Коллектив авторов - Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

Но робин гуды среди мошенников – редчайшее исключение, так как все затевается, как правило, ради денег. Размеры ущерба, который нанесли мошенники в конце XX века, бьют все рекорды. В 1989 году итальянский национальный банк – Банка Национале дель лаворо – лишился 5 миллиардов долларов. Эту сумму мошенники вытянули из него при помощи подложных документов. Но даже подобные разовые аферы меркнут перед тем, что творилось после распада СССР. Заметим, было бы неправильно думать, что такие случаи имели место только в нашей стране. В современном мире справедлив закон Мерфи: «Если вам кажется, что все хорошо, значит, от вас что-то скрывают». Так, в декабре 2008 года был арестован Бернард Мэдофф, бывший председатель совета директоров американской фондовой биржи Nasdaq. Его консалтинговый бизнес, по сути, представлял собой финансовую пирамиду. Мэдофф признался в мошенничестве, которое стало причиной убытков для инвесторов на сумму около 50 миллиардов долларов. Пирамида Bernard L. Madoff Investment Securities входила в число самых влиятельных инвестиционных, консалтинговых и брокерских компаний США.

Гонка технологий преступников и органов безопасности идет с переменным успехом, тем более что пойманные нередко переходят на другую сторону. Но современное мошенничество необязательно применяет оборудование уровня NASA. Самой уязвимой для мошенников по-прежнему остается человеческая психология. Например, в 2001 году Артур Фергюсон за миллион долларов сдал американский Белый дом в аренду сроком на год местному банкиру Тексану. Без каких-либо технологий, «голыми руками».

Идея создания многоэтажного дома, где проживает несколько семей и каждая из них владеет небольшим кусочком целого строения, если верить Платону, существовала всегда, но впервые воплощена в жизнь она была в Древнем Риме. Такой дом даже имел специальное название – инсула, в отличие от домуса – одноэтажного особняка, который принадлежал только одному семейству. Для многосемеек в римском праве был описан специальный вид собственности – кондоминиум, то есть совладение. Правда, небоскребов, как сегодня, тогда не существовало, максимальное число этажей в инсуле равнялось восьми. Но, согласитесь, для III века до нашей эры и восьмиэтажный дом – высотка. Инсулы составляли массовую застройку древнеримских городов. Чаще всего они были четырех-, пяти- или шестиэтажными.

Вторичный рынок жилья для криминальных элементов является одним из самых доходных сегментов рынка недвижимости. Наличие большого количества людей, которые решают свои жилищные проблемы, позволяет аферистам регулярно находить «клиентов», а дороговизна жилья дает им возможность жить безбедно.

Многие виды афер требуют от организаторов и исполнителей высокого «профессионального» мастерства. Соответственно, круг аферистов на рынке жилья любого города меняется нечасто: обычно мошенничеством занимаются одни и те же преступные элементы (исключение составляют «гастролеры», то есть профессиональные преступники, часто меняющие «место работы» – кочующие из города в город). Мошенники – опытные «практики» и «теоретики» рынка жилья: знают все тонкости сделок, умеют грамотно применять российское гражданское и жилищное законодательство.

Хотелось бы отметить также, что в целом все не так плохо, как может показаться на первый взгляд. Доля недобросовестных людей в сфере недвижимости приблизительно такая же, как в любом другом бизнесе. Подавляющее большинство сделок проходит достаточно спокойно и честно. Примерно 15–20 % всех операций с недвижимостью содержат серьезные проблемы, которые может решить опытный риелтор. Настоящие же аферы – относительная редкость. По мнению профессионалов, их не более 4 % от общего числа сделок.

Однако и это достаточно много, особенно если перевести проценты в абсолютные цифры. В период, когда рынок жилья перегрет, количество регистрируемых в Москве сделок достигает 9000 в месяц (более 100 тысяч в год), в «застойные» месяцы – около 5000 операций (50–60 тысяч в год). Получается, что в среднем в столице обманывают от тысячи до 4 тысяч человек ежегодно. Согласитесь, шанс попасть в число жертв велик. Что же делать, чтобы избежать подобной участи?

Прежде всего вспомним английскую пословицу «Forewarned is forearmed» («Кто предупрежден – вооружен»). И расскажем о нечестных схемах на вторичном рынке жилья, которые используются сегодня, а также использовались некоторое время назад. Какие-то из них предприимчивые граждане актуализировали, и они получили «новую жизнь». Поэтому нет гарантий, что те способы мошенничества, которые, казалось бы, канули в небытие, не вернутся на рынок, пройдя модернизацию.

Все схемы мошенничества можно условно разделить на четыре основные группы: случайное мошенничество, умышленное мошенничество, преступления, сопутствующие сделкам с недвижимостью, и, наконец, преступления, совершаемые специалистами рынка недвижимости (недобросовестными агентствами недвижимости, частными маклерами и т. д.). Об этом необходимо знать, чтобы иметь возможность избежать встречи с мошенниками или по крайней мере вовремя сорваться с их крючка.

Итак, рассмотрим каждую из групп.

Афера экспромтом.Самая массовая. Это случайные мошенничества, то есть мошеннические действия, совершаемые не профессиональными аферистами, а «по случаю» достаточно законопослушными гражданами. Иными словами, владельцы недвижимости могут совершать действия, которые с житейской точки зрения понятны, но не выдерживают никакой критики с точки зрения закона. Это и родители, которые пытаются выселить (и выселяют) детей, это и родственники психически больных, наркоманов, алкоголиков и т. д.

Если члены семьи больного (например, он страдает психическим заболеванием, не позволяющим ему осознавать глубину обязательств, вытекающих из заключаемых договоров, в частности, ориентироваться в последствиях заключения любой сделки с жильем), испытывая материальные трудности, пытаются без согласия органов опеки и попечительства продать его квартиру, они поневоле становятся людьми, преступившими закон.

Ряд случаев связан с детьми, зарегистрированными по месту жительства родителей. Если несовершеннолетние дети являются совладельцами квартиры, а родители планируют продать жилплощадь, последние должны обратиться в органы опеки и попечительства, которые обеспечивают соблюдение прав ребенка. Однако встречаются случаи, когда родители хотят использовать квартиру самостоятельно, без учета интересов детей, например перед приватизацией квартиры регистрируют детей по другому адресу.