Коллектив авторов - Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья

Дома сталинской застройки условно поделены на жилье для номенклатуры и рядовых граждан. Квартиры для партийной элиты очень неплохие даже по современным меркам: с высокими (более 3 м) потолками, широкими подоконниками, раздельными санузлами, большими холлами, подсобными помещениями, мусоропроводами на кухне, лифтами в подъездах и просторными лестничными клетками. Запланированы не только гостиные, спальни, но и кабинеты, детские, библиотеки, даже помещения для прислуги. Площадь комнат разная, но чаще всего от 15 до 25 кв. м, иногда 30 кв. м. Правда, простым советским трудящимся предлагались куда менее помпезные и комфортабельные условия: дома (кирпичные или облицованные кирпичом) не были оборудованы лифтами, квартиры проектировались с совсем маленькими кухнями и часто без ванной комнаты, а принцип их расположения на лестничной клетке вошел в историю термином «коридорный».

Характерная особенность домов жилого фонда того времени – практически полное отсутствие однокомнатных квартир. Что важно, есть возможность перепланировки, поскольку здания построены по каркасному принципу и в помещении нет межкомнатных несущих стен. Основной стройматериал – кирпич, но широко применялись и шлакоблоки. Что касается перекрытий, то наряду с деревянными использовались и железобетонные (фрагментарно или полностью), это, собственно, и позволило домам дожить до наших дней.

К достоинствам сталинских домов, без сомнения, можно отнести выразительный внешний облик, красивый фасад. Добавим сюда их выгодное местоположение – в прежние годы не было необходимости экономить землю, поэтому дома строили в лучших местах.Несомненное достоинство – грамотная планировка жилых и нежилых помещений (кстати, жители последних этажей могут создать в своих квартирах второй уровень – мансарду).

Серьезный недостаток – отсутствие некоторых общепринятых сегодня удобств. В сталинских домах, к примеру, не бывает подземных гаражей. Есть проблемы с лифтами: хотя старые модели, где требовалось вручную закрывать громоздкую железную дверь, почти везде заменены, кабины все равно остались маленькими, грузовых подъемников нет в принципе. Электропроводка в квартирах, которая изначально рассчитывалась лишь на освещение, не выдерживает мощностей, необходимых современной бытовой технике.

После Великой Отечественной войны население Москвы стало стремительно увеличиваться и необходимость в изменении подхода к решению жилищной проблемы ощущалась предельно остро. В 1951 году в столице было создано Специальное архитектурное конструкторское бюро (САКБ), которое впоследствии было преобразовано в Московский научно-исследовательский институт типологии, экспериментального проектирования (МНИИТЭП). Именно здесь впервые разработали типовые секции многоэтажных домов, которые потом широко использовали при строительстве жилых районов. Появление новых индустриальных изделий позволило в невиданных ранее масштабах приступить к возведению зданий из сборных конструкций.

Можно сказать, что фактически эра типового строительства началась в ноябре 1955 года после выхода знаменитого, опального для сталинского ампира, постановления ЦК КПСС «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Уже в следующем году САКБ создало проекты серий домов К-7, I-515, II-32 (всего 16 новых типов зданий). Одновременно специалисты бюро работали над новыми конструктивными решениями виброкирпичных и виброкерамических панелей, изучали стендовую, кассетную, вибропрокатную технологии индустриального домостроения.

Первый период индустриального домостроения открыли крупнопанельные пятиэтажки массовых серий, в народе прозванные хрущевками, возводившиеся под лозунгом «Каждой советской семье – отдельную квартиру». В 1958 году поля вокруг подмосковной деревни Черемушки стали первой строительной площадкой, где в сжатые сроки из готовых домостроительных конструкций выросли пятиэтажные жилые дома (по некоторым сведениям, первой хрущевкой является дом № 16 по улице Гримау), скоро этот опыт был распространен по всей стране.

В начале 1960-х годов появились пятиэтажные сооружения из шлакоблоков (серия I-510), кирпича (I-511), керамзитобетонных панелей (I-515). Квартиры в панельных домах планировали, исходя из определенных нормативов: жилая площадь «однушки» должна была составлять 16 кв. м, «двушки» – 22 кв. м, «трешки» – 30 кв. м, четырехкомнатной квартиры – 40 кв. м. Лифт и мусоропровод отсутствовали, внутренние перегородки имели толщину 4 см. Потолки были низкими (2,5 м), санузел – совмещенным. По этому поводу даже ходил анекдот: «Хрущев совместил ванную с уборной, но не успел совместить пол с потолком»…

В дальнейшем сборно-железобетонная технология разделилась на панельную и блочную, однако с повышением этажности (сначала до 9-12, затем до 17 этажей) последняя, требовавшая строгого соблюдения пространственных габаритов, морально устарела и была снята с производства. Панельная же технология продолжала подвергаться творческому поиску оптимальных и дешевых решений: усложнился железобетонный каркас, стержнями пространственной жесткости конструкции стали служить не только сантехнические кабины, но и лифтовые шахты, несущая функция наружных ограждающих панелей стала минимальной, вплоть до использования их как навесных.

Одно из главных достоинств панельных домов – минимальные сроки строительства. Другой плюс – относительная дешевизна работ. К тому же хрущевки, как правило, возводились в районах с развитой инфраструктурой, недалеко от метро. Но минусов у такого жилья было все же больше: низкое качество строительства (кривые стены, потолки, плохая тепло– и звукоизоляция), всеобщая стандартизация (одинаковые дома невзрачного серого цвета), неудобная планировка квартир (особенно много нареканий вызывали маленькие кухни, прихожие и совмещенные санузлы). Часто обнаруживалась недолговечность материалов, использованных для заделки стыков между стеновыми панелями (заполненные просмоленным канатом и цементно-песчаным раствором швы протекали и промерзали).

Конечно, массовое строительство велось с удешевлением ряда позиций (устранение специальной акустической прослойки в межэтажных перекрытиях, что создало повышенную слышимость, снижение качества внутренней отделки помещений). Однако экономическая выгода панельного домостроения была очевидна.