Эксперт Эксперт - Эксперт № 14 (2014)

Одна из каннских премьер-2014: масштабный проект «Сердце столицы» площадью более 630 тыс. кв. м. от компании «Дон-строй»

Предоставлено компанией ДОН-СТРОЙ

Отдельно от всех

В самом козырном месте, на входе на выставку, в отдельном павильоне демонстрировался огромный макет центра Москвы с тысячами домиков. Он вызывал два вопроса. Во-первых, для чего его привезли за тридевять земель? Дело в том, что ни одного проекта в центре специально для иностранных инвесторов Москва не предлагала.

Во-вторых, какую Москву мы хотели показать? Вопрос это не праздный: большинство городов-конкурентов предельно четко себя позиционировали. Лондон преподносил себя как центр мира с грандиозными стройками и быстро растущими ценами. На стенде Осло чемпион мира по шахматам Магнус Карлсен давал сеанс одновременной игры. Сигнал очевиден: Осло — это интеллектуальный центр. В павильоне Манчестера постоянно читались лекции на разные темы, раскручивая образ университетского города. У Москвы такого образа нет, и огромный, но бессмысленный макет этот явный недостаток лишь усугублял.

Павильон российских регионов многие годы поражает безлюдностью и странностью. Непонятно, для каких инвесторов эти проекты — завиральные новые города из небоскребов в 200 километрах от Москвы или уже строящиеся районы панельных многоэтажек. Если даже высокие федеральные чиновники за несколько лет не смогли заманить ни одного западного инвестора для олимпийского Сочи, то такие проекты неконкурентоспособны в кубе.

Зато павильон Москвы был всегда заполнен людьми. Все три дня здесь нон-стоп шли конференции. Магнитом были столичные чиновники во главе с всесильным главой стройкомплекса Маратом Хуснуллиным. Интерес предпринимателей легко объясним: Москвой по-прежнему «рулят» в ручном режиме, отсюда недостаток информации и желание понять логику решений властей. А если повезет, можно было в кулуарах пообщаться с Хуснуллиным: после одного из мероприятий к нему стояла очередь из двух десятков человек.

Какие же сигналы были посланы столичным правительством в Каннах? «Нам интересны проекты от одного миллиона квадратных метров. В таких проектах инвестор может взять на себя дополнительные обязательства, к примеру по строительству транспортных объектов», — таков был главный месседж Марата Хуснуллина. В качестве примера глава стройкомплекса привел французский проект «Бизнес-платформа» на территории Новой Москвы площадью 4,5 млн кв. м. Желание ориентироваться именно на крупных девелоперов вполне коррелирует с политикой правительства Сергея Собянинав отношении малого бизнеса в Москве.

Проект «ВТБ Арена парк» получил премию MIPIM Award как «Лучший проект в России»

Предоставлено ЗАО «УК «Динамо»

Еще две темы оказались в фокусе внимания чиновников. Первая: дороги. Столичные власти хотели бы привлечь к реализации дорожных проектов частные инвестиции. Так, до 2020 года в Москве планируется построить 255 транспортно-пересадочных узлов. Инвесторам предлагается вложиться в них, получив офисные, торговые и прочие площади. На десяток ТПУ уже найдены инвесторы, в рамках выставки о своем желании построить крупный ТПУ «Ботанический сад» площадью более 100 тыс. кв. м объявила девелоперская компания «Пионер».

Было объявлено о тендере на выбор концессионера по проекту «Северный дублер» (дублер Кутузовского проспекта; итоги должны быть подведены осенью). «Северный дублер» станет платной, бессветофорной трассой, которая пройдет от «Москвы-Сити» до Одинцова по эстакадам в полосе отвода Московской железной дороги. Предлагается следующая схема государственно-частного партнерства: столичное правительство выкупит и освободит земельные участки, а затем передаст их в аренду концессионеру. Тот должен спроектировать, построить 11‑километровый участок и эксплуатировать в течение 40 лет, взимая плату с автомобилистов. Концессионер должен будет вложить в проект порядка 40 млрд рублей, около 20 млрд придется потратить правительству. Планируется, что стоимость проезда будет не выше 230 рублей за весь отрезок пути.

Тема вторая: промзоны. Именно в них в ближайшие годы будет сосредоточен основной объем московского строительства. Еще год назад чиновники столичного правительства признавались, что у них нет рычагов воздействия на промышленные предприятия, чтобы содействовать их выводу из города. На выставке MIPIM глава Москомстройинвеста Константин Тимофееврассказал, что готовится законопроект, дающий городу такие инструменты. Так, город сможет самостоятельно менять вид целевого использования земельных участков, так что предприятиям придется платить высокий налог. Неоформленные участки будут изыматься. При этом приостановлена разработка проектов планировок на маленькие земельные участки, теперь такие проекты будут делаться только для больших территорий, объединяющих сразу несколько участков разных собственников.

Основные российские проекты, впервые представленные на выставке, — «Сердце столицы» («Дон-строй») и «Искра-парк» («Галс-Девелопмент») — также расположены на промышленных территориях. Однако можно сказать, что это достаточно простые случаи: большие территории, один владелец. Следующий проект «Дон-строя» — завод «Серп и молот» — уже намного сложнее: застройщику придется выкупить порядка 30 соседних земельный участков. Однако и это не предел. Почти не решаемой сегодня выглядит ситуация, когда промышленная зона состоит из пары сотен предприятий с разными владельцами. Как в таком случае принудить владельцев договориться о комплексной реорганизации с созданием новой улично-дорожной сети и общественными пространствами, пока непонятно.

Характерно, что большинство крупных проектов, представленных на MIPIM, включали в себя апартаменты. Главный архитектор Сергей Кузнецовдаже сказал, что среди новостроек уже почти треть — апартаменты и пора с этим что-то делать. Власти уже пару лет не замечают апартаментного строительства, и только с декабря прошлого года стали открыто говорить об этом явлении. Судя по репликам чиновников, через какое-то время с апартаментами наконец разберутся: их статус будет прописан, на них наложат те же обязательства по строительству школ и детских садов, что и на жилье. Однако пока шлагбаум не опустился, девелоперы стремятся побыстрее получить разрешения, используя нечеткость законодательства.

Вечная тема «инвестиционный климат и прозрачность процедур» в этот раз практически не обсуждалась. Более того, понятно, что ясные правила игры на рынке невыгодны ни властям, ни крупным игрокам. «Именно неопределенность создает в России условия для высоких прибылей. Те, кто лучше всех ориентируется в ситуации, получают преимущества, и это нормально», — в открытую отметил на одном из круглых столов российский девелопер. Что в переводе означает: наши застройщики предпочитают ловить рыбку в мутной воде и ситуация «высокие риски — высокая прибыль» их устраивает. Вообще, о рентабельности проектов российские девелоперы говорить не любят. Но на презентации государственного Фонда РЖС один интересный пример приведен был. Компания «Пионер» приобрела в 2010 году у фонда участок земли в Москве и построила жилые дома. Вопросы инфраструктуры взяло на себя столичное правительство. Внутренняя норма доходности проекта превысила 64%. Западные девелоперы вряд ли мечтают о таких прибылях.