Вениамин Гассуль - ТСЖ. Организация и эффективное управление

Такое обращение только ослабит авторитет любого руководителя, ибо при ближайшем рассмотрении может оказаться, что этот руководитель был недостаточно теоретически подготовлен, не имел практического опыта, проявлял недальновидность и не был настойчив, не пользовался консультативными услугами специалистов или недооценивал их. Безусловно, объективные причины могли иметь место, но указывать только на них, не упоминая о собственных ошибках и недоработках, весомость которых могла быть более значительной, – это некорректно и непрофессионально.

Тема профессионального управления обширна и многогранна. Нами были рассмотрены только некоторые важные экономические и правовые аспекты управления ТСЖ, направленные на практическое решение вопроса повышения его профессионального уровня.

Требует определенного пояснения вопрос о хозяйственной деятельности ТСЖ, который с правовой и экономической точек зрения не нашел четкого отражения в ЖК РФ. Так, в ст. 152 сказано, что ТСЖ может заниматься тремя видами хозяйственной деятельности:

• обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД:

• строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в МКД;

• сдача в аренду, внаем части общего имущества в МКД.

На первый взгляд кажется, и некоторые работающие с ТСЖ юристы придерживаются этого взгляда, что обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД, осуществляемые за счет платы за жилое помещение собственниками помещений, являются одним из видов хозяйственной деятельности, которым вправе заниматься ТСЖ. Но такой взгляд не согласуется уже с п. 3 ст. 152 ЖК РФ, который допускает направление всего дохода от хозяйственной деятельности в специальные фонды, не оставляя средств для покрытия необходимых расходов.

Для внесения ясности в вопрос хозяйственной деятельности ТСЖ следует прежде всего обратиться к Гражданскому кодексу (ГК) РФ. Статьи 50 и 66 этого кодекса указывают, что коммерческие организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности, могут создаваться в форме различных хозяйственных товариществ и обществ. Из этого следует, что хозяйственная деятельность присуща только хозяйственным организациям, относящимся к разряду коммерческих.

ТСЖ, согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ, относится к разряду некоммерческих организаций и создается собственниками помещений в МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества в МКД. Следовательно, деятельность ТСЖ по управлению комплексом недвижимого имущества в МКД, осуществляемая за счет платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками помещений, нельзя назвать коммерческой деятельностью.

Плата за жилое помещение, согласно п. 2.1 ст. 154 ЖК РФ, включает в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Обобщая сказанное, можно заключить, что работа по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в МКД не относится к коммерческой деятельности.

В то же время ст. 152 ЖК РФ допускает в качестве одного из видов разрешенной ТСЖ коммерческой деятельности производство работ по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества в МКД. Принимая во внимание сделанное обобщение, можно заключить, что в этом случае имеются в виду работы по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества, не относящегося к разряду общего, например обслуживание и профилактический ремонт санитарно-технического оборудования в квартире, косметический ремонт квартиры и ее перепланировка на основании соответствующих документов, а также другие работы, не связанные с общим имуществом.

Именно подобным образом рассматривает затронутый вопрос законодатель, четко отделяя средства, полученные от обязательных платежей и взносов членов ТСЖ для управления и эксплуатации общего имущества МКД, от доходов, полученных за счет хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 151 ЖК РФ).

Доход, полученный от хозяйственной деятельности ТСЖ, направляется, в соответствии с п. 3 ст. 152 ЖК РФ, либо для оплаты общих расходов, либо в специальные фонды. Определяет направление использования указанного дохода общее собрание членов ТСЖ (п. 2.7 ст. 145 ЖК РФ). Для простоты расчетов целесообразно направлять доход на оплату общих расходов, так как это будет способствовать повышению уровня доходов над расходами, создавая тем самым источник для пополнения специальных фондов. Установленное общим собранием направление использования дохода от хозяйственной деятельности может действовать неопределенное время до его отмены или изменения и не требует ежегодного подтверждения.

Таким образом, путем последовательного рассмотрения определенных положений ГК и ЖК РФ было опровергнуто бытующее мнение о том, что деятельность ТСЖ по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества МКД, осуществляемая за счет обязательных платежей и взносов владельцами квартир, относится к разряду хозяйственной деятельности.

С этим выводом согласился Жилищный комитет Санкт-Петербурга, подтвердив в своем Письме от 30.04.2010 г. № 1744/10-3 легитимность позиции автора как с экономической, так и с правовой точек зрения.

Вопрос, рассматриваемый в настоящем разделе, весьма важен с практической точки зрения, так как определяет правовую основу отнесения отопительных приборов к тому или иному виду имущества в многоквартирном доме.

В собственности многоквартирного дома можно выделить, во-первых, собственность, принадлежащую владельцу квартиры, и, во-вторых, общую долевую, доля которой принадлежит каждому собственнику помещений.

ЖК РФ достаточно полно определяет состав общего имущества МКД и обозначает принцип отнесения к нему инженерных сетей и оборудования, к разряду которого можно отнести отопительные приборы. Однако определенные нормативные акты, утвержденные Правительством РФ, не рассматривают отопительные приборы в квартирах МКД как общее имущество. В связи с этим назрела необходимость в четком и легитимном определении принадлежности отопительных приборов к тому или иному виду собственности в МКД. От этого определения зависит важный вопрос: будет ли содержание, ремонт и своевременную замену отопительных приборов в квартире осуществлять ее владелец или ответственность за эту работу будет возложена на управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК), осуществляющую эксплуатацию общего имущества МКД?

В настоящей главе проблема рассматривается только с позиции основополагающего документа в жилищном законодательстве – ЖК РФ, устанавливающего требования к отнесению имущества в разряд общего. Соответствие отопительных приборов этим требованиям определяется с учетом конструктивного устройства систем отопления, отражающего взаимосвязь всех составных частей системы. Одновременно рассматривается иной взгляд на проблему, наиболее четко выраженный в документах Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, образованного Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ (в дальнейшем – Фонд), и делаются определенные выводы и предложения, позволяющие на легитимной основе решить как правовую сторону проблемы, так и практический вопрос ответственности за содержание, ремонт и замену отопительных приборов в квартире.