Итоги Итоги - Итоги № 40 (2013)

Столичным жителям, впрочем, ловить вообще нечего. Поскольку в поправках есть норма, согласно которой налог надо будет платить по-любому, если продаваемое жилье стоит дороже пяти миллионов рублей. По данным аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ», в сентябре самая дешевая квартира в столице (в пределах МКАД) продавалась по адресу улица Загорьевская, дом 14, корпус 1 (ЮАО), площадью 32 квадратных метра по цене 4,3 миллиона рублей. При таких ценах московские налоговые льготники скоро вымрут как класс.

Все еще не спешите избавляться от квадратных метров и нести вырученные деньги на фондовый рынок?

Тогда мы идем к вам

Проведем детальный расчет. Живете вы, скажем, в Юго-Западном округе Москвы в «двушке» площадью 60 квадратных метров, и захотелось вам ее продать. Стоит она в среднем 11,3 миллиона рублей, а покупали вы ее, предположим, в начале октября 2010 года за 9,6 миллиона рублей. Получается, что заработали 1,7 миллиона рублей. Три года уже прошли, платить НДФЛ не нужно. Если же льготу отменят, будьте добры, государству 221 тысячу рублей со сделки. При новых правилах эту сумму придется платить в любом случае из-за ограничения налогового вычета пятью миллионами рублей. И если раньше льготами могли пользоваться как малоимущие, так и крупные собственники земли и зданий, проворачивающие сделки на миллиарды рублей, то теперь все москвичи, владеющие квартирами, будут приравнены к инвесторам. А что? За удовольствие почувствовать себя в одной лодке с Романом Абрамовичем и заплатить не грех.

«Если абстрагироваться от идеи привлечь граждан на фондовый рынок, то я отмену льгот по НДФЛ при продаже жилья поддерживаю, — говорит партнер юридической компании Taxadvisor Дмитрий Костальгин. — Система, при которой я могу купить пять квартир, подождать три года, продать их, заработав миллион долларов и не заплатив при этом ни копейки налогов, порочна». Правда, эксперт отмечает, что в наших условиях идея заранее обречена на провал. «Все еще больше уйдут в тень, выставляя официально квартиры на продажу по цене в один миллион, — говорит он. — Налоговая, как ни странно, на такие сделки не сильно обращает внимание, предпочитая «кошмарить» арендаторов. Хотя даже банки нередко выдают ипотечные кредиты на сумму, превышающую ту, что записана в договоре купли-продажи». При этом число налоговых уклонистов будет постоянно расти. При занижении официальной стоимости жилья в проигрыше оказывается покупатель, который при продаже квартиры вынужден будет платить больше налогов. А значит, он тоже в свое время уйдет в тень, скрыв истинную сумму сделки.

«Практика занижения цены жилья повсеместна, — утверждает управляющий партнер юридической фирмы «БРАС» Роман Шабров. — Чтобы предъявить претензии, налоговым органам нужны специальные отделы, которые бы оценивали реальную стоимость. Это дорого и неудобно. Часто стороны подписываются под дополнительным соглашением или распиской, в которых указывается реальная сумма. Если вас обманули, они помогут через суд получить деньги. Но, когда вы захотите продать квартиру, нести такой документ в налоговую, чтобы сократить сумму НДФЛ, понятное дело, не рекомендуется».

Жизнь в пузыре

Есть и еще один аргумент против затеваемой реформы. Можно много рассуждать о вреде перегрева рынка недвижимости, который отбирает деньги на фондовом рынке. Но надо понимать: инвестиционные квартиры — это не только способ сохранения и приумножения капитала состоятельных россиян. За их счет финансируется строительная отрасль, включая производство стройматериалов. Это немалая доля ВВП. Лопнувший пузырь на недвижимости не только окончательно добьет хилый экономический рост, но и может вызвать острейший кризис, после которого о международном финцентре Москве уж точно придется забыть.

Есть и политический момент. Накопления в виде квартир и коттеджей имеет прежде всего элита, включая чиновничество. Позволить себе лишиться ее поддержки власть не может. Достаточно уже того раздражения, которое вызвал запрет для госслужащих владеть финансовыми активами за рубежом. Недвижимость, что характерно, чиновникам разрешили оставить.

Наконец, никакие налоги, по оценкам экспертов, не способны остановить рост цен на московскую и подмосковную недвижимость. Напротив, цены скорее пойдут вверх из-за появившихся издержек. И это может оказаться очень кстати. Ведь, согласно проведенному на прошлой неделе исследованию аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в случае усугубления общего экономического кризиса цены на недвижимость снизятся на 20—25 процентов, достигнув уровня 2009 года. Складывается впечатление, что, ставя налоговые барьеры на продажу квартир, Минфин и рабочая группа по созданию МФЦ хотят, чтобы россияне, вложившие деньги в квартиры, как можно дольше не выставляли их на продажу. Предложение снизится, цены удастся удержать, а то и нарастить.

«Инвестора надо воспитывать другим способом, — делится мнением руководитель центра IRN Олег Репченко. — Например, повышать налог на недвижимость, чтобы было невыгодно подолгу держать жилье в собственности. Экономически это более оправданно, так как краткосрочные инвесторы повышают оборот рынка и, по сути, вкладывают деньги в реальный сектор, восполняя недостаточную активность банков. Мы же сейчас ставим барьеры на выходе, что вообще абсурдно».

По оценкам эксперта, если на растущем рынке доля инвестиционных сделок в Москве была на уровне 30 процентов, то теперь она составляет не более 5—10 процентов. Поменялось и качество самих инвесторов. Сейчас инвестиции в жилье являются аналогом долгосрочных пенсионных вложений. В условиях, когда государственную пенсионную систему колбасит, это вполне оправданная рыночная стратегия. Которую никакие придумки чиновников не одолеют. И уж точно не спасут хиреющий фондовый рынок.

Вперед — в девяностые

/ Дело / Капитал

«Наша власть считает, что нефть подешевеет надолго»

Глава российского правительства сообщил, «что всех нас ждут не самые простые времена… непростой отрезок пути… нужно уйти от политики сохранения занятости населения любой ценой» и что значительной части граждан «придется менять не только место работы, но и профессию, и место жительства».

Честность, как говорится, лучшая политика, но все же хотелось бы знать, что именно заставило Дмитрия Медведева произнести эти страшные слова. Последний раз значительная часть населения меняла место работы и профессию, а многие и место жительства в лихие девяностые, когда враз обесценившаяся зарплата выгоняла университетских профессоров на улицу осваивать торговлю помидорами. Но тогда мы переходили из социализма в капитализм, нефть стоила 19 долларов за баррель, а за спиной еще толком не осела пыль от рухнувшего всего за несколько месяцев СССР. Сейчас-то что? Последние три года нефть стоит дороже ста долларов за «бочку», в год Россия экспортирует больше, чем за все ельцинские девяностые вместе взятые, внешний госдолг мало отличим от нуля, золотовалютные резервы устойчиво превышают полтриллиона долларов. Портят благостную картину лишь отток капитала да стагнация экономики. Ну еще минусы от качества госуправления в 2013-м перевесили даже сверхдорогую нефть, но и это не повод для апокалиптических прогнозов.