Итоги Итоги - Итоги № 6 (2013)

По оценкам Сергея Саяпина, среди покупателей жилья в Москве доля тех, кто уже имеет квартиру в столице и может ее продать, достигает 70 процентов. Это значит, что «старомосковский» рынок ориентирован сам на себя, и цены на нем могут расти до бесконечности. Львиная доля сделок — это по сути обмен одной московской недвижимости на другую. Для продавцов-покупателей имеет значение не стоимость всего объекта недвижимости, а лишь разница в цене двух или более объектов, участвующих в сделке.

Изменить ситуацию могло бы резкое наращивание темпов ввода в строй нового жилья. Но даже пять миллионов квадратных метров в год не такой уж высокий темп строительства, учитывая растущую численность населения, считает глава аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Но главное здесь другое: остались ли у Москвы резервы для дальнейшей застройки?

По данным департамента градостроительной политики Москвы, в столице из 1722 хрущевок сносимых серий осталось убрать 351 дом общей площадью 1,23 миллиона квадратных метров. Но в нынешних условиях этот «резерв» вряд ли сильно изменит ситуацию.

Для справки: на 2013 год был запланирован снос лишь 88 домов, на месте которых можно построить полтора десятка «свечек» на 587 тысяч «квадратов». Всего же потенциал оставшихся хрущевок — около двух миллионов квадратных метров. Этого может хватить на год-полтора.

Есть и еще проблемы. Во-первых, из-за поправок, внесенных в Земельный кодекс, мэрия больше не имеет права давать землю под строительство стартовых домов для переселения жителей панельных пятиэтажных домов без конкурса. По этой причине расторгнуто больше половины из 23 контрактов на реконструкцию старого жилого фонда. Во-вторых, программа была фактически заморожена из-за новой нормы в городском законодательстве, которая позволяет переселять жителей в аналогичное по площади жилье без улучшения условий их проживания. Для этого пришлось перепроектировать уже новые дома.

Что касается промзон, то их потенциал можно оценивать лишь приблизительно. Например, по оценкам компании «МИЭЛЬ», общая их площадь насчитывает 152 миллиона квадратных метров. При этом в планах у мэрии построить здесь от 46 до 99 миллионов «квадратов».

Несколько лет назад Надежда Косарева проводила собственное исследование этого вопроса, и тогда выяснилось, что к застройке пригодны лишь 40 миллионов квадратных метров промзон. Причем строить на них необязательно будут только жилье. Так или иначе, и этот резерв иссякнет через 20 лет, а если темпы строительства увеличить до лужковских, то и через 8 лет. После этого Москве придется окончательно сливаться с областью, превратив столицу в пределах МКАД в «заповедник» сверхдорогого жилья.

Почти в каждом европейском мегаполисе есть такое историческое ядро, где строительство практически не ведется, а недвижимость находится в статусе элитного. На Манхэттене, например, средняя цена квартиры составляет около 1,5 миллиона долларов. Опыт показывает, что в 2010—2011 годах цены там росли в среднем на 5 процентов в год, что выше американской инфляции, которая составляет около 3 процентов. Аналитики из агентства недвижимости Cocoran считают, что это связано с ростом спроса на элитную недвижимость, в частности инвестиционного. Однако даже в густо застроенных исторических центрах в целом существует условный потолок стоимости, хотя цены в одном районе могут упасть, а в другом — сильно вырасти. В частности, такая ситуация сейчас наблюдается в Париже, где, по данным Нотариальной палаты региона Иль-де-Франс, в конце ноября в V округе цены упали на 4,1 процента, а в III округе, наоборот, выросли на 4,9 процента. «Цены в центральных «исторических» районах всегда дорожают из-за ограниченного предложения и сильного спроса», — говорит президент Гильдии риелторов Москвы Сергей Саяпин.

Но центр Парижа и остров Манхэттен во много раз меньше старой Москвы. То же можно сказать про плотно застроенный центр Лондона, который соответствует размерам московского центра в пределах Садового кольца. В силу исторических причин плотно застроенная часть Москвы, гораздо шире и доходит практически до МКАД.

А теперь давайте сравним цены в Лондоне и Москве. К примеру, в районе Croydon, расположенном в 17 километрах к югу от центра города (по тамошним меркам — задворки), можно купить квартиру площадью 40—45 квадратных метров примерно за 210 тысяч фунтов стерлингов (около 11 миллионов рублей). Аналог этому в Москве будет тоже неблизко: в районе Царицына. В новом микрорайоне похожие квартиры продаются примерно за 6 миллионов рублей с отделкой. Вроде бы пока еще есть куда расти, но стоит учитывать разницу в средних зарплатах: 50 тысяч рублей — в Москве и 140 тысяч рублей в переводе с фунтов — в Лондоне. А главное — ставку по ипотеке, которая для Лондона составляет 5,5 процента против московских 12.

Из-за ограниченности свободного пространства и недостаточного строительства жилья практически все квартиры внутри МКАД со временем рискуют попасть в разряд элитных, не имея на то никаких объективных оснований. Кроме одного — спроса.

В 2011—2012 годах, по подсчетам компании Jones Lang Lasalle, в столичную недвижимость было вложено около 16—17 миллиардов долларов. Разбалансированный рынок жилья Москвы делает даже убогую «панель» идеальным местом для инвестиций. И неудивительно, если у сохранения статус-кво найдутся сотни и даже тысячи лоббистов среди миллионеров и чиновников.

Как писал Михаил Булгаков о Москве 1922 года: «...Цены в Москве давно уже никого не пугают, и сказочные, астрономические цифры миллионов (этого слова уже давно нет в Москве, оно окончательно вытеснено словом «лимон») пропускают за день блестящие, неустанно щелкающие кассы». Знал бы классик, что еще чуть-чуть, и москвичи начнут мерить квадратные метры не в лимонах, а в ярдах...

По долинам и по взгорьям

/ Автомобили / Тест-драйв

Subaru Forester — на тест-драйве «Итогов»

Свершилось! Subaru снова обрела лицо. Компания, которая в прошлом веке выделялась нетривиальным дизайном, в нулевые годы начала выпускать что-то аморфное. Модели, лишенные внешней изюминки, да еще и с простецким салоном, привлекали только откровенных фанатов — эти господа ни о чем, кроме «правильного привода» и «настоящих оппозитников», слышать не хотят. Но на одних поклонниках бизнес не сделаешь, поэтому в прошлом году с появлением маленького кроссовера XV к «плеядам» вернулось чувство вкуса, да и внутреннее убранство подтянули.

Глядя на новый Forester, не скажешь, что все это мы уже где-то видели. С любого ракурса безошибочно угадывается Subaru — та самая, «золотого века». Кажется, что машина только-только сошла с раллийного допа — столько в ней динамики. Спортивные гены, которыми так гордятся субаровцы, теперь видны без рентгена: бамперы с резкими углами, мощные боковины, малые свесы... А где же фирменная «ноздря» на капоте, которой гордятся все владельцы наддувных Subaru? Ее больше не будет: воздуховод интеркулера упрятали под капот, который на всех версиях будет одинаковым.