Вениамин Вылегжанин - Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости

• договор страхования хранить вместе с кредитной документацией;

• обязательно получить визитку сотрудника страховой компании;

Еще раз хочу напомнить: внимательно читайте договор. Все же на кону стоит довольно приличная сумма. Чтобы получить страховку при утрате права собственности, ситуация должна полностью соответствовать условиям, предусмотренным в договоре страхования. И подписывайте только тот договор, где в правилах страхования будет пункт с обязательным наличием ретроспективного покрытия.

Может возникнуть ситуация, когда человек умер, не успев выплатить до конца ипотечный кредит. В этом случае наследники по закону или завещанию получают в наследство заложенную квартиру. И перед ними встает вопрос: обязаны ли наследники погашать до конца кредит, к которому не имели никакого отношения? А если обязаны, то полностью или только оставшуюся его часть?

Как гласит закон, лицо, к которому перешло право на предмет ипотеки, становится на место первоначального залогодателя и несет все его обязательства по договору ипотеки, включая и те, которые не были им надлежаще выполнены, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. В этом случае договор кредитования переоформляется на наследника. То есть выплачивать кредит за наследодателя все же придется. А вот сумма, которую придется выплатить, будет зависеть от множества факторов.

Решающее значение имеет пункт кредитного договора о страховании жилья: в указанный срок заемщик должен был оформить в страховой компании, предложенной кредитной организацией, страхование жизни и потери трудоспособности. Если сумма по страховому полису равняется сумме кредита, то страховая компания, если сочтет смерть заемщика страховым случаем, гасит задолженность умершего перед банком, и наследник не участвует в выплате долга. Однако на практике случаи полного погашения обязательств умершего по кредиту достаточно редки. Если сумма страховки погашает долг не полностью, то остальное – с учетом процентов и иных прописанных в договоре выплат – придется выплачивать наследнику. При отсутствии конкретной договоренности между заемщиком и банком долг должен быть погашен единым платежом. При отказе платить банк может через суд наложить взыскание на завещанную квартиру.

Однако на деле кредитные организации идут навстречу новоиспеченному заемщику: можно составить дополнение к ипотечному договору, по которому наследник будет выплачивать оставшийся долг частями. Возможно, даже увеличить срок предоставления кредита, уменьшив взносы – конкретные цифры будут решаться в каждом случае индивидуально. С согласия банка наследник имеет право сдавать заложенную квартиру или часть ее в аренду, что, несомненно, облегчит выплату задолженности.

Продажа обремененной ипотекой квартиры сложнее, нежели реализация свободной жилплощади. Кредитная организация должна выдать заемщику письменное согласие в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что они не возражают против снятия залога и продажи квартиры. Далее возможны два варианта проведения сделки. Заемщик может самостоятельно досрочно погасить кредит, после этого кредитная организация фиксирует снятие обременения (залога). Обычно оформление в этом случае всех необходимых документов по снятию банком обременений занимает до одного месяца.

Если у заемщика нет собственных средств для погашения задолженности перед банком, он может использовать средства, вырученные от продажи квартиры. В данном случае сделка происходит по следующей схеме: сначала заемщик ставит в известность банк о предстоящей продаже и заручается его согласием, затем находит покупателя на квартиру. Сделка происходит на территории банка-кредитора. Стороны заключают договор купли-продажи, сделка регистрируется в Главном управлении Федеральной регистрационной службы, причем право собственности на покупателя регистрируется с залогом в пользу банка-кредитора. После получения банком от покупателя денежных средств регистрирует снятие обременения. Деньги покупателя помещаются в две ячейки. Остаток невыплаченной ссудной задолженности забирает банк, оставшаяся после расчетов с банком сумма предназначается бывшему заемщику. Если по какой-либо причине регистрации договора и перехода права собственности не происходит, то все деньги из обеих ячеек забирает покупатель.

Риелторская комиссия сегодня колеблется от 2 % до 6 %. Бывает и выше. Но это, как правило, только в тех случаях, когда сделка очень сложная.

Потребители, разумеется, стремятся к тому, чтобы сумма, причитающаяся риелтору, была невелика. И зачастую агенты компаний их в этом стремлении охотно поддерживают, обещая «звезду с неба» за весьма небольшие деньги. «Увы, вынужден разочаровать: на моем профессиональном пути риелторы-альтруисты не встречались ни разу, – отмечает руководитель компании “Релайт-недвижимость” Олег Самойлов. – Бесплатно или “за копейки” не работает никто – ни представители компаний, ни частные маклеры. Поэтому если вам обещают, что возьмут недорого, гораздо меньше, чем в других фирмах, не расслабляйтесь: на практике возьмут никак не меньше, чем другие. Просто возьмут “вчерную”, то есть так, что вы об этом и не узнаете».

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.