Эксперт Эксперт - Эксперт № 48 (2014)

figure class="banner-right"

//var rnd = Math.floor((Math.random() * 2) + 1); var rnd = 0; if (rnd == 1) { (adsbygoogle = window.adsbygoogle []).push({}); document.getElementById("google_ads").style.display="block"; } else { }

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

В этом году Павшинская Пойма была признана экспертами и подмосковными чиновниками самым уродливым объектом жилищного строительства в области. Но такое внимание к микрорайону вызвано лишь тем, что он построен прямо под носом у правительства и выглядит живым укором чиновникам. На самом деле таких объектов много, они являются следствием хаотической градостроительной политики Московской области последних двадцати лет. Спрос на квартиры вызвал строительный бум, который власти не смогли направить в позитивное русло, в результате резко ухудшились транспортная ситуация и качество жизни в регионе.

Парадоксально, но бюджет Московской области получил от этого строительного бума ничтожно мало. Многие девелоперские и строительные компании были зарегистрированы в столице и других регионах, там они и платили налоги с подмосковных проектов. Жильцы новостроек пользуются социальными и коммунальными услугами в области, но при этом часто работают в Москве, где и платят подоходный налог. Это еще сильнее разбалансирует ситуацию.

Реформы в градостроительной сфере Подмосковья начал в 2012 году Сергей Шойгуи подхватил нынешний губернатор Андрей Воробьев. 2000-е годы, когда шла интенсивная застройка без каких-либо правил, оставили властям непростое наследство. Большинство земель находится в частной собственности, их владельцы рассчитывают застроить принадлежащие им поля. Уже утверждены проекты планировок на 140 млн кв. м нового жилья (для сравнения: площадь существующих жилых строений в Москве 215 млн кв. м). Давление со стороны землевладельцев и девелоперов очень сильное, и остановить маховик массового строительства крайне сложно.

Администрация Воробьева за два года произвела массу изменений, чтобы навести порядок в строительстве. Подходы, инструменты реализации строительной политики, в том числе кадры, часто заимствуются у Москвы. Но в отличие от московского мэра Сергея СобянинаВоробьев не захотел или не смог остановить вал массового строительства. В 2013 году в области было построено 6,8 млн кв. м жилья — в два с лишним раза больше, чем в Москве. В новой политике акцент сделан на оцивилизовывание стройки при сохранении высоких объемов ввода жилья.

Система Воробьева

Можно говорить о целом комплексе реформ губернатора Воробьева в градостроительной сфере, попробуем их описать. Первое — централизация управления. Область последовательно забирает полномочия у властей районов, муниципальных и сельских образований, в том числе по разработке и утверждению генпланов. Эта мера представляется беспроигрышным шагом: хуже ситуация в регионе вряд ли станет. Прошлые годы, когда решения принимались «внизу», были отмечены не только варварской застройкой, но и откровенным криминалом: руководители городов регулярно попадали за решетку, было много заказных убийств.

Второе изменение связано с переходом к ручному управлению. По аналогии с учрежденной в Москве градостроительно-земельной комиссией (ГЗК) организованы специальные структуры, через которые губернатор лично дает зеленый свет строительным проектам. Речь идет о Градостроительном совете Московской области и о межведомственной комиссии. Как и «собянинская» ГЗК, «воробьевские» новообразования не имеют четкого юридического статуса: в Градостроительном кодексе такие структуры не предусмотрены. Однако в условиях градостроительного хаоса, отсутствия системной политики и сильного давления со стороны желающих все застроить девелоперов это выглядит адекватной мерой. Чтобы получить одобрение новых властных структур, девелоперы идут на изменение проектов: насыщают их социальной инфраструктурой, снижают этажность. Из-за несоответствия новым требованиям по детсадам, школам и рабочим местам областные власти за год отклонили проектов на 8 млн кв. м жилья из 17 млн.

Эскиз школы для комплекса «Опалиха О3». Проекты девелопера Urban Group — редкий для Подмосковья пример качественной жилой среды

Фото: ПРЕДОСТАВЛЕНО КОМПАНИЕЙ URBAN GROUP

Третий шаг подмосковных властей — начало формирования четких правил игры. После двухлетних интриг все-таки приняты региональные нормы градостроительного проектирования для Московской области, задающие многие параметры новой городской среды. Один из таких параметров — этажность новостроек. На землях сельских поселений теперь нельзя строить дома выше трех этажей. Планируется, что основная застройка в городах будет не выше девяти этажей и только в нескольких городах области можно строить 17-этажки. До этого ограничения фактически не было: например, в Красногорске сейчас достраиваются 44-этажные жилые небоскребы. Нормирование качества жилой среды — безусловно, положительная мера. Но не обошлось и без ложки дегтя: в нормативы сразу внесен ряд случаев-исключений, когда их можно нарушать. То есть высотки в Подмосковье по-прежнему будут строить, пусть и не в массовом порядке.

Шаг четвертый — область меняет финансовые правила игры, стараясь перенаправить потоки денег, связанных с земельными отношениями, из тени в бюджет. В частности, с 2015 года вводится плата за изменение разрешенного вида использования земли. Теперь, если девелопер захочет построить жилой дом на сельскохозяйственной земле, он должен будет заплатить в бюджет сумму, пропорциональную разнице в стоимости земли до и после изменения. И эта сумма может доходить до половины добавленной стоимости. В предыдущее десятилетие значительная часть этой разницы оседала в карманах чиновников и всевозможных посредников. В итоге «мимо кассы» ушли сотни миллионов долларов.

Наконец, ряд шагов нацелен на повышение качества жилой среды. С 2015 года в Подмосковье запрещено строить дома ряда устаревших панельных серий. Разрабатываются программы создания новых парков и пешеходных улиц, благоустройства набережных и других общественных пространств. Для всех городов разработаны «альбомы архитектурного облика», которые должны стать ориентиром для улучшения их внешнего вида.

Школы построим, а рабочие места создадим вряд ли

Реформы губернатора Воробьева в отношении новостроек касаются социальной инфраструктуры, создания новых рабочих мест и транспортной ситуации. Наибольшие успехи достигнуты в строительстве школ и детских садов. Еще несколько лет назад существовала незамысловатая схема обмана девелоперами чиновников. Застройщик, возводя крупный район, откладывал строительство школ и детских садов на самый последний момент. Построив всю жилую часть и получив свою прибыль, он бросал проект. Социальные обязательства перекладывались на власти, и дефицит школ и детских садов нарастал. Естественно, такая схема работала в правовом вакууме при условии сговора девелоперов с чиновниками.