Коллектив авторов - Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

С самого начала подготовки сделки – еще при принятии от покупателя аванса – необходимо договориться об исполнении процедур, которые потребуются для защиты получаемых продавцом денег. В частности, установить, кто из сторон оплатит услугу банка, заключающуюся в проверке и пересчете купюр, принесенных покупателем: сотрудник изымет всю сумму, пересчитает ее, проверит денежные купюры в ультрафиолете. После окончания проверки он положит пачки купюр в пакет, оплетет его со всех сторон, наложит печати, наклейки. И только в таком виде деньги могут быть заложены в депозитный сейф. Такой метод позволит продавцу избежать потери определенной суммы, какой бы способ манипулирования банкнотами ни придумали мошенники (риелторы говорят, что любой жулик, готовый использовать «куклу» или изымать денежные знаки, «спрыгнет» со сделки сразу же, как только другая сторона начнет настаивать на банковской проверке купюр).

Лжеадрес.Данной схеме мошенничества скоро уже двадцать лет, и ее жертвами становятся главным образом приезжие из других городов, которые хотят приобрести жилплощадь в Москве, или местные жители, недостаточно хорошо знакомые с «топографией» столицы. Афера заключается в следующем. Гражданин, являющийся собственником разбитой, неухоженной и поэтому недорогой квартиры в доме без капитального ремонта условно на улице Ивановской, в глухом уголке промышленного района столицы, решает продать ее намного дороже реальной цены. Для этого ему прежде всего требуется арендовать отремонтированную жилплощадь в том же, что и у него, типе дома, но в хорошем районе, где условия проживания значительно лучше, – допустим, такая квартира нашлась на улице Петровской. Главное условие аферы – необходимо, чтобы метраж обеих площадей был одинаковым, желательно до десятой доли. После этого мошенник вывешивает на улице Петровской таблички: «улица Ивановская». Затем, убедившись, что покупатель не знает ни одного, ни другого района и об Ивановской и Петровской улицах не имеет представления, приводит его в арендованную квартиру. Покупатель проверяет документы на жилплощадь (адрес, метраж, планировка – все совпадает). И, будучи уверенным, что заключает выгодную сделку, приобретает объект на Ивановской, который никогда не видел и который не стоит тех денег, что он заплатил.

Предотвращение мошенничества. Предполагается, что с введением техпаспорта на жилые помещения, в котором указывается план квартир, год постройки дома, в котором расположена квартира, а также все ее основные технические характеристики, такой вид мошенничества должен пойти на убыль.

Стоит отметить, что Москва – огромный город и практически невозможно знать в ней каждый переулок. А при виде таблички с названием улицы, где раньше бывать не доводилось, трудно не поверить глазам. Но по большому счету не верить необходимо – результаты сделки тогда будут надежнее. Проверить адрес нетрудно: достаточно поговорить с соседями по дому, в котором находится приобретаемая квартира. Или просто взглянуть на карту столицы – такая перестраховка может сохранить покупателю огромную сумму.

«Паленая» квартира.Так риелторы между собой называют жилплощадь с «темной юридической историей», на которой помимо ее собственников проживают или проживали третьи лица, возможно, имеющие право претендовать на долю в праве собственности на эту квартиру. Как такое может получиться? Приведем пример. На неприватизированной жилплощади проживают два пользователя, они родственники. Один из них временно выбыл, например отбывает срок в тюрьме, а следовательно, был снят с регистрационного учета по месту жительства. Второй пользователь может приватизировать квартиру на свое имя без учета интересов выбывшего. Разумеется, пользователь, вернувшийся по отбытии наказания, должен где-то жить. В законодательстве закреплено его право вернуться в свою квартиру и вновь встать на регистрационный учет. А что ему делать, если жилплощадь уже продана? Подать в суд иск о признании сделки недействительной. Скорее всего, суд вынесет решение в пользу пострадавшего – вряд ли ему вернут всю квартиру, но долю, соответствующую той, которую он получил бы по закону, участвуя в приватизации, – почти наверняка. Понятно, что пострадают покупатели – они заплатили за новое жилье полную сумму, а суд изымет у них, причем безвозмездно, ее часть в пользу постороннего для них человека. А недобросовестному продавцу уже все равно – он уже получил свои деньги и, возможно, даже купил новое жилье, на которое у родственника нет прав. А если эта акция была его злым умыслом, чтобы не делиться с родственником (что, кстати, не такая уж редкость), то сделает все, чтобы его не нашли.

Предотвращение мошенничества. В подобных случаях можно говорить о некоторых существующих «огрехах» законодательства, но любое из законодательств несовершенно и не может предусмотреть всех аспектов жизни. Однако, следует отметить, что в настоящее время приватизировать жилую площадь, из которой кто-то выписан в места заключения, на службу в армии, длительную заграничную командировку и т. д., невозможно без нотариального согласия на приватизацию или отказа от нее данного выписанного гражданина, поскольку все это тщательно проверяется государственными органами, которые выдают Договор передачи жилого помещения и регистрируют право собственности. Законом также закреплено и обязательное право несовершеннолетних участвовать в приватизации квартир, где они зарегистрированы, а также получать новую площадь при продаже имеющейся и т. д. Обойти эту статью закона трудно: на службу интересов детей поставлены целые организации, без которых сделку не заключишь, однако люди находят способы успешно сделать это. Поэтому не стоит предъявлять претензии законам, лучше позаботиться о том, чтобы обезопасить себя от покупки «паленой» жилплощади.

Возможность вовремя выявить этот вид мошенничества и отказаться от сделки может дать только тщательное изучение юридической истории объекта. Поход в паспортный стол или РЭУ будет правильным шагом (в РЭУ, например, можно узнать, кто на жилплощади был прописан ранее, почему выписался и не сохранил ли он права на объект), но недостаточным – необходимо попросить хозяина жилплощади получить выписку и справку о содержании правоустанавливающих документов из Единого государственного реестра прав на недвижимость. В этих документах будут указаны многие данные, которые не имеются в других организациях. В частности, перечислены все собственники жилплощади, основания, на которых они стали собственниками, сведения об ограничении их прав залогом, арестами, договором ренты, о других обременениях квартиры, а также о судебных разбирательствах по объекту, если таковые имеют место.