Вениамин Вылегжанин - Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости

Самостоятельно сделать выбор довольно сложно. Как просмотр газет, так и сайтов в Интернете не дает реальной информации. Базы нередко бывают «грязными». Квартиры уже проданы, а они продолжают «висеть» на сайте. Или цены уже изменились, человек настроится, позвонит и… в сердцах бросает трубку. То же можно сказать и про банки. Куда ни глянь, все обещают златые горы, ипотечные кредиты чуть ли не с нулевым первым взносом, а на деле оказывается не так. И опять разочарование. Вполне возможно, что банки кому-то и дают на тех условиях, какие заявлены в рекламе. К примеру, клиентам банка, которые получают там зарплату. Но человек же не знает об этом и в голове выстраивает схему улучшения жилищных условий. Здесь я возьму, потом свою продам, добавлю и куплю что-то лучшее… Но это у него так сложилось в голове. Когда же он сам начинает заниматься своим квартирным вопросом, то примерно через полгода наступает разочарование. Если неудачно обратился к риелторам – то в них. Он им говорит: «Видите, тут все же написано, а вы мне говорите, что это невозможно. Вы не профессионалы, значит». И начинается борьба между клиентом и компанией. Именно поэтому, чтобы понять, что из себя сегодня представляет рынок, надо воспользоваться консультацией на стартовом этапе, когда вы еще только думаете об улучшении жилищных условий. И опытный профессионал, выслушав ваши пожелания, вместе с вами выстроит схему покупки квартиры, согласно которой вы и будете действовать. Но здесь самое сложное – это правильно выбрать себе помощника. О чем мы и поговорим ниже.

Сейчас многие, кто продает и покупает себе квартиры, считают себя продвинутыми и поиском клиента или объекта занимаются самостоятельно. В век Интернета, когда можно найти все, это вполне реально. Нередко люди обращаются к знакомым, которым уже проводили сделки, и те остались довольны. Но рекомендовать вам могут как частного маклера, так и работника компании. И вот здесь вы уже должны выбирать. Не просто подходить к человеку, что он хороший и берет недорого, но и понять, каков он специалист. Особенно если он частный маклер. Если в компании агента страхуют, сделку он сам не проводит, то над частником никого нет. И даже если он очень грамотный, то все равно не может «объять необъятное». Плюс, у него, если он часто проводит сделки, глаз просто «замылен». Он может просто-напросто не заметить небольшие огрехи в документах. Кроме того, там, где даже дилетант стал бы сомневаться, «мастер», каковым он себя считает, никакие нюансы сомнениям не подвергает. И итог порой бывает печальным.

Вам предлагают выбрать компанию. Это хорошо. Но среди массы фирм по недвижимости, которые имеются сегодня в Москве, только несколько десятков являются настоящими профессионалами. И найти среди груд шлака ценный минерал – задача далеко не из легких. Лицензии отменены, и все риелторские компании кажутся одинаковыми. Если они, к примеру, по стажу и количеству филиалов равны. Но одинаково ли хорошо они проводят сделки? Могут ли нести ответственность перед клиентом, если, не дай Бог, что-то просмотрели, и квартира оказалась под судом? Более подробно, как правильно выбрать компанию, чтоб потом не лишиться купленной недвижимости, мы расскажем в следующей главе.

Несмотря на то что вопрос выбора агентства недвижимости с завидной регулярностью обсуждается как среди потребителей, так и в прессе, посвященной вопросам недвижимости, сколько-нибудь внятного рецепта, гарантирующего хороший результат, до сих пор не изобретено. Почему? На мой взгляд, дело тут в том, что все эти рецепты преимущественно дают сами риелторы, причем, как правило, те, кто работает в ограниченном наборе маститых компаний. И интересует их в момент выдачи рекомендаций в первую очередь отнюдь не задача обеспечить соответствие интересам клиентов, а стремление привлечь их в качестве заказчиков собственных услуг. Поэтому перечислить набор стандартных советов не составляет труда. Как правило, их обычный набор сводится к вариациям на тему следующего списка: время работы на рынке; размер компании; членство в профессиональных объединениях риелторов; офис компании; обширность рекламы; наличие разнообразных наград.

Между тем совершенно очевидно, что использование перечисленных критериев для реального выбора никуда не годится. Почему? Да хотя бы потому, что в приведенном списке нет ни одного пункта, обращенного к интересам потребителей. А раз так, то и принятие решения о выборе на базе стандартного перечня будет носить характер «пальцем в небо». Случайно, конечно, можно угадать. Но никакой твердой закономерности здесь не имеется…

Рассмотрим критерий «время работы». Что с того, что компания вышла на рынок, к примеру, полгода назад? Является ли этот факт однозначно достаточным для того, чтобы на его основании заявить, что она непрофессиональна? И почему при этом не уделяется внимания вопросу о том, какой стаж работы имеют ее специалисты? Например, компания, которую я возглавляю, приступила к работе в самый разгар кризиса – в феврале 2009 г. Стаж вроде бы невелик. А как тогда быть с тем обстоятельством, что мой личный стаж риелторской деятельности приближается к 18 годам? Или с тем, что костяк команды составляют специалисты, имеющие более чем десятилетний опыт работы? Что, от того, что сегодня на наших визитных карточках размещен логотип другой фирмы, резко упал наш уровень риелторского мастерства или не в лучшую сторону изменились другие значимые профессиональные качества?

А то обстоятельство, что компания, стартовав в кризис, не только не «умерла» спустя несколько месяцев, но и, развиваясь весь год, по его итогам заняла достойное место на рынке, хотя за этот период закрылось далеко не одно агентство недвижимости, в том числе и из числа тех, что работали не один год, – о чем свидетельствует? Мне видится, о том, что мы кое-что смыслим в риелторской деятельности…

Но если стандартные критерии, упомянутые выше, никуда не годятся, то чем же руководствоваться потребителям? Что ж, попробуем сформулировать принципы, позволяющие повысить вероятность правильного выбора…

Итак, на мой взгляд, первым и главным фактором, заслуживающим внимания, должна являться профессиональная репутация. Вот только как убедиться в том, что с ней все в порядке?

Как правило, подтверждением репутации могут служить рекомендации друзей, родственников или заслуживающих доверия знакомых. В случае их наличия задача выбора агентства обычно является несложной: клиент обращается к рекомендованному специалисту или в ту компанию, которую ему посоветовали, заключает договор и получает в итоге услуги того уровня, о которых ему рассказывал родственник или друг, давший рекомендацию. Но при этом он зачастую остается недоволен. Почему? Ответ прост и не имеет прямого отношения к вопросу репутации: не факт, что услуги, вполне удовлетворившие того, кто рекомендовал, устроят того, кому рекомендовали. Ведь у каждого человека свои представления о профессионализме, квалификации и мастерстве риелтора. Как говорится, что русскому хорошо…