Наталия Седова - Не страшный суд. Записки судебного эксперта

Для того, чтобы этого не случилось перед покупкой участка необходимо посетить районную администрацию и узнать – нет ли каких-то ограничений или обременений на данном земельном участке. И ещё – перед началом строительства заказать генеральный план участка (сокращенно ГПЗУ), на котором будет с точностью до сантиметра обозначено пятно застройки, разрешенное на вашем участке.

Пятно застройки – это место, на котором можно строить дом со всеми отступами и запретами, которые должны быть указаны в этом документе.

Если участок имеет обременения, собственник, получив ГПЗУ, с удивлением узнает, что на участке в 15 соток (1500 кв. м.) можно построить дом с размерами только 6Х6 метров. И всё потому, что остальную часть земли съедает охранная зона ЛЭП или кабель связи, идущий под землей по этому участку на глубине 2,5 метра и который тоже имеет свою охранную зону. Или рядом с этим участком расположено ещё что-то особо охраняемое, например, трубопроводы центрального теплоснабжения (наземные или подземные – не имеет значения).

Был в моей практике случай, когда ветерану инвалиду – колясочнику администрация города согласовала участок земли площадью 55 кв.м. под размещение гаража для его инвалидного автомобиля рядом с многоквартирным домом, в котором он проживал на 1-м этаже. Кстати, для него был оборудован и специальный пандус из подъезда. Торжественно отрапортовали наверх о заботе для ветерана! Стали устанавливать металлическую коробку гаража – выяснилось, что под этим участком наискосок пролегает подземная трасса центрального отопления. Ничего капитального здесь строить нельзя – большую часть участка забрала охранная зона подземной теплотрассы. Почему администрация города не учла этот факт – не понятно. Экспертиза определила, что от 55 квадратных метров вне охранной зоны остался участок в 18 квадратов неправильной формы в виде трапеции, на которой инвалиду и установили металлическую коробку для его авто. Остальные 37 квадратных метров засадили цветочками. Деревья и кустарники в охранной зоне сажать запрещено.

Согласитесь, что встречаются непростые участки и очень хитрые продавцы (и чиновники!), которые скрывают от граждан все эти очень важные нюансы.

В таком ответственном деле, как приобретение земли всё надо знать заранее! И лично, ножками пройтись по предмету покупки, выяснить всю его подноготную, до седьмого колена!

Итак, вы купили кусок земли для того, чтобы построить на нем дом, не обремененный никакими запретами – магистраль далеко, ЛЭП высоко.

Однако, случается и такое, что не все участки большой площади на деле оказываются пригодными для застройки.

Дело в том, что дом можно строить, если границы участка позволяют соблюсти все необходимые отступы от соседних участков и соседских построек. Как правило, минимальная площадь, при которой разрешено возводить жилой дом на участке – 3-5 соток (это зависит от утвержденных градостроительных норм поселения). Всё, что задумал возвести – втиснуть на эти сотки сложно, но можно. Здесь должен поработать профессионал – архитектор, который при планировке участка обязан учитывать все установленные допуски и нормативы. В крайнем случае, если сосед будет жаловаться на вас за дворовую уборную или выгребную яму, которая почему-то расположена перед окнами его дома, отвечать будет именно проектировщик, который намудрил в проекте. Ну, а если вы всё спланировали и построили сами, без проекта – ответ держать придётся уже лично вам.

Иногда участки достаточно большой площади имеют такие замысловатые очертания, кривые углы или нестандартную форму (в виде узкой полосы, клина, т-образный, г-образный, ломанный многоугольник и т. д)., что строительство на них также становится практически невозможным.

Вот и получается, что по бумагам у вас участок 1500 квадратных метров с категорией земли: «земли населенных пунктов» с назначением земли: «Для индивидуального жилищного строительства» (сокращенно ИЖС), а по факту на нем и дом негде втиснуть.

Или еще хуже – на участке болото или сам по себе участок является вытянутой обочиной вдоль сточной канавы. Для того, чтобы не купить подобный участок нужно разбираться в планах местности или предварительно проконсультироваться со специалистом, например, кадастровым инженером, он подскажет где и как расположен ваш кусок земли обетованной. Поэтому настоятельно советую всем перед заключением сделки лично осмотреть – какую землю и в каком состоянии вы приобретаете. Именно так вы будете знать, что конкретно покупаете – кусок скалы с нагромождением камней, часть болота или обочину сточной канавы. И, наконец, желательно получить выписку из ЕГРН на земельный участок, подготовленную на дату сделки или предоставленную непосредственно накануне ее.

Еще ситуация. Случилось так, что покупаемый вами земельный участок своим расположением полностью перекрывает доступ на несколько соседних участков. В таком случае на него могут наложить принудительный сервитут, который даст вашим соседям право беспрепятственного проезда и прохода по вашей земле, чтобы попасть на свою. Вам это надо?

Глава 6. Здания и сооружения

Переходим к наиболее распространенному виду недвижимости – жилой недвижимости.

Жилая недвижимость делится на:

– квартиры

– дома и домовладения.

Главное здесь то, что в жилой недвижимости можно жить и зарегистрироваться по месту жительства. Это квартира в многоквартирном доме или частный дом. Но для того, чтобы в жилом доме или квартире можно было проживать, эти объекты обязательно должны соответствовать достаточно жестким требованиям, которые предъявляются всевозможными нормативными актами и законами. Они регулярно обновляются и, как правило, ужесточаются. Причем требования, которые предъявляются к частному дому и в целом к застройке частного домовладения, по многим пунктам отличаются от требований, которые предъявляются для квартир в многоквартирном жилом доме. Это разные виды жилой недвижимости, для каждой из которых созданы свои нормативы.

Основными документами, согласно которым формируется застройка земельного участка частного домовладения и возводится сам жилой дом, являются на сегодня несколько нормативов.

Апартаменты и студии – что выбираем?

Красиво звучит – апартаменты! А теперь давайте разберемся – чем отличаются апартаменты от квартиры и стоит ли их покупать.

Застройщики предлагают выгодные цены на апартаменты, которые нередко оказываются дешевле квартир в новостройках на 20-30%. Предложение, согласитесь, заманчивое.

Но сразу должна предупредить, что с этим видом недвижимости не все однозначно. И прежде всего потому, что до настоящего времени апартаменты по закону не приравнены к жилым помещениям.