Вениамин Гассуль - ТСЖ. Организация и эффективное управление

Размер платы за электроснабжение для дневного и ночного тарифов в квартирах устанавливается в зависимости от наличия или отсутствия электрической плиты.

Таблица 3.1.Стоимость холодной воды в месяц на 2010 г. с различным оборудованием квартир

Таблица 3.2.Размер платы за газоснабжение (на II–IV кварталы 2010 г.)

Примечание: Цена за кубометр природного газа при наличии приборов учета равна 3,31313 руб.

Размер платы за отопление (табл. 3.3) представляет особый интерес. Он дифференцирован по 14 группам домов, характерных для города и имеющих различные нормативы потребления тепловой энергии в зависимости от теплопроводности конструкции здания.

Приведенные тарифы и нормы потребления энергоресурсов, утвержденные Комитетом по тарифам, трудно признать объективными, так как составлялись они на основе расчетов монополистов и не отличались прозрачностью. В то же время читатели из других регионов РФ получают возможность сопоставления тарифов и норм потребления энергоресурсов в Санкт-Петербурге с этими показателями в своем регионе.

Таблица 3.3.Размер платы за отопление на 2010 г.

Наиболее важным результатом работы Комитета по тарифам Санкт-Петербурга в рассматриваемом вопросе следует, по нашему мнению, считать систему дифференцированного расчета тарифов и норм потребления ресурсов в зависимости от ряда местных условий. Этот опыт может быть полезен для всех регионов РФ.

Этот раздел наиболее интересен с точки зрения определения состава затрат и стоимости каждой его позиции. Задача непростая, практика подсказала последовательные шаги ее решения. Так, на первых этапах в составе затрат не было позиции «Управление многоквартирным домом». Считалось, что управление наряду с другим накладными расходами входит в состав стоимости основных позиций: содержания общего имущества, его текущего ремонта и др. С усилением роли управления, увеличением затрат на него и появлением управляющих организаций назрела необходимость в выделении затрат на управление в отдельную позицию.

Комитет по тарифам выделил управление многоквартирным домом в отдельную строку еще в 2008 г. своим Распоряжением от 09.08.2007 г. № 31-р. Это был безусловно своевременный и необходимый шаг на пути к определению оптимального уровня затрат на управление.

К сожалению, на первых порах не были определены не только оптимальные, но мало-мальски приближенные к реальности затраты на управление многоквартирным домом (0-20 руб. за 1 кв. м площади). На запрос автора Комитет по тарифам в письмах от 02.06.2010 г. и от 19.07.2010 г. № 01-23-123/10-0-1 и 10-1-1 разъяснил, что в плату за управление (0-20 руб. за 1 кв. м) включены затраты на оплату труда, начисления на оплату труда, канцелярские расходы, расходы на приобретение бланков и технической литературы, услуги связи, содержание помещений, аренду, расходы на легковые и служебные разъезды, оплата аудиторских и консультационных услуг, охраны, а также другие затраты. При этом указывалось, что норматив был проверен независимой экспертизой.

Такой ответ вызвал более чем удивление, он подрывает доверие к утвержденным тарифам и к заключению экспертизы. Так, например, ТСЖ, управляющее двумя домами общей площадью 31266 кв. м, может собрать в месяц на управление 6253 руб., в то время как стоимость только банковских услуг в этом ТСЖ составляет 8500 руб.

Автор обратил внимание Комитета по тарифам на некорректность установленного размера платы за управление и получил ответ от 19.07.2010 г. № 01-23-123/10-1-1, в котором подтверждался состав работ, входящих в строку «Управление многоквартирным домом», и сообщалось о планируемом увеличении расценки по этой строке за счет объединения в ней общехозяйственных и цеховых затрат, ранее распределенных по всем статьям. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения с 01.08.2010 г. был изменен и представлен в табл. 3.4, графа 4.

Таблица 3.4.Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

Сравнение предыдущих показателей стоимости услуг с вновь утвержденными показывает, что стоимость затрат на управление выросла почти в шесть раз, хотя стоимость остальных затрат не уменьшилась, а, наоборот, хотя и незначительно, возросла. При этом нет уверенности в том, что шестикратное увеличение стоимости затрат на управление окажется достаточным.

Из сказанного следует, что обоснование изменения тарифов должно быть прозрачным и доступным каждому заинтересованному лицу. Целесообразно обоснование и расчет изменений к стоимости услуг ЖКХ оформлять в виде приложения к распоряжению об их утверждении (на бумажном носителе или в электронном формате). При этом расчет затрат производится, как правило, один раз, а в дальнейшем лишь обосновывается его корректировка.

Приведенный пример с расчетом затрат на управление свидетельствует о сложности определения стоимости услуг за содержание и ремонт жилого помещения. Рассматривая табл. 3.4, можно сказать, что Комитет по тарифам в итоге пришел к оптимальному распределению фактически выполняемых услуг (работ), для выполнения которых требуются определенные затраты. Величина стоимости этих затрат, указанная в табл. 3.4, вряд ли на сегодняшний день может считаться объективной, ибо на решения Комитета по ее утверждению оказывают сильное влияние управляющие организации, роль которых в системе ЖКХ постоянно усиливается.

Следует обратить особое внимание на весьма важное обстоятельство, которое нашло отражение в утвержденных Комитетом по тарифам нормативах размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. табл. 3.4). Почти по каждой строке затрат там, где это необходимо, указывается состав услуг (работ) со ссылкой на определяющий его нормативный акт, который требуется выполнить за счет этих затрат. Так, в строках 2 и 3 табл. 3.4 о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома указывается на необходимость выполнения этих услуг (работ) с соблюдением требований Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (далее – Правила). В этих Правилах определяются состав общего имущества и основные требования к его содержанию, поэтому ссылка на них, сделанная Комитетом по тарифам, при определении состава затрат на содержание и ремонт жилого помещения представляется разумным и даже необходимым уточнением.

В то же время следует отметить, что правила организации технического обслуживания и ремонта жилищного фонда с определением состава каждого вида работ подробно изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.09.2003 г. № 170. В связи с этим было бы целесообразно сделать ссылку и на этот упомянутый нормативный акт.