Питер Спенн - За 7 лет от нищего до мультимиллионера. Магия богатства

Проценты исходя из 7%

годовых по всей ссуде 269 долл. 222 долл. 363 долл.

Прочие расходы по аренде 20 долл. 20 долл. 20 долл.

Общий расход по недвижи-

мости перед уплатой налогов - 39 долл. -42 долл. - 63 долл.

ДЕСЯТЬ ЛЕТ СПУСТЯ

Оценка недвижимости 500 000 долл. 400 000 долл. 640 000 долл.

Прирост капитала 280 000 долл. 235 000 долл. 370 000 долл.

Доход от аренды в неделю 500 долл. 400 долл. 640 долл.

Процент исходя из 7% годовых

Прочие расходы по аренде 269 долл. 222 долл. 363 долл.

Доход от недвижимости 40 долл. 40 долл. 40 долл.

перед уплатой налогов 191 долл. 138 долл. 237 долл.

Подождать, пока арендная плата поднимется, и недвижимость сама будет платить за себя.

В качестве примера рассмотрим случай, когда вы можете позволить выплачивать 120 долл. в неделю, или 3 дома.

Вы должны найти первый депозит, но с этого момента дальше депозиты будут появляться из возросшей маржи, которую вы получили путем добавления ценности. Это значит, что депозиты за дом 2 и дом 3 вам не нужно будет выплачивать из собственного кармана, и, таким образом, фактически достаются вам бесплатно!

Вы ждете, когда арендная плата поднимется достаточно, чтобы недвижимость стала финансировать саму себя (то есть не было задействовано движение денег). Тогда вы сможете позволить себе еще три дома по 40 долл. в неделю. Откуда берутся депозиты? Из маржи по первым трем!

Потом вы снова ждете. Самое замечательное в следующем «раунде» покупок то, что вы теперь можете позволить себе шесть домов, потому что не только три первых платят за себя, они еще и приносят по 40 долл. прибыли в неделю каждая, поскольку арендная плата должна повыситься, и таким образом ваша покупательная способность возрастает.

Вот в чем вся прелесть рычага. Разумеется, не всегда все работает безупречно, иногда вы получаете чуть меньше, и это означает, что вам придется подождать подольше роста и увеличения арендной платы, а иногда вы получаете чуть больше, и тогда вы можете двигаться чуть быстрее, но что бы ни происходило, вы должны быть далеко впереди.

Теперь мы знаем, что правильно подобранная недвижимость должна удваиваться в стоимости примерно каждые десять лет, так что первоначальная недвижимость, приобретенная десять лет назад, будет стоить 500 000 долл., даже если вы не выплатили ни одного цента ссуды (только проценты), и, таким образом, вы сделали 250 000 долл. из воздуха, только на марже! К этому моменту арендная плата должна возрасти до 500–550 долл. в неделю, что дает вам от 210 до 260 долл. дохода в неделю. Неплохо — и уж точно лучше, чем надрываться за кусок хлеба!

Вскоре я разобрался, как играть в чехарду, и последовал совету моего богатого друга. Как только у меня появлялось достаточно средств для следующего депозита — будь то через накопления или дополнительная прибыль от моего бизнеса, или маржа от добавленной ценности — я покупал очередную недвижимость.

Быстрый прогресс был налицо, и я не мог дождаться возвращения моего богатого друга!

Урок

«Игра в чехарду» позволяет вам постоянно покупать недвижимость без привлечения денег на депозиты, пока вы продолжаете обслуживать ссуды (жильцы и налоговики помогают вам в этом, оплачивая большую часть расходов). Чем больше растут маржа и арендная плата, тем больше недвижимости вы можете приобрести!

— Приезжай на выходные ко мне на ферму, подсчитаем твои богатства, — предложил мой богатый друг.

Я не мог дождаться этого момента. Не только потому, что никогда раньше не был у него на «ферме» — так он называл свои конюшни, — я не сомневался, что это будет сплошное удовольствие. Главное — потому что я сдержал обещание и не подсчитывал свое богатство. Разумеется, представлял, что неплохо поработал, но в цифрах я не выражал свои успехи.

Я вооружился всеми заявлениями в банк о предоставлении ссуд, свидетельствами об оценке и арендными документами, и мне не терпелось узнать, как близко я подошел к своей цели стать миллионером.

— Мы полетим, — объявил мой богатый друг.

— Каким рейсом? — спросил я.

— Мы полетим на собственном самолете.

Это как-то смутило меня, и я подумал, что лучше задавать более безопасные вопросы.

— Сколько времени это займет?

— Это зависит от того, каким самолетом мы воспользуемся, — ответил мой богатый друг с едва заметной иронией в голосе.

В детстве я хотел быть пилотом морской авиации, и, хотя я не мог им стать, потому что должен был носить очки, я любил все, что было связано с авиацией, и мечтал о том, что когда-нибудь у меня будет собственный самолет.

Я подъехал к самой парковке перед ангаром и прошел прямо к самолету. Он был гладкий и роскошный. Ведущие края крыльев сверкали на солнце, и, как только я опустился в кожаное кресло и пристегнул ремень, дверь за мной захлопнулась, и мы сразу же взлетели.

Хорошенькая стюардесса принесла мне еду — вкуснейшее блюдо морепродуктов — и взбила подушку у меня за спиной, чтобы короткий полет до конюшен моего богатого друга был еще приятнее.

«Я хочу такой же, — думал я. — Никаких тебе регистрации, ограничений багажа, времени, потраченного в переполненных залах ожидания рейса, который обязательно задержится, и никакой кормежки, тысячу раз разогретой равнодушными стюардессами».

Самолет коснулся колесами частной посадочной полосы неподалеку от имения моего богатого друга. Я увидел белую ограду и современные здания, спланированные таким образом, чтобы слиться в одно целое со зданиями девятнадцатого века, построенными из песчаника, — изначально предназначенными под жилище.

Было ясно, что в это имение были вложены огромные деньги. Мощная система для полива разбрызгивала воду над ярко-зелеными, ювелирно подстриженными пастбищами, по которым свободно носились роскошные лошади всех мастей.

Огромное поле для поло с прилегающими трибунами для публики служило местом, где дети из соседних домов знакомились с конным спортом, и очень серьезно знакомились. С трибун доносились крики приветствий, когда забивали очередное очко.

Из всех владений моего богатого друга это, безусловно, было самым впечатляющим.

— Ты остановишься в домике для гостей, — сказал он. — Я отвезу тебя.

Мы запрыгнули в джип, на вид до того старый и дребезжащий, что я был наполовину уверен, что придется снова вылезать и толкать его, чтобы вообще сдвинуться с места.

Когда мы подъехали к территории, я увидел основное здание — двухэтажный особняк в геор-гианском стиле, безукоризненно отреставрированный, но не такой большой, как я ожидал. У крыльца какой-то человек подметал ступеньки.

— Это Грег, — пояснил мой богатый друг. — Он позаботится о тебе, пока ты будешь гостить у нас.