Журнал Русская жизнь - Земля (сентябрь 2007)

А если серьезно, то вам вряд ли понравится то, что я предложу. Я бы насильно обременил людей землей. Работал ты в колхозе - берешь в собственность землю и возделываешь ее, это не обсуждается. Сначала поможем тебе субсидиями; когда окрепнешь, будешь платить маленький налог. Потом побольше, но в пределах разумного, душить тебя никто не собирается. Иного выхода просто нет.

Далее, я бы законодательно выбил почву из-под ног у спекулянтов. Владеешь землей сельхозназначения, которую думаешь выгодно перепродать под коттеджи? Так ты у нас, мил человек, будешь не сто рублей с сотки платить (примерно такой налог берется с сельхозземли, на которой идет агродеятельность), а тысячу или две, чтобы не повадно было бурьян на участке разводить и мозги властям пудрить, что выращиваешь лекарственные травы. Тогда все эти псевдофермеры сами займутся сельзхоздеятельностью - чтоб землю не отобрали. Или быстренько и задешево выбросят свои активы на рынок, и реальным хозяйствам, которые действительно хотят на земле работать, будет легче эти наделы купить благодаря увеличившемуся предложению.

Ну и третье: я бы создал в стране корпус кадастровых инженеров. Это, по сути, земельные нотариусы: измеряют землю и своим именем и подписью за результаты измерений отвечают. Такая служба есть в любой европейской стране, и почти везде она государственная. За пятнадцать лет постсоветской власти вузы могли бы выпустить не одно поколение таких специалистов, но, говорят, готовить их стали только сейчас. Значит, через пять лет они и у нас появятся.

Государство подыграло себе в земельном вопросе

Дуглас Адамс был великий писатель. Конечно, фантастика - низкий жанр, но английский юмор и социальная сатира - продукт на все времена. В романе «Автостопом по Галактике» много роскошных сатирических образов, а самый сильный - в начале: бюрократы присылают бульдозеры к дому Артура Дента, его дом отправляется под снос, тут пройдет автострада. Прилетают вогоны, сверхбюрократы с каменными задницами, и выясняется, что вся Земля тоже отправляется под снос, тут пройдет гиперпространственная автострада. И не надо жаловаться.

Современная Россия полна вогонов. Самые известные штурмовали Южное Бутово. На подходе шанхайские кварталы Сочи, подлежащие зачистке под святое дело, Олимпиаду. Есть еще ЦКАД - Центральная кольцевая автодорога, пятое московское кольцо, которое проведут по ближнему Подмосковью так, что трасса затронет массу элитных по стоимости районов. И сотни случаев масштабом помельче.

Нельзя сказать, что правительство только клацает забралом. К примеру, оно подготовило закон о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд. Прежде Земельный кодекс разрешал резервировать такие территории, но за подробностями отсылал к несуществующему закону о резервировании. Соответственно, регионы с удовольствием устанавливали собственные схемы - что, у кого и по какой процедуре можно изымать. Теперь все централизовано. Закон пока в силу не вступил, но это может произойти уже в октябре.

Резервирование - вообще-то еще не изъятие, а предваряющая его стадия. Между решением о строительстве объекта и началом строительства проходит время: пара лет, может, больше. Земли могут быть федеральной или муниципальной собственностью; тогда власти вправе их «заиграть» под любой государственный проект. Земли могут быть частные; в таком случае собственники упрутся либо, наоборот, попробуют сделать бизнес: узнав о планах строительства, скупить нужные земли, застроить дорогой недвижимостью и потом сдать государству за компенсацию запредельного размера.

Резервировать земли собственника можно на 7 лет, земли госсобственности - до 20. Существует и подробный перечень оснований, по которым резервируются и изымаются участки. Основания в целом солидные - вроде международных обязательств, нужд атомной и простой энергетики и обороны. Но земли разрешено резервировать и для водо-, газо-, тепло- и энергоснабжения на муниципальном уровне, и как «зоны планируемого размещения объектов капитального строительства», а также «в пределах иных государственных или муниципальных нужд» (Земельный кодекс, ст. 70.1, п. 2). А какими будут эти «иные нужды», только правительство определит.

Есть в законе и заветные слова про рыночную стоимость, по которой рассчитывается компенсация. Более того, выселяемому должны предложить равноценный участок и компенсировать упущенную выгоду. При этом зарезервированной землей по-прежнему можно пользоваться. Продать ее тоже можно, хоть и вряд ли кто-то купит. Власти вправе лишь запретить осуществление на зарезервированной земле тех или иных улучшений, в том числе строительства. Впрочем, улучшения, жизненно необходимые для содержания имущества, под эту норму не подпадают.

Идеал рисуется так: государство тянет дорогу на благо отдаленных районов Нечерноземья или Подмосковья. Собственники заранее осведомлены и спокойно ждут компенсации, не застраивая участки элитной недвижимостью и подпирая жердинами крышу, чтобы не обвалилась. Основания у властей увесистые: на линейных объектах страна держится, тем более наша; если не стягивать ее железными дорогами, шоссе и ЛЭП, она развалится.

В общем, стелет начальство мягко.

Вопрос - кто от этого приобретет, а кто пострадает?

Купите участок где-нибудь под Москвой или Самарой. Поставьте на нем домик. В конце концов, что может быть естественнее? Однако спокойной жизни не ждите. Слава богу, дороги и прочие «линейные объекты» потому и называются линейными, что много пространства не занимают. То есть попасть под них тоже можно, та же ЦКАД пойдет не по болотам и буеракам. Но в первую очередь стоит опасаться вогонов из стройкомплекса, которые придут к вам с хищной улыбкой и оповестят о том, что ваша земля зарезервирована под строительство. И правда, в городе обосноваться уже негде, он просто кончился. Лужков запретил точечную застройку, из деликатности не пояснив, что больше все равно уже не влезет. А вот купить жилье в ближнем пригороде - нормальный бюджетный вариант. И вы с вашим домиком в него никак не вписываетесь.

Изъятие под застройку - момент тонкий, в законе он напрямую не прописан. Можно зарезервировать землю под «объекты капитального строительства», а можно и расширить список оснований для изъятия, причем по отношению к региональным и муниципальным землям это вправе сделать регионы и муниципии. Изобретены и обходные маневры. Скажем, в Москве и Подмосковье практикуется простенькая комбинация: частный сектор обкладывается многоэтажками точечной застройки. Голые дома в чистом поле стоять не могут, им нужны детские сады, школы, поликлиники, гаражи и торговые центры. И частник придавливается пунктом о резервировании под «объекты социальной инфраструктуры». При этом не факт, что на освобожденные земли не втиснется что-нибудь еще 17-этажное.