будучи консерватором, заразился этой идеей, купил лёгкий клетчатый пиджак, шляпу-котелок, трость, шарф и сигару. А главное, сочинил тост, равный небольшому юмористическому рассказу, и подарил 45 % стоимости «ну очень дорогой» картины с видом еврейских улочек Тель-Авива, при этом взял на себя обязательство передавать каждый год по дополнительному одному проценту стоимости картины, с расчётом, что всего через 55 лет 100 % картины станет собственностью именинницы. После чего она, уже как антиквариат, возвращается в мою галерею для экспонирования потомкам. До этого времени мне должен быть обеспечен беспрепятственный вход в дом для контроля условий содержания картины, особенно при отсутствии главного охранника семейного добра — её мужа, когда риск неприятностей для сохранности картины, конечно же, серьёзно возрастает…

Но соединяет нас не только общая картина и симпатии, но и наши немалые поставки алкогольной продукции и кондитерских изделий в их могучую сеть. Правда, уже не раз, как и сегодня, мы сражались за один и тот же объект. Причём последний — магазин на улице Пискунова — был нами проигран.

Поэтому нашего менеджера по недвижимости я попросил срочно договориться о встрече с владельцами двухэтажного магазина (ранее столовой), теперь уже расположенного посредине новостройки 12–16-этажных зданий. Неспешные переговоры с ними мы вели уже месяца полтора.

Первоначально нас не устраивало то, что в собственности у них было только здание, а земля в аренде. Мы выставили условие, чтобы они сами до продажи оформили землю. Имея самые серьёзные намерения, они взялись за оформление земли и пообещали не рекламировать продажу объекта в Интернете.

Вскоре земля была оформлена по достаточно быстрой, «дружественно-бескорыстной» схеме. Мы же в это время оценивали объём затрат на реконструкцию магазина и на инженерные сети. Здание бывшей столовой (700 квадратных метров) давно уже не эксплуатировалось, и не было договоров на электричество, а главное, на ещё более дорогой теперь ресурс — на воду. Последние годы, под разговоры о развитии бизнеса, кроме роста тарифов на электроэнергию, тепло и воду, ввели ещё и драконовскую плату за подключение. За подключение воды следовало заплатить около пяти миллионов, электроэнергии — около одного миллиона рублей. И это помимо стоимости прокладки и ремонта самих сетей, хотя абонентская плата наверняка включает все затраты, в том числе на обновление и амортизацию городских сетей. Антимонопольному комитету легче штрафовать нас, например, если проскочит где-то в рекламе запретное слово «вино» или, не дай Бог, появится намёк на фужер с шампанским, чем разбираться с олигархическими структурами, в чьих руках, по сути, вся экономика России.