Эксперт Эксперт - Эксперт № 48 (2014)

В середине 2000-х здравый смысл действительно отказал девелоперам: их захлестнула эйфория от успехов. Только у компаний Сергея Полонскогов 2008 году было «бумажных» проектов площадью на 12 млн кв. м. Сейчас, по крайней мере у крупных застройщиков, более здравая политика, и запас прочности намного выше. В последние месяцы девелоперские компании, не афишируя, прицельно готовятся к кризису.

Можно выделить несколько направлений такой подготовки. Прежде всего, девелоперы не покупают новые площадки, сосредоточив внимание на достраивании начатого. В сентябре-октябре текущего года сделки на земельном рынке практически остановились. Кроме того, застройщики сокращают задолженность перед банками. Например, компания СУ-155 в 2011 году была должна 54 млрд рублей, а сегодня — 11 млрд. Они стараются создать запас наличности, чтобы продолжать строить, даже если в течение нескольких месяцев продаж не будет. Отдельные компании (та же СУ-155) вновь начали наращивать объемы госзаказа. У госзаказа невысокая рентабельность, но и риски относительно продаж жилья на свободном рынке тоже невысоки.

В качестве антикризисной меры компании работают над себестоимостью. В частности, начинают применять более дешевые фасадные решения, отделочные материалы и т. д. Для сильно подорожавших импортных материалов и систем ищутся российские аналоги. А наиболее опытные застройщики заранее оптимизировали свои проекты: площади квартир сделали небольшими, поскольку студии по 30–35 кв. м. — весьма ликвидный товар благодаря невысокой суммарной стоимости квартиры. В некоторых проектах уже порядка 70% «ходовых» однокомнатных квартир.

В результате, несмотря на ощущение приближающегося кризиса, предложение новостроек в столичном регионе растет: в октябре оно увеличилось на 6%. Девелоперы форсируют начало продаж в новых проектах. Логика такова: надо продать как можно больше квартир до начала кризиса, успеть собрать деньги с рынка, пока их там еще много. Впрочем, оценить степень готовности девелоперов к кризису невозможно: застройщики традиционно очень информационно закрыты. Их истинное финансовое состояние обычно знает несколько человек в руководстве. Как любит говорить Уоррен Баффет: «Только когда начнется отлив, мы узнаем, кто плавал голым».

Главное, чего боятся сегодня девелоперы, — это планомерного падения цен. Покупатели в такой ситуации разочаровываются в недвижимости как объекте инвестирования и уходят с рынка, надеясь сделать выгодную покупку позже, на «дне». Чтобы этого не допустить, цены в прайс-листах застройщиков принципиально не снижают, дабы не травмировать покупателей. Зато постоянно используют разнообразные акции и скидки. Уже с лета на рынке предлагается очень много различных скидочных программ. Все чаще применяются рассрочки: есть новостройки, где платеж за квартиру можно растянуть на три года. Некоторые девелоперы берут на себя выплату за покупателя части процентной ставки по ипотеке.

Ипотека сегодня — спасательный круг рынка и самый большой фактор риска. В некоторых проектах количество ипотечных покупателей более 70%, в этом году ставки уже выросли на 1–1,5%. Можно ожидать и дальнейшего увеличения ставок, так как возможности фондирования банков резко сократились из-за западных санкций и политики ЦБ России. Вопрос лишь в том, поднимется ли ставка до «запретительного» уровня, когда заемщики перестают брать кредиты. Вспомним, что в 2009 году, когда ставки по рублевой ипотеке превысили 15%, выдача кредитов сократилась вчетверо. Другой риск — переход к плавающей ипотечной ставке. Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семенякасчитает, что в условиях высокой волатильности заимствований банков переход к плавающей ставке в России неизбежен. Однако, как нетрудно догадаться, заемщики ипотеку с плавающей ставкой вряд ли сразу полюбят.

Атака на апартаменты?

В середине ноября в Санкт-Петербурге был открыт самый крупный в России апарт-отель — комплекс YE’S, построенный ГК «Пионер». По иронии судьбы на той же неделе в Москве произошли два события, которые можно при желании трактовать как наезд на систему апартаментов. Во-первых, под удар попал проект апартаментов Loft Park. По результатам проверки Госинспекции было заявлено, что арендатор участка, Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева, вместо предусмотренной реконструкции существующих строений и использования их под общественно-деловые или производственные цели перестраивает фабричные здания в комплекс жилых апартаментов. «Изменения в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка не вносились, разрешение на производство земляных и работ по капитальному ремонту и реконструкции зданий не выдавалось», — заявил заместитель начальника столичной Госинспекции по недвижимости Алексей Горбунов. Власти пригрозили застройщику штрафом и необходимостью избавиться от незаконной стройки. До этого надзорные органы были более чем лояльны к подобным стройкам.

Во-вторых, правительство Москвы выпустило постановление, запрещающее строительство апартаментов как отдельных капитальных строений. В новых проектах апартаменты должны быть гостиничным номером высшей категории, то есть быть интегрированы с гостиницами и иметь площадь не менее 40 кв. м. Постановление пока очень по-разному трактуется чиновниками и девелоперами, но это первая попытка хоть как-то определить, что же такое апартаменты и какие требования к ним можно предъявлять. До этого чиновники пару лет просто закрывали глаза на бум в строительстве подобной недвижимости. В Москве сейчас строится более 2 млн кв. м апартаментов. По документам они проходят как нежилые помещения, однако позиционируются девелоперами и воспринимаются покупателями как недорогое квазижилье с некоторыми ограничениями вроде невозможности регистрации в них.

Опыт построенного питерского апарт-отеля показывает, что считать этот формат априори вредным явлением неправильно. Выгоды для государства от апарт-отелей очевидны. Создается фонд гостиничных номеров для длительного проживания, с которого городу собирать налоги намного легче, чем с арендодателей квартир. Государство на создание такого фонда не тратит средств: он строится за счет некрупных частных инвесторов. При этом апарт-отель YE’S не является квазижильем: у здания гостиничная планировка — лобби внизу и длинные коридоры на этажах с отделанными и меблированными номерами. Большинство апартаментов сдается через единого оператора, минимальный срок аренды — месяц.

Нет опасности, что апартаменты займут существенную часть рынка, потеснив жилье. Все-таки это весьма специфический формат, нацеленный на временное проживание. Апарт-отели могут располагаться в определенных местах, да и спрос на такие недешевые гостиничные номера для длительного проживания ограничен. В комплексе YE’S месячная аренда уже сегодня начинается от 26,5 тыс. рублей, что дороже, чем в квартирах того же района Санкт-Петербурга. При этом у апартаментов площадь (29 и 33 «квадрата») намного меньше, чем у стандартных квартир. Скорее, апарт-отели создают разнообразие на рынке, встраиваясь в нишу между жилыми квартирами и гостиницами. Вопрос лишь в том, что формат апартаментов надо вывести из тени. Необходимо законодательно прописать этот формат, его ограничения и возможности, а также определить ясный порядок финансовых отношений девелоперов с властью при возведении апартаментов.