Вениамин Вылегжанин - Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости

Большинство людей знает, что для сделки, чтобы удостовериться, что перед вами действительно хозяин квартиры, надо получить выписку из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости. Между тем одной такой справки бывает недостаточно. Только вот о возможности получения иного рода информации из реестра многие даже не слышали. Между тем, органы Росреестра по запросу предоставляют также:

• выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости;

• справки из ЕГРП о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости;

• выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов;

• сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Нередко продавцы, у которых «продвинутые» покупатели требуют полный пакет документов, ссылаются на то, что для регистрации они не нужны, поэтому они их и не хотят предоставлять. Действительно, Росреестр не попросит у вас указанные выше справки, когда вы придете сдавать документы на регистрацию. Но смысл в их получении все же есть, причем значительный.

Дело в том, что в соответствии со сложившейся судебной практикой, в случае последующего признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, полученное по такой сделке имущество по общему правилу не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя .

При этом добросовестный приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на ее критериях. «Суды, – поясняет ситуацию управляющий партнер компании “Юридическое бюро” Елена Казанкова, – относят к таким критериям принятие гражданином “всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества” . В том числе: осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРП на момент совершения сделки, осуществлялась ли проверка отсутствия в ЕГРП отметок о судебном споре в отношении имущества на момент сделки; выяснял ли покупатель основания возникновения у продавца права собственности; производил ли осмотр приобретаемого имущества; сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена)».

Многие из вышеперечисленных критериев могут быть достижимы только при условии исследования полного пакета справок и выписок из ЕГРП, а именно:

• из выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости – можно узнать, не осуществлялась ли многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени;

• из справки из ЕГРП о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, – установить наличие судебных дел, административных или исполнительных, наследственных производств в отношении объекта, даже если в ЕГРП еще не внесены сведения о соответствующих решениях уполномоченных органов. Полученная информация может подсказать, где имеется проблема, и установить скрытые риски;

• из Выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов – можно установить, на основании каких документов было зарегистрировано право за нынешним собственником, и сверить соответствие их реквизитов с экземплярами, представленными продавцом;

• запросив сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, можно определить, а было ли вынесено в отношении собственника решение об ограничении/лишении его дееспособности. Если соответствующие отметки внесены в Реестр, сделку с таким гражданином совершать нельзя.

Стоит отметить, что потенциальный же покупатель недвижимости может заказать самостоятельно только выписку о переходе прав на объект. Остальные справки выдаются только по запросу собственника объекта (лица, действующего по доверенности от собственника).

Таким образом, чтобы впоследствии у покупателя имелись основания говорить о своей добросовестности при совершении сделки, перед ней имеет смысл настаивать, чтобы собственник получил и предоставил для анализа вышеперечисленные документы либо выдал доверенность на их получение. Конечно, при условии, что продавцу нечего скрывать, и объект действительно чист.

Компания, если она провела экспертизу квартиры, оказала услугу. На это распространяется Закон о защите прав потребителя. Если что-то они сделали не так, то клиент компании по закону может предъявить претензии относительно того, что услуга ему была оказана некачественно. И если экспертиза проведена либо не полностью, либо не в соответствии со стандартом РГР, то риелторская компания может быть обязана возместить клиенту нанесенный ущерб. Это второй способ защиты клиента от финансовых потерь. Но здесь следует помнить о том, что выбранная вами компания должна иметь сертификат.

Порой можно слышать, что риелторская фирма отвечает перед клиентом только своим комиссионным вознаграждением. Это совсем не так. Никогда такого не было. Закон о защите прав потребителей ничего такого не устанавливает. Однако когда компания сертифицирована, то вопрос финансовой ответственности решается проще. Ибо одно из требований национального стандарта при сертификации – это обязательное страхование риелторской ответственности перед потребителем. Если компания не сертифицирована, то что они тогда вам вернут? У них может быть ничего и нет, никакого имущества. Офис в аренде, на счетах копейки…. Сертифицированная же компания, даже если она маленькая, готова нести реальную финансовую ответственность перед клиентом. И при этом не попасть в ситуацию, когда все деньги отдали и закрыли компанию. Такие компании в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность. Это гарантированный механизм для компании, который позволяет ей нести ответственность перед клиентом и не развалиться, не уйти с рынка.

Так что у потребителя есть два варианта. Или принять все риски на себя, обратившись к частнику, который проводит сделку за небольшие деньги, либо обращаться в серьезную риелторскую компанию. Поверьте, не бывает хорошо за дешево. Экспертиза – это затраты, порой довольно приличные. Не будет профессионал работать за три копейки, он стоит дороже. Такова логика жизни. Вот машины, к примеру, «мерседес» и «запорожец». Обе имеют мотор, колеса, зеркала и прочее с утилитарной стороны. Но «мерседес» даже в кризис не продается по цене «запорожца». Так и с частником. Он говорит, что я вам сделаю не хуже, чем компания. Но даже если он и профессионал, то все равно не сможет составить конкуренцию агентству недвижимости, потому что там многоуровневая система контроля. В компании имеется аккумуляция знаний и опыта и система взаимной страховки. А у него есть одна голова, которая всегда может ошибиться. Поэтому всегда этот важный процесс контролировали с нескольких сторон. И что важно – основа этого контроля не только опыт практической работы агента, но и юридические знания специалистов компании.