Татьяна Веденская - Квартирный вопрос, или Байки черного маклера

– А что, если договор не зарегистрируют?

– Обязательно зарегистрируют.

– А что, если наш зарегистрируют, а другие – нет? Мы что же, квартиру продадим, но не купим?

– Все вы купите, у нас знакомый регистратор, он все зарегистрирует, только пакетом, – вздыхала я.

Вопросы были одни и те же, а люди разные. И вот, к примеру, в такой толпе один из деятелей возьми да и приди на сделку, как бы это выразиться, в весьма приподнятом настроении. И приподнятом, заметьте, искусственно, с помощью горячительных напитков.

– Что ж это он у вас? – возмущаюсь я, глядя на нетвердо стоящего продавца головной квартиры. – Вы что же за ним не следили?

– Мы следили! – чуть не плачут подавленные произошедшим члены семьи шатающегося продавца. – Он в гараже! Сами не знаем когда.

– Вы хоть понимаете, что он документы в таком состоянии не может подписывать?

Римма сейчас унюхает «амбре», а это, поверьте, далеко не Hugo Boss, так что… дисквалификация и вывод за пределы поля.

– Он совсем чуть-чуть! – отчаянно жестикулируют родственники.

Остальные тридцать пять человек, участники сделки и их болельщики, смотрят на нас волками и клянутся, что второй раз в таком составе они на поле уже не выйдут. А платить за техническое поражение придется нам.

– Римма Ивановна! Заводить? – спрашиваю я, чувствуя, как краснею и потею одновременно. Эх, не умею я толком врать, не умею. Надо в мафию больше играть.

И вот тут моя Римма Ивановна, лаская меня взглядом мудрой королевы-матери, говорит:

– Заводи, конечно. Ты мне давай все паспорта, я пока пойду реестры заполню, а вы подписывайте. Ты же знаешь как?

– О, конечно, – радостно улыбаюсь я.

И пока Римма Ивановна выписывает своим каллиграфическим почерком наши общие данные в реестрах, мы успеваем затащить «преступника» в приемную, ткнуть ему, куда подписать, и выгнать обратно – в коридор, дальше подпирать уже ставший родным уголок. И вот, когда «проштрафившийся» выведен из комнаты арбитра, только после того, как за ним закрылась дверь, Римма Ивановна возвращается обратно. Договор заверяется, и в его нижней части появляется интересная запись: «Личность продавца и покупателя установлена, дееспособность проверена».

– Как же это она? – удивилась я тихонько.

Но даже за это я была наказана полным ярости взглядом со стороны моего босса и ядовитым замечанием:

– А ты хочешь, чтоб она тебе тут медосмотр проводила? Раздевала всех до трусов?

– Нет-нет, – замотала я головой. Но феномен возникновения такой вот фразы в договоре меня все-таки заинтересовал. Хотя я и была рада, что договор мой прошел и я не пролетела мимо комиссии, все же…

Больше всего я всегда боялась, что какой-нибудь из моих договоров будет расторгнут в судебном порядке и меня привлекут к какому-нибудь суду, обвинят в халатности или вообще, чего доброго, в каком-нибудь мошенничестве. Как я уже говорила, жить в клетке – это не для меня. И к тому же у меня дочь. Теперь уже две и еще сын. Какие клетки? Поэтому я всегда стремилась разобраться в сути вещей. Итак, что же означает эта фраза в договоре нотариуса «дееспособность проверена»? А самое интересное, что ничего она вообще не значит. Просто красивая, но пустая фраза. Ибо нотариус – он не медик, не эксперт, чтобы устанавливать дееспособность. Налицо чистой воды юридический казус, из которого проистекали многочисленные ПОПАДАЛОВА и суды. К примеру, в нашем случае нашему пьянчужке было бы достаточно пойти после сделки в медпункт, пройти освидетельствование на наличие алкоголя в крови, затем написать заявление в милиции о том, что он, будучи в состоянии алкогольного опьянения, не осознавал значения своих действий, и сделка была бы расторгнута. При том, что большинство сделок у нас до сих пор совершается по заниженной цене, до миллиона рублей, расторжение сделки могло бы повлечь за собой еще и финансовые проблемы.

Также проверка дееспособности нотариусами крайне сомнительна, если к ним приходят люди, официально состоящие на учете в психоневрологических и наркологических диспансерах. Ведь по закону справки из этих мест не требуются для заключения договора, поэтому вопрос о том, запрашивать их или нет, остается почти всегда на усмотрение риелтора. Часто риелторы отказываются их предоставлять из чистой лени, говоря, что, мол, у меня клиент нормальный, разуйте глаза. А потом выясняется, что он эпилептик и что заключение сделки с ним, по-хорошему, возможно только в присутствии специалиста, который подтвердит, что именно в момент подписания договора приступа эпилепсии не наблюдалось.

Удостоверение дееспособности – вопрос крайне сложный, многосторонний. Тут не только медицинские причины могут лежать в основе проблем, тут и всякие махинации, в том числе со стороны пенсионеров, которые частенько под предлогом старости расторгают договоры, пользуясь справками о давлении, о головокружении и пр., а также клятвенно божатся в суде, что даже не понимали, что же за договор подписывают. А разрешать проблемы вы будете только в суде. Хорошо ли, плохо ли, тут уж как пойдет, решение – на усмотрение суда. И наличие или отсутствие нотариального заверения в таких делах – вопрос вторичный, малозначительный. Скорее тут самым важным будет вопрос о том, насколько правильно и полно ваш договор отражает вашу ситуацию. Прописана ли полная сумма денежных средств, написана ли на все деньги правильная рукописная расписка, нет ли каких-то еще хитростей. Если все составлено правильно, то, скорее всего, решение будет в вашу пользу. Но не потому, что ваш договор нотариальный. Это совершенно для суда неважно.

Именно поэтому в какой-то момент и появилась у нас, у риелторов, возможность регистрировать договора ППФ, составленные в простой письменной форме. Форма эта ничем, по сути, от нотариальной не отличается, кроме того, что заверяется она только самими участниками сделки, личности которых удостоверяются по паспортам при подаче договора на государственную регистрацию. А стоят такие договора ППФ в разы дешевле. Нотариусы берут за свои бесполезные, по сути, удостоверения процент от сделки, и иногда очень большой. Я помню, как за один договор мы заплатили Римме Ивановне сразу две с половиной тысячи долларов. Ох, как она нас после этого любила! А договор ППФ стоил бы двести долларов, составлен бы был юристами специальной службы регистрации и гарантий давал столько же. В общем, я голосую только за ППФ, как и абсолютное большинство московских риелторов.

Еще один момент, связанный с нотариальной практикой, на который я обязательно должна обратить внимание. ДОВЕРЕННОСТИ. О, я прямо вижу, как многие, только прочитав это слово, уже кивают головами, понимают, о чем я говорю. И знают, как много проблем может возникать у людей, которые решились в своих делах использовать доверенности.