Питер Спенн - За 7 лет от нищего до мультимиллионера. Магия богатства

Теперь пришло время выяснить, пользуются ли они также спросом у жильцов.

Моим первым проектом была квартира в фешенебельном районе города. Я приобрел как можно больше разных модных журналов, чтобы почерпнуть из них идеи декорирования квартир, и хотя в них попадались иногда явно дикие, я понимал, что главное — это то, чтобы они соответствовали вкусу потенциальных покупателей, а не моему собственному.

Квартиру быстренько покрасили, постелили новые ковры, приделали разные блестящие штучки, типа дверных ручек, подновили кое-что в ванной и на кухне — и жилье было готово к операции под названием «Аренда». В те дни я сдавал свою недвижимость сам (пока продолжавшиеся в течение нескольких лет звонки в 3 часа утра от жильцов с жалобами на что-то, что могло подождать 8 утра, не излечили меня от этой привычки). Я надел свой лучший выходной костюм, положил какое-то печенье в духовку, побрызгал лимонной эссенцией в ванной и принялся ждать первых нанимателей.

Сказать, что квартира была нарасхват, значило бы ничего не сказать. В объявлении о сдаче я расхваливал квартиру в самых восторженных выражениях и явно назначил слишком низкую цену (хотя я поднял ее на 50 % по сравнению с прежней ценой, до ремонта), потому что ко мне явились 27 человек и шесть из них заявили, что берут квартиру.

Моя подружка предложила, чтобы я сделал им какой-нибудь подарок, олицетворяющий тепло домашнего очага (я до сих пор делаю это плюс подарки ко дням рождения и на Рождество — чтобы поблагодарить жильцов, за то что они хорошо обращаются с моей собственностью. Не знаю, влияет ли это на что-нибудь, но квартиры, безусловно, остаются дольше в состоянии сдаваемости, чем у большинства моих друзей).

Не могу описать, как я был горд и взволнован тем фактом, что у меня есть свои собственные жильцы. Я даже снялся на фотографии, на которой я вручаю ключи от дома! И даже теперь, когда я владею десятками домов, я по-прежнему иногда сажусь в машину и проезжаю по улицам, только чтобы напомнить себе, каких успехов я добился.

Я не забыл совет, который дал мне мой богатый друг. Он сказал: «Как только получишь деньги или маржу, иди и купи следующий дом». Поэтому, подумал я, настало время оценить мою новенькую квартиру с жильцами в банке.

Ожидал я, без сомнения, чего-то большего. Я тогда помог жильцам отдраить квартиру до блеска. Я даже расставил в разных местах всякие декоративные безделушки (что всегда помогало мне добиться более высокой цены при продаже), затем опять нарядился в выходной костюм и принялся ждать.

Оценщик из банка глянул, не входя внутрь, на мою квартирку и спросил, за сколько я ее сдаю. Я ответил. Он добавил к цифре три нуля — оценка была произведена!

Я поинтересовался, каким образом он мог сделать это так быстро, даже не заходя в квартиру.

— Прямой доход, — сказал он.

— А? — я очень старался не выглядеть полным идиотом.

— Недвижимость стоимостью 100 000 долл. сдается за 100 долл. в неделю, так что, если ваша недвижимость сдается за 250 в неделю, значит, ее стоимость 250 000 долл.

Этому правилу буравчика предстояло с годами принести мне много денег!

(С тех пор после нескольких лет опыта я, разумеется, научился более изощренно влиять на оценку моей недвижимости в мою пользу, так что теперь я уже никогда не позволю оценщику провести столь элементарную процедуру «одним пальцем левой руки». Но тем не менее этот метод лучше, чем оценка «походя», которую практикуют некоторые из виденных мною оценщиков.)

Оценщик дал мне клочок бумаги, который для меня был более ценным, чем любая другая бумага. Его оценка позволяла мне снова пойти в банк и вытащить оттуда маржу, которую я добавил к моей недвижимости с помощью ремонта. Так что банк не только ссудил меня деньгами на покупку этой недвижимости и на ремонт, он также теперь даст мне денег на покупку следующей недвижимости. Как мне нравился этот «рычаг»!

Мой богатый друг однажды заметил, что этот метод похож на детскую игру в чехарду, когда одни прыгают над другими, которые стоят, склонившись, и таким образом оказываются впереди. Я так и назвал свою стратегию: «Чехарда». Вот в чем ее суть.

• Использовать маржу или деньги в качестве первого депозита.

• Обновить недвижимость, чтобы добавить ей ценность (только косметический ремонт).

• Увеличить арендную плату (важно сделать это до переоценки, потому что повышение арендной платы помогает обосновать более высокую оценку, которую вы собираетесь попросить за недвижимость).

• Получить переоценку недвижимости.

• Рефинансировать, чтобы извлечь маржу для следующего депозита.

• Купить следующую недвижимость и сделать в ней косметический ремонт.

«Игра в чехарду» позволяет вам постоянно покупать недвижимость, не детая депозита, до тех пор, пока вы продолжаете обслуживать ссуду (жильцы и налоговики вам в этом помогают, оплачивая большую часть расходов).

Например, вы покупаете дом за 200 000 долл., конструктивно крепкий, но немного «побитый временем», и тратите 20 000 долл., чтобы привести его в порядок

Если отремонтированные дома в этом районе продаются за 250 000 долл., вам следует добиться от 250 до 280 долл. арендной платы за ваш дом в неделю, и он будет стоить 250 000 долл.

Это означает, что вы сделали 30 000 долл.! В зависимости от требований по депозиту по вашей ссуде банк позволит вам извлечь определенную часть этой маржи, которой должно быть достаточно для покупки следующей недвижимости. Таким образом, за второй дом вы из собственного кармана ничего не платите.

Ваш процент составит примерно 290 долл. в неделю (исходя из 7 % годовых), и таким образом вам он будет стоить от 10 до 40 долл. в неделю собственных денег.

Если вы правильно составите договор о займе, вы сможете также потребовать снижения налогов. Это еще больше снизит ваши расходы!

А это означает, что вы можете продолжать покупать недвижимость до тех пор, пока в состоянии позволить себе выплачивать 40 долл. в неделю за один дом.

Что делать, если у вас кончились 40 долл. в неделю? Ну, неслишком очевидным ответом будет «зарабатывать больше», но если уж это совсем невозможно, то надо просто подождать…

ИГРА В ЧЕХАРДУ

1-я 2-я 3-я

недвижимость недвижимость недвижимость

Стоимость недвижимости 200 000 долл. 150 000 долл. 250 000 долл.

Ремонт 20 000 долл. 15 000 долл. 20 000 долл.

Минус: денежный депозит 20 000 долл. - -

Итого ссуда 200 000 долл. 165 000 долл. 270 000 долл.

Оценка недвижимости

после ремонта 250 000 долл. 200 000 долл. 320 000 долл.

Прирост капитала 30 000 долл. 35 000 долл. 50 000 долл.

Доход от аренды в неделю 250 долл. 200 долл. 320 долл.